广州友谊集团股份有限公司2009年第一次临时股东大会会议资料关于长隆友谊购物公园的议案

广州友谊集团股份有限公司 2009年第一次临时股东大会会议资料

关于长隆友谊购物公园的议案

股票名称：广州友谊/股票代码：000987

2009年11月

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各位股东：

集团公司拟与广州长隆集团有限公司合作开发第一期“长隆友谊购物公园”（内容详见附件）。

请予审议。

附件：《长隆友谊购物公园可行性报告》

广州友谊集团股份有限公司 董 事 会

2009年11月14日

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目 录

第一章 前 言 3 第二章 奥特莱斯概况及发展趋势 4 第三章 市场现状和前景 第四章 项目情况介绍 第五章 项目SWOT分析 第六章 经营测算

第七章 投资回报分析及风险分析 第八章 结 语

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第一章 前 言

奥特莱斯业态（Outlet）是近年来发展迅速的零售新业态。该业态的形式主要是通过折价销售过季的名牌商品来满足了部分消费者既渴望追求名牌，又期望廉价的需求。随着国际奢侈品牌大举进入国内消费市场，奥特莱斯在国内也具备了生存的土壤，并成为近年国内新兴的零售业态。2002年国内首家奥特莱斯业态的购物中心——北京燕莎特莱斯购物中心开业并取得成功后，国内的百货巨头均纷纷效仿开设奥特莱斯业态的购物中心，青浦奥特莱斯购物中心获得巨大成功，预示着该业态在国内具有较大的市场潜力以及进入快速发展期。

广州作为全国第三大城市，交通发达，辐射力强，居民生活较为富裕，品牌意识强烈，消费潜力大，公司在广州市区高端消费市场上拥有近十万名高端消费客群，这是公司发展奥特莱斯新业态所拥有的得天独厚的坚实基础。随着国内外众多高级百货巨头纷纷表态意欲进入广州市场，可以预见未来的高端消费市场竞争将会越趋激烈，公司有必要开辟新的业态、提前占领市场的战略制高点。而开设奥特莱斯购物中心以抢占更大的市场份额，就是体现了集团公司在第二个五年发展战略规划里提出的“零售为本、高端为主、品牌延伸、科学发展”的战略方针。

为此，公司近两年对发展奥特莱斯新业态进行了持续性的专题研究，经过广泛的选址和商务洽谈，目前公司选取了广州长隆集团有限

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公司及其子公司作为发展奥特莱斯的合作伙伴，拟共同在番禺长隆旅游度假区的商业地块上发展奥特莱斯购物公园项目。

本报告将通过业态概况、市场前景、项目运营、SWOT分析、财务测算和回报分析等六个方面，对此项目进行可行性评估、分析，为公司推进发展奥特莱斯业态提供决策参考和运营思路。

第二章 奥特莱斯概况及发展趋势

一、奥特莱斯业态起源和演变

奥特莱斯是英文Outlet的译音，原意是出口、出路、下水道的意思。奥特莱斯起源于约一百多年前的美国。那时，部分美国工厂为了处理积压的商品库存，将一些库存商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售，从而形成了工厂直销零售商店（Factory Outlet Store），而这就是现今奥特莱斯（Outlet）的最早雏形。

开始的时候，工厂直销零售商店（Outlet雏形）仅为了处理制造商的一些断码尾货商品、积压库存商品和换季降价商品。随着这种销售形式的商店汇集在同一区域开设，渐渐发展成为一个全新的，的零售业态，称为工厂直销零售业（Factory Outlet Industry）。

之后，随着生意兴旺，越来越对的品牌运营商开始将很多工厂直销店集中在一起开设，组成工厂直销中心（Factory Outlet Center）。早期的工厂直销中心一般离市中心都很远，约有100公里—150公里左右，开车要一个多小时。美国第一个真正的工厂直销中心就是在1975年开业，之后经过三十多年的演变，奥特莱斯业态在美国和欧

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洲等地区已经取得了长足的发展，至20世纪90年代美国的工厂直销中心发展全面进入高峰期。至2005年，美国国内的奥特莱斯直销中心就达225个，出租面积达510万平方米。

二、国外奥特莱斯发展现状及趋势

作为业态起源的美国，经过数十年的发展演变，奥特莱斯业态的发展已经很成熟，行业的销量规模已远远超过超级市场、百货商店及购物中心。随着业态的快速发展，国外现今的奥特莱斯业态主要呈现如下发展的趋势：

（一）商业理念独特，选址要求别树一格

作为全新的商业业态，国外奥特莱斯经历了完整的发展历程，从上个世纪70年代的萌芽，到90年代的高速发展，进而步入21世纪的成熟期，奥特莱斯商业形成了其独特的商业理念、经营特色和一系列鲜明的特征，其中有三大核心商业理念是全球公认的行业标准。

一是众多知名的品牌

经销的商品品牌必须在主流消费群中有相当高的认知度，品牌纯正，质量上乘。

二是令人心动的价格

销售的商品必须有足以令人心动的低廉价格，做到物美价廉效果，满足“花较少的钱消费名牌商品”的消费心理。

三是方便舒适的氛围

远离品牌聚堆的市中心，拉开与正价品牌专卖店的距离，以免造成同一品牌商品价格悬殊而影响正价店形象的尴尬。同时较舒适的内

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部环境，包括引进一些餐饮、娱乐、休闲设施，以延长顾客逗留时间。

为此，在鲜明的商业理念和独特的运营模式下，国外奥特莱斯选址标准与传统商业大相径庭，其主要表现为：

一是、选择经济发达的城市圈中，周边拥有大量具备品牌意识、消费能力强且追求时尚的目标消费者。

二是、选择在便利的交通枢纽上开设，周边拥有发达的如高速公路这样的交通网络。

三是、选择在距离中心市区1-2小时车程，风景优美的郊外区域上，周边拥有大型的停车场。

（二）商业布局以开放式为主，注重园林环境营造休闲气氛 现在，许多世界著名奥特莱斯都是位于风景优美的旅游区，环境优美，商业布局方面注重园林，营造休闲气氛，令消费者流连忘返。

例如，意大利佛罗伦萨郊外的The Mall，坐落在意大利美丽的佛罗伦萨附近，周边是阿尔诺河谷的平川，四周环抱以丘陵，在购物休闲之余，还可以流连湖光山色之中，感受欧洲文化的气息。 图：意大利佛罗伦萨THE MALL

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此外，日本东京郊区的御殿场Premium Outlets，同样位于风光优美的静冈县富士山风景区附近，远眺壮丽的富士山，建筑风格都是低层的欧式建筑，进驻170多家品牌名店，销售欧美名牌和日本及中国服饰，在这里旅游观光和奥特莱斯购物达到完美的结合。

图：日本东京御殿场

（三）商业规模巨大，综合旅游、购物、休闲等多种商业元素 90年代以来，在北美、欧洲、日本等发达国家，奥特莱斯购物中心蓬勃发展，经营规模日趋庞大，面积从几万至几十万平方米不等，顾客往往需要花费一整天的时间进行游览购物，庞大的规模、独特的建筑和丰富的购物元素令到奥特莱斯往往成为当地著名的旅游景点。

为了使顾客享受愉快舒适的购物体验，许多奥特莱斯都增加了展示、餐饮、娱乐、商务等多种旅游元素，为前来休闲观光的消费者提供贴心的综合服务。美国纽约州Woodbury Common Premium Outlets和英国牛津Bicester Village Outlets就是该理念的佼佼者。 图：英国彼斯特镇

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（四）经营呈连锁发展，专业公司渐趋集中

目前，国外奥特莱斯行业已经相当成熟，行业呈现连锁发展趋势，在发源地的美国，奥特莱斯产业的经营公司集中度正在逐年加大。

近年，美国排名前五位的奥特莱斯经营公司，共有经营项目达139个，出租面积有约306万平方米，分别占美国市场奥特莱斯数量和经营面的61.8%和59.9%。行业内的激烈竞争促使奥特莱斯业态进入寡头公司专业连锁的阶段。

三、国内奥特莱斯业态发展及特点

相对于国外数十年的发展历程，中国境内的奥特莱斯产业发展步伐才刚刚起步。2002年12月18日，北京燕沙奥特莱斯购物中心正式在北京东四环开张，这是国内首家真正意义的奥特莱斯，标志着奥特莱斯正式走进中国国门。从目前国内的以奥特莱斯业态看，国内的奥特莱斯有以下几个发展趋势和特点：

（一）业态发展迅猛，但极具影响力的项目较少

随着新业态产业的萌芽，近年来国内奥特莱斯展现了其强大的商业魅力和价值，在北京、上海、成都、重庆、、天津、宁波、苏州、长沙、广州、青岛等地遍地开花，各地奥特莱斯商业犹如雨后春笋般，迅猛发展的速度可谓一时无两。

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综观目前国内众多建成或拟建的奥特莱斯项目，作为行业开拓的领先者，北京燕莎奥特莱斯和上海青浦奥特莱斯是目前中国境内众多的奥特莱斯中规模最大、影响力最广，档次最高、最具行业参考的项目。除此之外，其他城市许多商场都是服装折扣店或者特卖场的商业概念，经营的规模均少于1.5万平方米，多建于闹市，其实质与传统商业一脉相承，难以符合奥特莱斯商业理念，与国外成熟的行业标准相差甚远。

（二）圈地式的商业规模，增强项目辐射力和吸引力

目前，国内运营最成功的北京燕莎奥特莱斯和上海青浦奥特莱斯的商业规模均达10万平方米以上，超大规模的商业面积对周边区域的客源和消费力充分表现出强劲的辐射力和吸引力，京沪乃至全国的客商均纷纷前往购物和参观。同时，北京和上海的奥特莱斯项目前期通过圈地式的规划，项目未来均拥有充足的发展空间和用地，以此为持续性发展铺下坚实的基础。

可以预见，在珠玉在前的效应之下，国内奥特莱斯项目未来发展趋势必然走向大平面、大面积的圈地式经营趋势，庞大的经营规模将大大提升行业进入的门槛，对经营者提出更高的运营要求。

（三）背靠发达经济圈，依靠高速路网辐射客群

目前国内成功的奥特莱斯项目，无论是已运营或者拟建设的，纷纷选择落户在国内经济发达的一线城市，周边拥有发达的高速路网，一小时经济圈内覆盖大量富裕的乡村城镇。例如，北京燕莎奥特莱斯选择北京东四环边上，背靠京、津地区，辐射河北河南；上海青浦奥特莱斯选择沪青平高速旁，路网延伸至整个长江三角洲区域；重庆奥

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特莱斯背靠蓉、渝发达地区，辐射西部区域等。

可见，奥特莱斯纷纷选择了城市化程度高、品牌认知度强的经济圈，凭借发达城市和周边居民强大消费力，保证足够的消费力支撑运营。同时，奥特莱斯项目还多建于机场快速或者城市高速公路边上，借助高速公路网为其带来源源不断的消费客群和强劲的项目辐射力。

第三章 市场现状和前景

一、广州市宏观经济情况

广州作为珠江三角洲的核心城市，多年以来经济一直稳步发展。2008年广州市实现生产总值8,216亿元，人均GDP超过80,000元。 图：广州GDP趋势图

2008年广州社会消费品零售总额突破3,100亿元,比上年增长20%。广州近年城市居民人均可支配收入和人均消费性支出均呈现稳步增长的态势，2008年分别达到25,317元和20,836元，增长分别为12.6％和10.0％。

图：广州社会消费品零售总额情况

亿元350030002500200016751921832595广州近年社会消费品零售总额情况103140

图：广州居民购买力情况

在国际金融危机的影响下，广州经济在今年第一季度经历不同程度的下滑后，在第二季度缓慢回升，多项经济指标保持较好增长势头。 表：广州2009年上半年主要经济指标情况 单位：亿元

项目 总值 同比增长

GDP 3917 8.5%

固定资产投资 进出口总值

9 19.2%

258 - 20.5%

社会消费品人均可支

零售总额 配收入

1690 12.4%

14512 9.8%

注：进出口数据是美元单位，以上数据来源于统计资料。

综上，我们认为未来广州将继续保持良好稳定的经济环境，对零售商业及奥特莱斯业态的发展提供较好的经济环境。

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二、居民消费习惯分析

广州是全国第三消费城市，社会消费品零售总额已连续多年稳居全国第三位，稍逊于京沪地区。秉承于南方人的消费习惯，广州居民的消费习惯一向注重于饮食，轻于穿戴，消费讲求实惠，追求消费的性价比。同时，日常大量接受港澳地区资讯，广州居民对品牌认识度和时尚潮流敏感度在全国一直处于领先水平。

近年来，随着生活的日渐富裕，商务交流日渐频繁，广州居民对国际一线品牌商品的需求也日益旺盛。以公司VIP专场特价会为例，连续多年来受到消费者的追捧。而国际一线服装品牌博柏利（Burberry）每年一度举办的专场特价会则多次成为广州全城时尚的热点，受到时尚杂志和高端客户的关注，销售的业绩喜人。

由此可见，奥特莱斯业态所倡导“品牌+低价”商业理念，与广州消费者追求品质、追求时尚，追求性价比的消费习惯是不谋而合的。在广州多年的生活经验告诉我们，无论年轻一代或者步入事业黄金期的白领金领，广州居民“价廉物美”的消费观念是骨子里的，但同时随着生活的持续改善，广州人对生活品味和素质的渴望是迫切的，而奥特莱斯无疑是两者最佳的切合点，消费观念和商业理念的完美融合将为奥特莱斯扎根于广州提供最佳的成长土壤。

第四章 项目情况介绍

一、项目基本情况

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（一）项目名称

长隆友谊（OUTLET）购物公园（以下简称“购物公园”） （二）项目地址

购物公园位于番禺长隆旅游度假区商业地块中段。 （三）项目建设规模

购物公园拟分两期兴建，首期投资建设规模建筑面积约6万平方米，其中我司承租其约5万平方米作为奥特莱斯业态的经营区域，其余约1万平方米作为餐饮等相应的配套项目。随着项目成熟，未来可拓展二期，总建筑面积达10万平方米以上。

（四）合作方情况

广州番禺香江野生动物世界有限公司是广州长隆集团旗下的子公司，其母公司广州长隆集团是长隆旅游度假区的发展商和运营商，是一家集旅游景点、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的大型民营企业集团，是广东省旅游龙头企业集团，旗下拥有长隆欢乐世界、长隆国际大马戏、香江野生动物世界、长隆水上乐园、广州鳄鱼公园、长隆酒店、香江酒店、长隆高尔夫练习中心和香江酒家等 9 家子公司和核心业务，公司先后被省、市授予“优秀民营企业”、“先进民营企业”、“广东省文明风景旅游区示范点”等系列荣誉称号。

同时，广州长隆集团属下的长隆旅游度假区是全国首批、广州唯一5A国家级景区、“文化产业示范基地”和广东省“科普教育基地”。

二、项目商圈分析

（一）项目地理

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购物公园所处的长隆旅游度假区位于广州市区南部，番禺区西北部，汉溪大道北侧，长隆欢乐世界南侧，迎宾路以西，新光快速路、地铁3号线汉溪长隆E出口以东，为规划中的长隆生态城中部地块。

项目距离天河区中心位置约15公里，车程10-15分钟。与未来番禺石壁的广州新火车客运站距离4公里，沿汉溪大道往西几分钟可直达。

图：项目地理位置

（二）项目交通 1、道路交通

项目周边道路交通便利，主干线现状是四纵二横，具体情况如下： ★南北向：迎宾路，双向10车道；新光快线，双向6车道，分段8车道；新市广路，双向6车道，分段8车道； ★东西向：汉溪大道，双向10车道；南大路，双向4车道。 未来二至三年内，随着广州新火车客运站的落成，项目周边的路网将日趋完善，道路将全面辐射广州、番禺、大佛山、东莞等地。

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一是，向东连通平南高速至化龙镇，经莲花山度假区向南至南沙；向北连通黄埔跨江大桥，通往萝岗区，并接京珠高速；

二是，向南连接迎宾路通往番禺广场和市桥等地；

三是，向西通过南大路，汉溪大道延伸，跨钟村，连105国道，经谢石公路，到达广州新火车客站，并可连接石北公路前往顺德北滘；

四是，向北连接迎宾路借道番禺大桥，或新光快线、华南快速等通往广州中心城区。 图：交通位置图

2、公共交通

★广州市区直通巴士（5线）

512、221、202、247、530等5条公交线路在长隆设总站，通往海珠、天河、越秀（东山）、荔湾（芳村）主城区；

★途经巴士

汉溪大道有129线，迎宾路有301、303、305、308、309线开往广州市区，还有市桥至洛溪专线等，均在长隆板块南面设停靠站。

★ 地铁站及接驳巴士

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地铁3号线：汉溪长隆站D出口广场，设有4线接驳循环路线巴士，通往钟村、祈福、大石、南村、迎宾路等周边住宅区及街镇中心。

地铁7号线：未来7号线首段将从新造大学城二期至广州新客站，与3号线汉溪长隆站交叉换乘，令本项目成为双地铁概念的物业。

3、铁路交通

广州新火车客运站：2010年亚运会前，与项目相邻的广州新火车客运站于番禺钟村落成并投入营运，未来新客运站将建设成珠三角轨道交通网络中心，连通通往武汉、深圳、、珠海、贵州、南宁等地的高速铁路，并成为亚洲最大的客运火车站。

新客站建成后，通过武广专线从番禺到达中部城市武汉仅需3.5小时左右；通过“广深港专线”从番禺到达仅需45分钟。

（三）周边配套

旅游项目：香江野生动物世界、长隆欢乐世界、长隆水上乐园、

长隆酒店、长隆国际马戏大剧院、长隆高尔夫练习中心。

商业项目：四海一家、吉盛伟邦，天河城番禺店、沃尔玛山姆

店、万博中心旁五星级酒店（筹建）等。

楼盘项目：锦绣香江、南国奥园、广地花园、金城花园、太子

花园，碧桂园，星河湾、怡景花园、招商金山谷等

（四）未来商圈规划

近期，番禺经贸局对区内商业发展提出“错位经营”规划，未来番禺商业将依托广州新火车客运站和地铁三号线等交通网络，重点打造繁华路商圈、番禺新城商圈、罗家-番禺广场商圈和新客运站商圈等四大商业圈，用三年时间成为“一小时黄金都市圈”的商业核心。

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其中番禺新城商圈，主要由长隆旅游区（项目所在地）、汉溪商贸区、万博商务区三大组团构成，总面积14.7平方公里，定位为“总部经济CBD+商贸区+休闲度假区+交通中心+现代居住区”，形成提升广州第三产业的新核心和以生活性服务业、交通换乘、现代商业、饮食业等为主商业生活中心，及具有国际性辐射力的综合休闲娱乐、体验区。由此预见，未来番禺将会在长隆地块及周边地区打造全新商贸区，形成新的区域性CBD和大型商业中心，该定位为该地区和项目发展带来新的经济商业前景和机会。

综合广州规划发展和项目商圈情况，我们认为，随着珠三角

城际铁路和广佛同城化趋势，城市与城市之间路网和地铁轻轨将日益完善，城际间的商贸交集必然日趋成熟，珠三角一小时经济圈的商贸往来必然带来巨大的商机。

面对未来区域规划和经济发展的大趋势，位于广州南部核心枢纽位置的长隆旅游度假区，拥有大量土地资源，是番禺区支撑的核心商业区域，通过其周边发达的路网全面辐射广州、佛山、南海、顺德、东莞等周边发达城市的高端消费客群。我们认为，长隆旅游度假区较好地符合发展奥特莱斯业态的选址条件。

三、合作及经营模式

我公司将向合作方以整体承租购物公园内商用物业的方式进行奥特莱斯业态的零售经营；经营合作模式为双方共同规划、设计，合作方提供经营场地及物业，我公司自主招商运营。

四、项目运营

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（一）项目定位

华南地区经营规模最大，商业档次最高，具备国际领先水平的生态休闲型的奥特莱斯主题购物公园。

（二）商业理念

品牌＋实惠，让顾客体验购买名牌的淘宝乐趣。 （三）目标客层

一是，面向广州市区、番禺区、佛山、南海、顺德、中山、东莞

等周边地区有消费力的人群；

二是，到长隆公园、酒店游玩消费的人群；

三是，面向业务公干、观光旅游的商务、旅游人士。 （四）建筑风格特色

在建筑特色方面，购物公园将会由一系列不同特色的建筑群构成，结合长隆旅游度假区现有主题特色，凸显现代购物理念与旅游、时尚元素，令人耳目一新。

在建筑风格方面，项目建筑将以时尚、简约的风格为主，通过简单的色彩配搭，朴素的内饰装修，特别的外形设计，令消费者感受到时尚、便宜的淘宝氛围。

同时，项目内部将设置广场、景观绿地、水池建筑，为消费者提供休憩、玩乐的空间。

（五）项目配套

项目的配套由业主方运营管理，其主要配套有停车场和餐饮服务区等。

第五章 项目SWOT分析

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一、发展优势

（一）优秀的品牌效应和商业口碑

我司创建于1959年10月，从诞生于特殊的年代，到改革开放的变革，再到上市企业，广州友谊商店数十年如一，经过多年的精耕细作，“广州友谊”的品牌信誉已经深入广州市民的心中。对消费者而言，广州友谊就代表着高品质的时尚商品和高素质的专业服务。在良好的企业形象和消费者口碑下，公司在广州及珠三角地区拥有可观的相对稳定的高端客群。截止2008年底，公司拥有VIP顾客近10万人，VIP顾客消费占公司销售额六成以上。

同时，公司秉承合作双赢的经营理念，多年以来与广大供应商伙伴风雨同路，同舟共济，谨守商业信誉，通过不断提高内部运营效率，创新合作模式，令到众多合作伙伴的合作达到双赢局面，在零售行业中享有良好的商业口碑。

（二）丰富的品牌资源和号召力

经过多年经营和培育，广州友谊与许多国内外一、二线商品品牌供应商建立了良好的合作关系和渠道，拥有丰富的品牌资源，公司的经营能力和商业信誉取得众多供应商品牌的认同和赞赏。多年与国际品牌建立起来的互信互赢关系，以及成熟专业的招商团队将有利于提升公司拓展项目的品牌号召力和运营能力，为公司拓展奥特莱斯业态提供坚实的运营基础和品牌资源。

（三） 优越的财务结构和现金流

公司资金流动性的财务指标非常优秀，较低的资产负债率和无贷

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款负担的财务结构，无论在偿债能力或者资金压力上公司显得轻松自如，稳定现金净流入为持续发展提供强力的资金来源，足以支撑大型奥特莱斯项目的投入和培育期的经营支出。

（四）地理交通位置，生态公园的新鲜概念吸引力

购物公园周围交通便利，背靠的长隆旅游度假区聚客能力强，2008年的旅客数量超过1000万人次，邻近的长隆酒店拥有超过1500个客房，客流容量大。同时生态式购物公园在国内是崭新的商业理念，借助长隆旅游度假区优秀的生态环境，将购物、园林、OUTLET等新鲜概念融合于一体，将能够带给广大消费者全新的购物体验。

二、发展劣势

（一）顶级国际品牌招商能力仍显不足

随着国内居民生活水平的日渐提高，近年国内中心城市奢侈品消费品市场呈现快速的发展趋势，LV、GUCCI、卡地亚、香奈儿等众多国际顶级奢侈品牌纷纷进入国内市场。在国际顶级品牌的“光环”下，国内许多商家对奢侈品品牌呈现偏执的狂热，开出众多极其优越的合作条件引进，形成国际奢侈品品牌的招商竞争异常激烈。

目前公司虽然凭借多年高端的经营定位和商誉口碑，环市东店吸引了不少国际一线品牌的进驻，但是，在环市东店以外的新项目拓展实践上，公司对顶级国际品牌的招商依然面临十分艰辛的局面。由此，可以预见，未来奥特莱斯业态的拓展招商，面对国际一线品牌的苛刻进驻要求，公司的招商团队依然会面临众多的困难。

（二）奥特莱斯新业态的首次拓展

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作为多年经营高端百货的行业翘楚，广州友谊丰富的百货行业运营经验，在激烈的商业竞争中经营团队身经百战，拥有先进的管理经验和成熟的招商模式。但是，本项目是公司首次拓展奥特莱斯业态，不同业态的运营特点决定了难以全套照搬现有百货经营的招商团队和运营模式。为此，如何组织、经验丰富的招商团队、搭建成熟先进的运营架构等这些因素都是公司未来拓展奥特莱斯业态首要考虑的重点因素。

（三）与合作方的沟通、协调、配合等方面会有一个相互适应的过程

项目合作方及其母公司实力较为雄厚，在其开发的长隆旅游度假区取得了巨大的成功后，希望围绕度假区向其他相关产业链延伸，因此提出与公司携手合作。但是，由于合作方与我公司的经营业务处于不同行业，运作模式和经营理念必然有所差异，可以预见，在初期合作经营的过程中，彼此之间难免需要一段时间进行磨合协调和相互适应，才能使项目的推进开展步入正轨。

三、发展机遇

（一）珠三角纲要启动和亚运的举办，带来历史性的发展机遇 2009年初，颁布了《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020）》（以下简称《纲要》），将广州建设成为国家级中心城市、综合性门户城市，广东宜居城乡的“首善之区”，面向世界、服务全国的国际化大都市。新的城市定位对广州提出更高的要求，强调广州在珠三角一体化中的核心领导地位，为广州实现再次飞跃创造了

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更高、更大的平台。

随着2010年广州亚运会的临近，依靠大型重点项目的建设，在固定资产投资强力拉动和《纲要》提升地位的倾斜下，预计广州的经济未来会继续保持良好的发展势头，珠三角经济中心的地位将进一步巩固，广州商业发展会迎来新一轮的发展机遇。

（二）居民收入持续增长，消费能力和品牌意识度逐渐增强 近几年以来，广州居民经济收入保持8%-12%快速增长，人们的生活、消费形态发生长足的转变，居民消费能力和消费意识正逐步增强，消费偏好越来越追求个性化、特色化和高档奢华的购物体验，高档品、奢侈品市场正进入前所未有的黄金时期。

广州市民每年强劲的消费增长都为奥特莱斯业态奠定坚实的经济基础。虽然广州的消费者对世界知名品牌的认知度和追求不及北京、上海等城市的消费者，消费态度比较务实，但从目前市内各个品牌折扣店特价场的经营情况来看，特别是从公司VIP特卖场的销售情况看，大众对品牌的意识和购买欲望存在极强的爆发力。

（三）广州城市新区扩张，零售商业功能需求增加

随着广州经济发展、新区拓建及城市功能不断完善，未来各个城市副中心、城市新区在产业引导、交通道路、基础建设、市政配套、生活设施等方面将得到长足的发展，庞大的居住人口及高质素的消费人群对零售商业需求将会增加。

广州作为珠三角地区的中心城市，城市竞争力不断增强，同时在广佛同城化快速推进下，区域经济和社会发展日新月异。奥特莱斯作为新兴的商业业态，也将在这些新区迎来更大的发展空间。

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四、面临挑战

（一）金融危机对市民的收入和消费信心造成一定影响 去年，国内外受到国际金融危机的冲击，国内经济面临非常严峻的局面，经过4万亿的经济刺激措施和扩大投资的引导，2009年上半年国内经济陆续出现回暖的信号，但是从外贸需求和内需增长持续不振的数据来看，未来中国经济全面复苏可能还有待时日，尤其上半年广州社会零售增长回落到12.4%，假如经济回暖未如理想，消费者会减少消费，这可能对项目未来经营产生持续压力。

（二）港澳地区对广州名牌消费的分流

由于广州毗邻港澳地区，、这类购物天堂又云集了大量世界知名品牌，特别是一年两次的大型季末折扣期，凭借丰富的品牌、优惠的价格、最新颖的款式，吸引众多内地人士趋之若鹜。因此相当部分的广州市民已形成定期去港澳地区购买奢侈品、名牌商品的消费习惯，这样的消费模式难以一时打破。

（三）来自市内各类品牌折扣店和特卖场的冲击

目前各种大小的outlet店、折扣店、特卖场在广州市区内四处开花，包括有各大百货公司专设的品牌特卖场以及各品牌商户在商业中心内开设的折扣店、工厂店等。虽然这些折扣店购物环境拥挤、名牌种类不多、质量参差、折扣不低，但凭着地利之便、价格实惠、常年打折等优势，亦拥有相当一部分忠实顾客。

五、应对策略

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作为一种全新的商业业态，奥特莱斯是商业消费市场细分的全新产物，我们认为，通过商业运营模式的创新和有效的内控管理，将有利于降低未来项目的发展风险，弥补劣势，具体思路有以下几个方面：

（一）创新的商业运营模式

目前，国内众多奥特莱斯标榜的概念就是“名牌+实惠”，其实质就是如何令到消费者的购物行为可以产生价值溢价，以较少的钱买到优质的名牌商品，不单单是价格上体现的，而是体现在奥特莱斯运营的每一个细节上。

未来项目将向消费者暗示奥特莱斯经营的商品有别于市中心区奢华的百货专柜，有别于昂贵的正价商品，从而将奥特莱斯的核心理念带给每一个进入奥特莱斯消费者，令到顾客充分享受到淘宝的购物乐趣。

（二）坚持因地制宜，适当加入其他业态配比

国内许多奥特莱斯业态主要经营的是穿戴类的名牌商品，以此为核心元素，还会配套多种不同业态，例如快餐、雪糕屋、休闲水吧、食品超市等，为顾客休闲购物提供一站式的服务。

但是，不同地域的顾客需求存在非常大的差异性，如何合理配比不同业态的比例，未来项目将采取因地制宜的方式，通过科学消费者调研和市场研究，以真实的市场数据进行商业策划。

（三）充分利用合作方资源，整合、创新营销手段

长隆集团经过了多年的运营，在旅游、游乐、表演、餐饮等方面有许多成功的营销形式，在消费者心目中也已形成良好的口碑。作为合作方，特别是在双方合作共赢的理念下，将来本项目的营销方式可

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以与长隆的资源进行有效的结合。把长隆旅游度假区的活动有机地结合到奥特莱斯购物公园里来，让消费者在购物之余同时能够体验游玩的乐趣。

综上所述，我们坚信，未来只要坚持以全新的商业思维、全新

的商业理念打造项目，组建经验丰富的专业化团队进行项目运营，必能化解投资面临的风险和压力，使项目走上良性发展的轨道。

第六章 经营测算

一、承租方案

通过整体租赁方式，承租购物公园首期商用物业，租赁面积约5万平方米。

（一）租赁期限 租赁期15年。 （二）租金条件

购物公园的租金将采取“保底租金或营业额分成，两者取其高”的方式确定实付租金。项目十五年租赁期内的保底租金合计约4.5亿元人民币（下称同）；营业额分成部分按照项目的年营业额，采取超额累进的方式分段计算，分成率为年营业额的3.5%-5%。保底租金或营业额分成两者取其高作为最终年租金的计收。在市场经营环境持续良好，项目销售符合预期的前提下，我司预计项目开业后第三年起营业额分成租金将高于保底租金，其后年份营业额分成租金将作为最终年租金支付，为此预计十五年租赁期内项目的总租金可达约9亿元。

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二、经营测算

（一）项目投入

长隆友谊购物公园项目的开办总投入约6000万元，资金来源全部为公司自有资金。其中包括：

1、开办费

包括：筹备期招商差旅费、宣传费、新闻发布费等 2、工程投入

工程投入主要是购物公园经营部分的二次装修费用（包括：地面、天花、墙柱、照明等）。

3、设备投入

包括：收银机、扫描、条码打印机、路由器、交换机、服务器、办公电脑、打印机、网络设备、综合布线和主机电池等。

4、其他设备设施及低值易耗品投入

包括：办公桌椅、储物柜、员工服装等商场后勤设施、物料、用具等。

5、铺底资金，用于运营周转之用；

6、租赁押金（首年2个月租金为租赁押金）。 （二）销售收入

通过参考同行经营水平，结合项目本身的经营情况，预计项目首年的销售额约6亿元，其后随着项目运营的逐渐成熟，预计每年的年销售增幅约10-20%之间。

（三）毛利率

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考虑到首年经营促销和培育期的因素，预计未来项目开业后第一年至第三年的综合毛利率为12%左右，第四年起会呈逐步上升态势至13%左右。

（四）其他收入

促销管理费用以及财务利息收入。 （五）经营盈亏预测

在市场经营环境持续良好，项目销售符合预期的前提下，预计该项目开业后第三年可进入盈利期，15年租赁期内实现税前利润总额将达到9亿元。

第七章 投资回报分析及风险分析

一、静态回报分析

根据项目盈利预测，项目的累计净现金流量在第4年可转为正数,本项目的所得税前静态投资回报期为4.26年（含半年筹备期）。

二、风险敏感性分析

通过项目敏感性测算分析，在四项不确定因素中，影响经济效益的项目风险因素重要性排列依次为销售额>毛利率>人员费用>开业投入。同时，据各项因素的敏感系数显示，销售和毛利率的变动对项目的收益和回报期存在明显的杠杆效应，未来应该通过提升项目经营定位，创新营销手段，以达到提升销售额和毛利率，应对市场风险。

第八章 结 语

通过上述分析，我们认为，随着广州经济发展及居民品牌消费意

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识的不断成熟，品牌供应商在广州市场的拓展，奥特莱斯业态在珠三角区域的发展富有十分光明的前景。

结合番禺区及长隆旅游度假区未来商业规划，长隆友谊购物公园所处的位置是符合我司发展奥特莱斯业态的需要。凭借优秀的经营能力和资金实力，公司足可支撑奥特莱斯项目的投入，保证项目顺利招商运营，对项目风险也具备承受能力。

为此，经过一系列的分析评估，我们认为，长隆友谊购物公园首期项目是可行的，建议公司应该抓紧市场机遇，在长隆旅游度假区开设具有奥特莱斯概念的长隆友谊购物公园。

2009年11月14日

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