二手房屋买卖合同

卖方：_______________________________（以下简称甲方）

买方：_______________________________（以下简称乙方）

一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋、车库（或车位）卖给乙方所有： 1.房屋状况（按《商品房买卖合同》和《房屋所有权证》填写）：

房 屋 座 落_______________________________幢___________单元____________室； 车库（或车位）_______________________________

2.该房屋的土地使用权取得方式\"√\"：出让（ √ ）、划拨（ ）。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币____________元，（大写______拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整）。

1、乙方在______________年___________月___________日前分_________次付清，付款方式：________________。乙方已经向甲方付清成交价款，甲方已经验收无误。

2、甲方在_____________年___________月___________日将上述房屋交付给乙方占有。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。所有权自交付占有之日起转移。

三、出卖的房屋如存在转让瑕疵，由甲方承担全部责任。

1、甲方保证该房产未设定抵押权，未向他人转让，甲方保证是转让房屋的唯一财产所有权人，没有任何权属纠纷。

2、甲方保证该房屋在过户前没有被司法机关采取查封等影响转让的强制措施。 3、甲方保证能顺利办理过户手续。

四、为减少税费负担，甲方和乙方约定的过户时间为_____________年___________月___________日以后至_____________年___________月___________日前。双方愿按过户时国家规定交纳税、费及办理有关手续。

过户时为过户需要另外签订其它方式的买卖合同的，甲方可另外签订。但双方的权利义务以本合同为准。 五、双方约定的其它事项：_____________________________________

甲方（签名或盖章）_______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 监证机关：_______________ 代理人（签名或盖章）_____________________ 代理人（签名或盖章）______________________

签订日期：_______________年____________月____________日

注意：1、过户风险

如甲方在过户前死亡，则房管局会要求需要甲方的所有继承人办理过户。

2、权属风险（未过户前可能因卖方债务纠纷被债仅人申请财产保全）

2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知

2011年11月30日 鲁高法〔2011〕297号

(一)关于不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形如何处理的问题

根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力，在没有充分反驳证据的情况下，应当依据不动产权属证书确定不动产物权的权利人，但实践中不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不符的情形比较普遍。如果一方当事人认为不动产权属证书记载的权利人有错误，向法院起诉对该不动产物权请求确认归属的，有义务提供证据加以证明，如证据足以证明不动产物权的实际权利人的，应依法确定讼争不动产物权的权利人。

(二)关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系

依据《物权法》第28条的规定，人民法院作出的生效法律文书可以直接引起物权变动，无需进行不动产登记而变动物权。换言之，人民法院作出的法律文书生效之时，即应认定不动产物权已经发生转移，生效法律文书确定的不动产物权的权利人可以持该法律文书办理不动产物权的变更登记手续，登记机关是否办理不动产变更登记手续，均不影响不动产物权的变动。

临沂市中级人民法院民事审判工作座谈会纪要

房产证仅具有形式上的真实性，即如无人提出异议，推定产权证书持有人即是相关房屋产权的享有人。但如发生争议，由于房屋登记部门在确权时并不负责实质审查，相应纠纷理应通过包括法院审判在内的民事手段解决。事实上，1998年建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条亦规定，包括法院判决在内的裁决书亦是产权登记部门确权的依据。因此，民事审判在房屋产权确认方面较产权登记部门具有优先性，产权登记部门应以法院的判决确权，而非法院依据产权登记进行审判。在法院判决与产权登记不一致的情况下，产权登记部门应以法院的判决进行更正（在执行程序中以协助执行通知书、民事裁定书为依据），《中华人民共和国物权法》关于不动产产权异议登记的判决进一步确认了上述思路的正确性。人民法院在受理房屋产权确认方面的案件时，不应以是否存在房屋权属证书为要件，更不应以产权证书存在为由责令当事人先行行政诉讼，而应直接作为普通民事案件予以受理，并对产权归属作出确认。但对于与涉争房屋产权无直接利害关系的侵权案件，侵权人以原告产权有瑕疵等为由提出异议的，人民法院对持证人的产权问题不宜主动予以审查，而应以产权无论归属何人，被告均不得随意侵犯的思路（内部掌握），对其异议不予支持，作出合理判决。

3、五年后过户税费风险

国家政策变来变去的风险，难以预料。

4、买方必须所有的财产所有权人均签字

比如《婚姻法》规定婚姻关系存续期间购买的房产虽然登记在一方名下，但仍是夫妻共同财产，需要夫妻均签字。

比如《继承法》规定的，财产所有权人死亡的，遗产分割前继续人是继承房产的共有权人，需要共有人一致同意处分。