市场调研结果及项目情况分析

市场调研结果及项目情况分析

目录

赵县房地产市场状况调查以及发展预

测。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

一、 房地产市场政策法规境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

二、 住宅市场供应状况析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

三、 住宅房地产市场综合析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

四、 未来住宅市场发展测。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

赵县消费者需求查。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

一、 购房者背景料。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

环

分

分

预

调

资

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二、 房

屋

需

求

特

征。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

三、 购房者居住观

念。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

生活区项目情况分

析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

一、 项目概

况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

二、 深度分

析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

三、 赵县房地产市场状况调查及发展预测

赵县房地产市场起步较晚，由于房地产政策法规的不完善及土地审批的不规范，市场发展进程缓慢，几年前开发的“碧水庄园”为县城第一个商品房住宅小区，获得良好的市场反响，带动了之后的金穗家园等入市，可由于诸多因素制约，各个楼盘间同化严重，整体营销水平不高。

一、房地产市场政策法规环境

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1、土地政策

赵县土地供应市场不够规范，土地供应没有严格的限制。

2、销售政策

有些小楼盘不具备正规商品房应具备的“五证”，销售秩序极不规范，客户购房，买卖合同制度签署不规范。购房者的权益难以得到保障。

3、贷款政策

赵县金融信贷部门对于房地产贷款管理较为谨慎。贷款门槛高、适用人群的范围狭窄。

二、住宅市场供应状况分析

住宅：

1、书香苑(在售)

规模：一栋多层，一梯三户，2个单元，

层高2.9米，交房标准：毛坯

户型面积段：两室两厅一卫121㎡

三室两厅两卫124㎡137㎡

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价格：一层1488元/㎡，二层1568元/㎡，三层1578元/㎡，四层1568元/㎡，

五层1298元/㎡，六层898元/㎡。地下室650元/㎡。物业费：0.2元/㎡。

均价：1400元/㎡

2、白云公寓（在售）

规模：规划4栋高层，两栋15层，两栋18层。1层车库，2层1760元/㎡，14层2360元/㎡，17、18层2260元/㎡均价2300元/㎡。物业费：暂定0.6元/㎡。车库：6万。

贷款：首付两成，最多可贷八成30年。

3、新府名门（未开盘）

规模：3栋7层电梯房未开工

4、天怡庄园(在售)

规模：总占地150亩，总建筑面积16万平方米。一期11栋多层，一梯两户，

一期交房。

层高2.9米，交房标准：毛坯

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户型面积段：两室两厅一卫98㎡

三室两厅两卫120㎡129㎡133㎡143㎡

四室两厅两卫156㎡

价格：一层1620元/㎡，二层1710元/㎡，三层1710元/㎡，四层1510元/㎡，

五层1410元/㎡，六层1310元/㎡。

地下室500元/㎡。物业费：0.2元/㎡

天然气集资2000元/户暖气集资21元/㎡

均价：1550元/㎡

5、润书苑(在售)

规模：共计10栋，8栋多层2栋高层11层、18层。一期五栋多层，一梯两户。

一期已开槽

层高2.9米，交房标准：毛坯

主力户型为三室两厅两卫。

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均价：1500元/㎡

6、金穗家园(在售)

规模：10栋多层，临街为三层商业。

均价：1500元/㎡，商业：2700/㎡

7、碧水庄园（已售完）

主力户型为三室两厅两卫，一梯两户

层高2.9米，交房标准：毛坯。物业费：0.2元/㎡

均价：1600元/㎡，商业：4000元/㎡

8、兆亿华府（未开盘）

规模：4栋19层

层高：3米，交房标准：毛坯。

价格未定

拍地价70万元/亩面积137㎡，121㎡，94㎡

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9、龙凤官邸（未开盘）

规模：一期规划11栋多层。（暂无其他信息）

商业：

永通路商业35㎡1.2万/年

15㎡6000元/年

贡院街商业100㎡1.2万/年

5年前30万200㎡1500元/㎡

目前赵县房产市场多层住宅均价在1500元/㎡左右，高层均价在2200—2300元/㎡左右，商业价格均价可以达到3000元/㎡。

三、住宅房地产市场综合分析

1、产品差异化不明显

一方面是产品本身差异化不明显，如户型多以三室为主，面积多集中在110-130平方米多层住宅，另一方面消费者的承受能力有限，整个房屋总款在20万以上的市场容量较小。

2、销售价格受地段制约性大。

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碧水庄园,金穗家园因为入市较早，且临近主干道自强路，周边生活配套相对完善，人们认可较大。其他楼盘人们在竞相比较。

3、供应量较大，竞争加剧

随着近年来，县城居民购房需求逐步增加，现在涌入大量新楼盘，市场供应量一下子增大，市场竞争相对激烈，对未来的销售会产生一定影响。

4、目标客户群：公务员和部分周边乡镇进城经商的客户成为当前房市的主力客户群

Ø私营业主：赵县域内有较多的私营企业，这部分私营企业主较为富裕，理念也较为超前，能够接受商品房社区。

Ø有稳定收入的公务员：该部分购房群体有较为稳定的收入，他们比较倾向于购买单位自建集资房。

Ø为父母购房：部分在县城工作的外来人口，待工作稳定后，即在当地买房将父母接来同住。

Ø解决子女教育：这部分人具有一定的经济实力，这部分购房者主要还是为了解决孩子的入市就学问题。

5、项目开发理念初级，产品设计与供给单一

赵县商品房开发理念较为初级，产品档次普遍不高，设计水平相对落后。

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Ø建筑形态：绝大多数为普通多层住宅

Ø建筑立面：无特色，风格不明显

Ø户型：产品单一，设计滞后

Ø物业管理：无专业物管公司

Ø社区配套相对缺乏，几乎无景观规划

6、营销手段单一，营销水平低端

商品房多采取自然销售，主要由地盘包装为主，房地产广告不多，只选用宣传单页和夹报，投放力度小，同时地盘包装水平有限，整体销售人员的专业素质需有较大提高。

7、期房销售未成气候，人们多认可现房销售，销售周期较长

在售楼盘都为现房,县城居民比较认可。随着观念的转变,人们逐步能够接受期房。

四、未来住宅市场发展预测

随着社会经济的发展与人们消费理念的进步，赵县房地产市场会不断规范并成熟起来。

1、开发大规模、相对高档小区将成为趋势

赵县购房者已认识到大规模社区的优势，生活配套完备、引入专业物业管理等，这必

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将引导未来开发商规模化开发，并取得相当规模的市场。

2、110㎡～130㎡三室户型仍然是市场需求主流

一方面与县城人民消费习惯有关，另一方面与其家庭的实际人口状况有关，并且一次性到位仍在市场购买行为的影响因素中占主导地位。

4、项目规划、产品设计、营销水平都将有极大的提高

Ø未来住宅项目将更加注重深层次开发，项目的整体规划将有所提高，目前的无景观、缺配套、少功能、欠物管的低端楼盘将逐渐淡出市场；

Ø产品设计上也将会呈现出更多产品类型、更多户型结构、更多更合理的面积配比，以满足市场细分后日益丰富的不同住宅消费需求；

Ø在营销手段上会逐渐丰富起来，多渠道、立体化的包装宣传将会加快项目的销售速度并增加项目的附加值。

5、市场价格不太乐观

目前市场房源较多，供应量较大，市场竞争加剧，预计价格涨幅不大。

赵县消费者需求调查

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通过对消费者的实地访问以及与相关专业人士的谈话，对赵县消费人群得出如下结论：

一、购房者背景资料

Ø从购房者的背景资料来看，购房主体以25-40岁的公务员、私营业主为主；

Ø从购房人群的知识结构看，普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；

Ø从家庭结构上看，主要以三口或四口之家为主；

Ø从收入水平来看，目前赵县居民的收入水平较低，家庭月收入在二千元以下的占多数。

二、房屋需求特征分析：看重其实用性

Ø对三室两厅、三室一厅、两室两厅的需求占绝大多数；

Ø面积段需求主要集中在110㎡～130㎡之间；

Ø传统意识认可多层住宅，对高层、小高层在逐步认识当中；

Ø在产品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。

三、购房者的居住观念

1、从购房原因看，为改善居住条件而购房的比例最高，为解决基本居住占少数。

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Ø县城流动人口较少，居民基本不缺房，所以多为改善居住条件而购房；

Ø一些周边乡镇进城做生意的富裕户为了解决子女就学，而选择在县城购房，显出了教育购房趋势；

Ø另外从调查结果看，购买住宅用于投资的比例很小

2、从购房者看重的因素来看，价格仍然是最为敏感的因素。

因为消费观念较为陈旧，购房者较为看重的还是楼盘地段、交通以及供暖问题，但物业管理及环境也成为消费者越来越关注的因素。

3、从人们获得购房信息的主要渠道来看，通过亲朋好友介绍的方式最多，这是由于当地房地产推广方式比较低端，大多为地盘包装。

生活区项目情况分析

一、 项目概况

项目位于赵县北二环（李春大道）以北，国道308以东。大型集团公司金鱼集团投资建设，金鱼集团搬迁重点工程，政府重点工程。

二、 深度分析

1、 优势

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Ø依托308国道，李春大道，是赵县城市未来发展方向，地理位置优越。

Ø知名企业金鱼集团投资建设，信誉度良好。

Ø本项目作为政府的重点建设工程，政府比较重视，支持力度较大，有很好的发展前景及整体远景规划，具备长远投资潜力。

Ø项目周边交通便利，紧邻308国道和城市主干道李春大道，人气汇集。

Ø项目周边市政配套完善，未来生活十分便捷。

Ø高尚高层住宅小区，带动赵县房地产市场发展，提前将赵县人带入现代化城市生活。

2、 劣势

Ø相对目前来讲，项目周边人气稍低。

Ø房屋产权年限为50年，与其他住宅项目比较，属于项目硬伤之一，只能通过提升住宅品质以及配套措施作为弥补。

Ø项目初期，周边生活配套较为缺乏。

Ø不能进行正常的广告宣传，可能影响将来的销售进度。

3、 机会

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Ø由于县城整体营销水平不高，本项目赵县唯一大型高品质高层住宅生活区，能够吸引消费者目光。

Ø县政府对本项目的支持，金鱼集团对项目的资金支持，能够极大提升项目吸引力。

Ø除了白云公寓以及尚未动工的兆亿华府之外，其他新建、拟建大规模住宅项目不多，可以占据一定市场份额。

Ø县城楼盘营销水平不高，宣传力度不够，可以通过整合资源，引导消费者，已达到营销目的。

4、 威胁

Ø市场不规范，今年审批项目较多，市场供应量增大，竞争会较为激烈。

Ø市场需求不够活跃。

针对本项目提出的建议

Ø燃气管道入户，电话、宽带、有线电视预留接口。

Ø适当引入智能化系统，贵在精，不在多。此类产品升级换代速度快，淘汰率高，根据需要选择安装。

Ø引进或者成立专门的物业公司，绝对保证业主的居住舒适性。