民宿文化旅游项目招商手册

来源：智榕旅游

民宿文化旅游项目招商手册

兴隆民宿文化旅游项目招商手册

抚松原乡文化旅游开发有限公司编制说明

【编制目的】

民宿文化旅游项目近几年在全球遍地开花，但由于其独特的区位特点及文化背景的不同，每个民宿文化旅游项目的开发和运营均有一定差异，本手册将对兴隆民宿文化旅游项目进行专项说明，打造规范性手册，结合多年来民宿文化旅游项目开发及运营的经验，推出了涵盖民宿文化旅游投资及运营各个方面的手册工具，以便项目涉及各方能够据此快速领悟、创造、实践适合项目自身的手册工具，推动项目的快速传播和发展。【使用说明】

本手册可供投资人、运营方、居间方共同参考使用，其版权归抚松原乡旅游文化发展有限公司所有。未经本公司许可，任何单位及个人不得以任何理由，通过网络、媒体以及其他任何方式向第三方传播或公开发布。如侵犯本公司版权等知识产权，本公司将依法追究其法律责任。

编制说明... 1 目录... 2 市场机遇... 3 企业背景... 9 经营模式... 10 项目优势... 13

投资条件... 15 投资方案... 16 投资流程... 22 协议模板... 24

Ø 民宿业产业概况

住宿业可以划分为标准化和非标准化两大类，标准化住宿的最典型代表自然是酒店，提供标准化的服务和定价；非标准化住宿包括客栈、民宿、公寓、度假别墅、小木屋、帐篷、房车、集装箱等，其中以民宿数量最广、最为普及。

民宿由共享经济的兴起带动，指的是由个人业主、房源承租者或商业机构利用空闲房间，提供旅客的住宿。从定义上来看，民宿和个人业主的短租业务有重叠的部分，但是从两者定位上来说，民宿更多面向旅游需求，因此也更注重地方特色的打造和舒适氛围的营造，是短租房的升级版。游客可以在民宿中体验当地生活，与原住居民交流，感受当地人文情怀。

民宿本身按照类型和功能又可以分为农家乐、乡村别墅等多种类别，和酒店最主要的区分点在于民宿具有由“主人文化”带来的当地特色化体验，住宿空间高度个性化、体量小而美。

Ø 民宿和酒店的区别

经营方式使用空间建筑体量硬件设施服务人员配套服务行业标准民宿副业

自用或租用民宅内的闲置空间小

条件较好

标准化程度较低主人或当地人较少无

个人短租副业

自用或租用民宅内的闲置空间小

条件普通高度非标业主较少无酒店专业

专用营业空间具有一定体量普遍较好高度标准化专业员工

美容、健身、洗衣等配套齐全成熟

旅行最重要的不是路上的风景，而是能体会到所到之地的风土人情。厌倦了城市的喧嚣和繁杂之后，带上家人孩子，约上好友，在周末和节假日走进乡村、寻找乡愁成为了人们的出游首选。在住宿方面，相较于传统的饭店旅馆，人们更倾向于民宿，它一般都是利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、周边环境资源，进行精心设计装修，然后提供给旅客乡野生活的住宿处所。好的民宿能够很好地将天然的山水、传统的街区、独特的民居有机地结合起来，更符合人们心中对乡

野的渴望。

Ø 民宿类型

1、赏景度假型民宿：结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。

2、艺术体验型民宿：由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。

3、农村体验型民宿：在传统的农业乡村中，除提供有农村景观、体验农家生活之外，并有农业生产方面的体验活动，配套观光果园、观光菜园、观光茶园等。在乡间小住数日，让身体舒畅也让心情愉悦，享受漫食、漫游的生活，不论往北、往南，都能方便自在，这趟旅程是田园之旅、是心灵之旅，更是难忘的假期。 4、温泉民宿：精致温泉民宿的温泉套房设备，每间套房各具特色、宽敝加大泡汤池并设有SPA、按摩、冷热池设备，另有DVD设备，旅客可携带影片自行操作。在温泉民宿如同回到家的感觉，尽情的放松心情，让大自然做最好的医疗师。 5、复古经营型民宿：其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。

本手册所规划的民宿项目将以赏景度假型及农村体验型两个类型相结合为主，重在原汁原味的农村乡野田间情调，同时整合当地各大景区型旅游资源打造丰富的度假观赏项目体验。

Ø 市场前景乐观

1.国企运作，政府背书，对民宿项目的开发及运营提供强有力的政策支持 2.人们在选择旅途住宿时，会较多的关注价格、居住体验感和房屋性能等。而价格低廉、产品性能好、房源数量多正是民宿在发展中的优势。民宿产品可分为日单价在50~300元之间的经济型和300元以上的享受型。在旅行出游时和支出计划中，住宿支出是考虑的重要因素之一，根据易观智库数据显示，2014年超过50%的用户通过在线预订客栈民宿时会选择200元以下的产品，只有11.8%的用户选择300元以上的享受型。STR Global统计显示，2015年1月中国酒店平均每房收入326.82元，相对低位的价格为民宿赢得了发展的市场。用户预订民宿关注点分布关注事项关注比例价格便宜 64.4%

居住体验特别

51.2%

装修/建筑风格多样 47.9%

房间洗衣做饭功能设施齐全 37.4%

和陌生人社交 17.1% 入住灵活 15.6% 其他 13.0%

3.民宿产品在房屋结构和设计更具有家庭气息，为家庭游和出行时的聚会提供了便利；服务更人性化，不仅满足住宿的需求，还通过相关的周边服务优化住宿的体验感；地理位置一般靠近景区，出行方便提高效率减少精力耗费，增强旅游的满足感。

4.国内自由行已成为主流，国家旅游局数据显示进入景区的散客占比在2015年已达到70%至80%。自由行游客对旅行的需求上升到文化、社交层面，在住宿上，更愿意选择外观具有鲜明特色，能与当地人交流的民宿。

从提供民宿的企业来说，民宿相较于标准化住宿，更容易取得良好的营销效果。不同的地理环境，不同的装饰风格，不同的风俗习惯，都能天然地打包、呈现出受到自由行游客欢迎的产品形态。比如长白山天池及周边丰富的旅游资源，除了增添了民宿本身的浪漫色彩，同时也带动了游客前往观摩体验的热潮，联动引发周边旅游产品的销量猛增。

特色化住宿逐渐成为影响出游决策的重要因素，正如民宿预订OTA大鱼自助游的宣传语“为一张床，赴一座城”，昔日的小众市场快速扩张。与此同时，我国在线旅游渗透率持续快速提升，在机票、酒店、景区门票等格局稳定的情况下，民宿的流量入口价值逐渐显现，为在线旅游创新企业提供了新的切入点，在万亿级周边游市场中抢占一部分市场份额。

5.研究显示：中国80后甚至90后出生的独生子女群将在未来十年内成为旅游消费市场的主流力量。旅游客群逐渐年轻化，对差异化旅游的需求强烈，民宿项目以最佳时机进入市场，收益可观

客栈民宿预订用户年龄特征

居民收入快速增长，消费信心增强

2011-2017年城镇居民旅游消费水平增加近1倍，与此同时，城镇居民的旅游支出总额占个人消费的比重稳定在10%以上。说明城镇居民在旅游方面的投入绝对数值的增加，人们已经不满足于普适性的旅游模式，对旅游的定制化体验需求大幅度提高。

Ø 一块极具发展潜力的市场

民宿旅游是近两年国内旅游行业的新兴模式，民宿旅游有价格优惠、体验良好、深入本土文化的优点，赢得了游客的认可，民宿项目在旅游行业占比不断扩大，住民宿在某种程度上已成为一种时尚潮流，因此，许多民宿项目越来越炙手可热。然而，由于文化性、地域性的特殊要求，以及新兴项目的传播力度不足，目前，大部分中国消费者仍对民宿旅游了解不深，，即便如此，国内热门的民宿项目依旧供不应求。

消费者住宿选择占比

Ø 行业利润令人垂涎

目前，中国市场制造业的平均利润为15%，零售业平均利润为20%，旅游业的平均利润为30%。去哪儿网的数据表明：截至 2015 年 10 月 30 日，民宿客栈在去哪儿网登记数量为42658家，而至2016年9月30日，这一数据增长到 48070家，不足一年时间增加了5412家，增速相当快。目前，从全国各省份来看，云南民宿客栈的数量位居全国第一，数量达7392家，其次是浙江6141家，位居全国各省份第二名，接下来是北京、四川以及山东。东北区域民宿尚处于开创期，投资潜力巨大。

另外，在《2016 年中国民宿品牌发展趋势和区域人群分析》报告中显示：截至2016年年初，全国有超过4万家的民宿，民宿从业人员近100万人，市场规模已达200亿元。预计到2020年，我国民宿行业营业收入将达到362.8亿元。 Ø 民宿将成为文化旅游市场的新宠儿

中国自古以来都是旅游大国，素有“礼仪之邦”的美誉，因为如此“旅游经济”在中国一直高速增长，长盛不衰！民宿旅游无论在入住体验、文化挖掘等各个方面都堪称旅游感受绝佳产品。选择当地民宿入住，深入到土著居民生活中感受原乡文化，体现出一种时尚、潮流和对旅行情怀完美的诠释。 Ø 资产增值收益空间巨大

本项目采取资产认购方式由投资方持有民宿产权，通过政府完善民宿项目基础建设、管理公司精心运营，在后续房产增值提供十分具象的空间范畴，创造运营收益的同时，预期资产增值收益将超越绝大多数理财产品。

在享受项目收益和资产增值的同时，拥有一间属于自己的农间小院，抛开繁华

的都市，回归大自然深处，远离高压节奏和眼下的苟且，在农间田野中体验属于自己的诗和远方。

集团背景

抚松发展投资集团有限公司（简称“抚发集团”）成立于2016年7月，注册资金100亿元，是抚松为创新城市提供服务，在整合城市资源和国有资产基础上，按照市场化、多元化、国际化发展格局组建的现代国企集团。

公司介绍

抚松原乡文化旅游开发有限公司（简称“原乡文旅”）隶属于抚发集团，是按照县委、县政府大力发展长白山文化旅游的思路，为深化文化旅游体制改革，提升长白山文化旅游产业管理水平和竞争实力，推动文化旅游产业的发展而组建。原乡文旅是经县委、县政府批准，由抚发集团直接管理的按照现代企业制度要求建立的自主经营、独立核算的国有重点企业。作为长白山文化与旅游产业的投融资和运营平台，受县政府委托，原乡文旅履行以下主要职能：承担文化与旅游资源的优化配置与拓展开发；承担文化与旅游营销任务；承担重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游资源所有权和经营权分离模式，推进长白山文化旅游资源的集约化和规模化经营。

经营理念

使命：圆每个城市人的乡村梦

愿景：打造国内一流文化旅游服务平台

价值观：和谐共赢务实精进

发展策略

抚松发展投资集团在全面考察目标市场的基础上，完成了战略定位与模式设计，锁定目标市场和消费群体，确定了不同于同类文旅产品的营销思路，公司采取居间统筹的方式，协助政府完善地方文化旅游事业，运用政策资源大力优化民宿项目所在地基础设施，建立完善的交通网络，为投资人甄选具备运营标准的农房农院，打造样板间，依据各农房的差异特点进行定制化设计，整体施工及改造，协助当地政府及当地原住居民组建项目公司，协调当地周边旅游资源如：地方美食、大型景区、特色体验项目、土特产、非物质文化旅游等项目进行联动营销，以旅发

委官方推广作为基础，通过线上旅游栏目、门户网站、新媒体终端、公众平台以及线下推广会、广告投放、路演等方式进行全方位营销推广，以轻资产的方式实现项目管理与运营，带动本地文化旅游事业的快速发展，实现全区域民宿项目的覆盖。同时为投资人实现资产增值，获取营销及资产的双重收益。

产品主题

原乡文化山野情趣情景再现体验式旅游

消费者分析

常年生活于都市中的人群，饱受市区环境污染的戕害，日日夜夜的快节奏工作环境渗透于生活的每个角落使他们疲惫不堪，迫切需要来一场远行回归自然释放天性。

目标人群：城市白领、中产阶级、旅游爱好者、家庭旅游消费者、团队建设年龄阶层：主要以50岁以下的少年、青年、中年为主消费水平：具备大众旅游的消费能力

消费心理：热爱乡村文化，热衷旅游活动，追求原生态，向往大自然

购买动机：区别于传统酒店、度假区的标准风格以及格式化服务，更喜欢深入了解原住民文化，体验原汁原味乡野风情，贴合当地人民生活的民宿入住感受

标准化体系打造

民宿运营管理将实现六大统一：统一的运营标准、统一的服务训练、统一的督导辅导、统一的VI系统、统一的平台营销、统一的信息系统

统一的运营标准：

通过打造兴隆乡民宿旅游项目，建立样板民宿区，以同样的政府资源来规划其他区域民宿项目，在统筹、创建的进程中以兴隆乡民宿项目作为指导，同样以原住民管理和运营模式组建管理公司，沿用统一的管理体系形成集团化管理模式，在追求运营标准的统一之下，同时保持各地区民宿原有的差异风格，以形成差异化削弱集团内竞争的情况。统一的服务训练：

原住民未经过专业的培训，对民宿服务的概念仍存在一定空白，原乡文旅将派遣专业的培训团队，统一培训基础服务技能、服务理念、管理技能、营销技能，并进行考核及评估，形成系统化培训机制，不仅为提升民宿品质服务提供保障，也为员工个人职业发展提供方向。统一的督导辅导：

每个民宿项目的建成都将会经历一段草创时期，原乡文旅会引导各项目公司的责任人逐渐领会成熟的民宿运营方案，并对每个项目的运营状态予以监督，及时纠偏。

统一的VI系统：

原乡文旅在运筹“一乡一品”的项目进程中旨在打造规模化管理平台，以轻资产的形式为投资人统筹运营创造收益，在未来白溪等项目建成后，一乡一品民宿项目将向集团化、规模化发展，在如此形式下的计划中，统一VI系统将是集团化进程的一个重要体现。统一的平台营销：

原乡文旅打造的智能旅游项目将结合一乡一品的产品内容在线上、线下媒体投入推广，通过无数媒体终端和入境推送打造无差别广告呈现，在营销推广上去单一化思维，以“组合拳”模式对目标群体形成有效推广。统一的信息系统：

传统OTA模式是现代酒店、民宿类产品最依赖的信息系统，电商龙头往往掌握大量的客户资源和同品类产品内容，在筛选和比较的过程中为游客提供指向性的数据参考。一乡一品民宿项目同样会采用传统OTA线上预订来提升流量，同时打造自己的公众平台和客户关系管理系统，积攒客户资源的同时打造自己的IP，建立大数据库，于整个管理集团中共享客户资源以实现获益。

投资方式

本项目投资分为一次性投资和租赁式投资两种方式

一次性投资：即指以一次性购买形式进行本项目的投资，同商品房购置方式相同，通过项目公司居间协调，一次性购入民宿房产，后续运营、管理、维修等问题由项目公司统一操作，可远程操作包括购置和出售等所有事宜。

租赁式投资：即指以租赁形式进行本项目的投资，同商品房租赁方式相同，通过项目公司居间协调，选择民宿项目进行租赁，租期最短不得低于20年，后续运营、管理、维修等问题由项目公司统一操作，可远程操作包括续租或解除租约等所有事宜，租赁式投资需月付管理费，需注意租赁期未满不得解约，如有解约需负违约责任。

退出机制

一乡一品民宿项目的投资方式本质是将资金投入到房地产中，通过管理运营实现资本的收益及资产的升值。其风险极低，投资回报率高，回收周期短，可通过股权转让或售卖民宿房产的方式以完成资金回笼。

充分详尽的市场调查，抢占制高点的战略定位与模式设计，精准的市场定位和消费者分析，完善的标准化体系建立，宏伟的发展目标和贴近实际的执行规划，为打造文旅巨擎做好了充足的准备，一份可靠的投资，意味着您也将成为这伟大事业的一份子，将和长白山文化旅游精英们一起创造宏伟的未来，实现人生价值。

Ø 产品优势

公司已和区域内多家旅游资源优质品牌建立战略合作伙伴关系，精选区域内的食、住、行、游、购、娱五大品类的特色商家形成组合营销策略，以联动营销的方式增强产品吸引力及客户体验值，总部具有强大的政府资源，对项目的建设和运营创造良好的政策环境；统筹管理，轻资产运营，产权归属投资人，提升收益的同时保障资产的安全性，为投资人打造低风险的投资产品。

Ø 管理优势

原乡文旅协同当地乡政府一起建立项目公司、统一标准化体系，能够系统的为项目公司从创建、装修、运营以及顾客服务、人员培训、经营分析、盈利提升等一系列的贴身指导，使投资经营不再费神，帮助投资人轻松实现系统化管理以提升获益。

Ø 培训优势

公司将建立完善的培训系统架构，成立民宿项目经营培训中心，各项目公司可获得项目规划、经营、管理、营销技能、操作流程、对客服务等一套系统的培训；同时，各项目公司也可以根据区域特性提出培训需求，原乡文旅会结合具体需求进行针对性的培训，提高各项目公司运营管理水平，获得更多收益。

Ø 督导优势

公司将构建完善的督导系统，委派专业的督导人员常态化巡视各民宿项目，发现项目的运营问题会及时纠偏，迅速解决问题，实现持续盈利。投资收益 Ø 低成本

――相对于城市商品房，民宿项目的投资成本较为低廉；

――项目公司负责统筹所有运营事宜，投资者无需考虑运营成本。 Ø 稳定收益

――项目建成后由项目公司统一运营，强大的政策扶持以及集团化、规模化的

运营方式将成为可持续、可传承的长效收益项目。 Ø 区域保护

――长白山区域独家民宿管理集团模式，政府背书独享优势政策环境。 Ø 客户资源

――多维度的线上渠道，丰富的旅游资源，为项目运营提供强大的客源保障。

投资民宿文化旅游项目，是个投资周期短、成本适宜、回报率高的一个长久项目，此项目能有效降低您的投资风险，因此您一旦投资成功，意味着您的将成为民宿项目的资产持有人，享受资产增值的同时借着“原乡”的品牌您也将会获得一个非常稳定的盈利途径。

如果您想成为民宿文化旅游项目的合作伙伴，您必须具备下列最基本的条件，这也是确保您能否成功的必要条件：

1、认同原乡文旅的理念和文化，对原乡品牌充满信心，愿意与我们共同发展。 2、拥有15万元人民币以上的投资能力。

3、希望拥有一份收益长久稳定的事业，愿意与原乡文旅建立合长久作伙伴关系，共同发展民宿文化旅游事业。

4、愿意遵守公司对投资人的约定，服从公司从投资、认购、创建、运营等方面的制度和流程。

5、投资人对公司运营具有建议和监督权，不得参与管理。

投资分析一次性投资项目标准型高端型旗舰型备注

面积（㎡） 60 90 120

单价（元/㎡） 1666.66 1555.55 1500

房屋购置 100000 140000 180000

中介费 0 0 0

首次投资免除中介费装修费 50000 60000 80000 其他 0 0 0

税费、手续费等总投资额 150000 200000 250000

租赁式投资项目标准型高端型旗舰型备注

面积（㎡） 60 90 120

单价（月/㎡） 8.33 8.88 8

房屋租赁 120000 192000 230400 租期20年中介费 0 0 0

首次投资免除中费介装修费 0 0 0

分摊至租赁费用中其他 0 0 0

税费、手续费等总投资额 120000 192000 230400

收益

一次性投资项目

标准型高端型面积（㎡） 60 90

月收入日开房数 1 2

月支出房租 0 0

客房单价 100 100

水电煤气 0 0

日销售额 100 200 管理费 0 0

月销售额 3000 6000 营销费 0 0

毛利率 35% 35% 税费 150

300 月毛利 1050 2100 总支出 150 300 月纯利 900 1800

平均月毛利 - 月支出年纯利 10800 21600 月纯利*12 总投资额 150000 200000 不含保证金投资回收期 167 112

总投资额/月纯利租赁式投资项目标准型高端型面积（㎡） 60 90

月收入日开房数 1 2

月支出房租

500 800

客房单价 100 100

水电煤气 0 0

日销售额 100 200 管理费 150 300

月销售额 3000 6000 营销费 0 0

毛利率 35% 35% 税费 150 300 月毛利 1050 2100 总支出 800 1400 月纯利 100 400

平均月毛利 - 月支出

年纯利 1200 4800

月纯利*12 总投资额 120000 192000 不含保证金投资回收期 1200 480

总投资额/月纯利

以项目实际情况进行计算可以得出：民宿旅游项目体系是投资额度适宜、风险低、回报率高的投资项目。

财务模型

Ø 利润表利润表编制单

位：年月日

项目一期金额二期金额一、营业收入

客房收入

餐饮收入

废品收入

减：营业成本人力成本

水电燃气

布草耗材

财务费用销售费用管理费用

营业税金及附加

加：投资收益（损失以“-”号填列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“-”号填列）加：营业外收入减：营业外支出

其中：非流动资产处置损失

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“-”号填列） Ø 资产负债表资产负债表项目：兴隆民

宿年月日额单位：元

资产金额

负债及所有者权益金额

流动资产：

金流动负债：

货币资金

短期借款

短期投资

应付票据

应收帐款

应付帐款

减：坏帐准备

预收帐款

预付帐款

其他应付款

其他应收款

应付工资

待摊费用

应付福利费

待处理流动资产净损失

应交税费

其他流动资产

未付利润

流动资产合计

其他未交款

长期投资：

预提费用

固定资产：

应付职工薪酬

固定资产原价

其他流动负债

减：累计折旧

流动负债合计

固定资产净值

长期负债：

固定资产清理

长期借款

固定资产合计

长期应付款

无形及递延资产：

其他长期负债

无形资产

长期负债合计

递延资产

负债合计

长期待摊费用

所有者权益：

递延及无形资产合计

实收资本

递延所得税资产

资本公积

盈余公积

所有者权益合计

资产总计

负债及所有者权益总计

Ø 现金流量表现金流量表

项目金额

经营活动产生的现金流量：

出售特产商品、提供有偿劳务收到的现金

收到的税费返还

收到的其他与经营活动有关的现金

现金流入小计

采购物品、接受劳务支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金

支付的各项税费

支付的其他与经营活动有关的现金

现金流出小计

经营活动产生的现金流量净额

投资活动产生的现金流量：

收回投资所收到的现金

取得投资收益所收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额

收到的其他与投资活动有关的现金

现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金

投资所支付的现金

支付的其他与投资活动有关的现金

现金流出小计

投资活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量：

吸收投资所收到的现金

借款所收到的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金

现金流入小计

归还债务所支付的现金

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金

支付的其他与筹资活动有关的现金

现金流出小计

筹资活动产生的现金流量净额

汇率变动对现金的影响

现金及现金等价物净增加额

补充资料金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润

加：计提的资产减值准备

固定资产折旧

无形资产摊销

长期待摊费用摊销

待摊费用减少（减：增加）

预提费用增加 (减：减少）

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）

固定资产报废损失

财务费用

投资损失（减：收益）

其他

经营活动产生的现金流量净额

2、不涉及现金收支的投资和筹资活动：

债务转为资本

融资租入固定资产

3、现金及现金等价物净增加情况：

现金的期末余额

减：现金的期初余额

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额 -

投资人以电话、传真、网络等方式向公司咨询投资事项，索取投资相关资料；

项目咨询项目洽谈投资申请资质审核签订合同交纳费用

公司派出项目专员与投资人进行详细洽谈或投资人到公司所在地进行实地项目考察；

投资人填写书面《意向书》，并提供银行流水、身份证复印件，确认投资意向；

公司对投资人提供的各种资料进行评估审核，确认投资人的投资资格；投资人按所选择的项目类型，向公司交纳相应的费用；

双方确认考察结果无误，经友好协商，正式签定《投资协议书》；

附表一申请表姓名

性别

年龄

职业

文化程度

电子邮箱

通讯地址

邮编

电话

传真

手机

拟投资金获知渠道

□电视 □杂志 □报刊 □网络 □展会 □他人介绍 □其它计划投资类型

□一次性 □租赁计划开店营业面积

□标准型 □高端型 □旗舰型计划何时入资

□立即 □一月内 □三月内 □半年内 □一年内 □

一年以上投资形式

□个人投资 □合伙投资 □企业投资 □其它您对该项目的意见或建议：

申请人签名：年月日申请人身份证复印件

合作框架协议

甲方：兴隆乡人民政府

乙方：抚松原乡文化旅游开发有限公司

经甲、乙双方充分协商，依平等自愿的原则，就乙方应甲方邀请，组织兴隆村村民开展民宿和乡村旅游项目（以下简称该项目）达成本框架协议，以兹共同参照执行。

一、基本情况

兴隆村位于302省道旁，村民504户，其中由李燕为首的42户农民自愿参与民宿和乡村旅游项目。该项目地已有游客服务中心一处，房屋面积300平米，停车场面积2500平方米，现由抚松龙鲤旅游服务有限公司运营管理。二、合作主体

抚松龙鲤旅游服务有限公司与乙方，以及兴隆村旅游合作社成立项目公司共同管理该项目。三、成员分工

甲方同意引进乙方到兴隆村发展民宿和乡村旅游项目，并做好各方面的沟通、协调工作，甲方为该项目在兴隆乡运营创造优良的软环境，并在行政管理措施等方面给予支持。

乙方负责整体规划、建设样板工程、对服务中心整体装修、打造整体超市、向上争取政策和资金、组织景区/乡村旅游的申请、组织线下和线上营销、制定工作标准和流程；该项目的规划与理念要先报请甲方，经甲方研讨同意后方可实施。四、商业模式

项目公司采用轻资产的模式，通过规划、建设和管理该项目获取该项目的管理收益。

项目公司在县旅游局的指导下编制该项目规划，报请县相关部门批准；按照规划项目乙方对游客中心进行必要的改造和装修，并建造样板间；项目公司组织村民和投资人按照规划建造民宿；项目公司向有关部门取得民宿经营许可；项目公司优先培训和雇佣兴隆乡原住村民，特别是贫困户和低保户；项目公司统一购置布草、统一管理、统一销售。五、合作期限

合作期限自2017年7月7日至2037年7月7日，共二十年。六、未尽事宜，协商解决。

甲方：

乙方：

年月日

投资协议

甲方：抚松原乡文化旅游开发有限公司乙方：抚松龙鲤旅游服务有限公司丙方：合作社

经甲、乙、丙三方充分协商，依平等自愿的原则，就共同出资组建项目公司，组织兴隆村村民开展民宿和乡村旅游项目（以下简称该项目）达成本协议，以兹共同参照执行。

一、基本情况

兴隆村位于302省道旁，村民504户，其中由李燕为首的42户农民自愿参与民宿和乡村旅游项目。该项目地已有游客服务中心一处，房屋面积300平米，停车场面积2500平米，现由抚松龙鲤旅游服务有限公司运营管理。

二、各投资方责任

甲方方负责整体规划、建设样板工程、对服务中心整体装修、打造整个超市、向上争取政策和资金、组织景区/乡村旅游的申请、组织线下和线上营销、制定工作标准和流程。

乙方负责协调游客服务中心所有人同意乙方在合作期内无偿使用该游客服务中

心部分区域（约80㎡）以满足民宿服务功能，以及无偿使用共同使用面积和停车场，负责协调与该项目有关的旅游资源的有偿使用，并协助取得甲方在行政管理措施等方面的支持。

丙方负责组织村民/房东以出租/销售的方式将该项目规划范围内的房屋/院落供该项目的投资人使用，启动期签约的村民不少于30家，负责该项目的日常管理工作。

三、投资额和投资比例

甲、乙、丙三方约定共同投资一百万元，首次实际投资不低于十万元。甲、乙、丙三方投资比例分别为5:3:2。

四、商业模式

项目公司采用轻资产的模式，通过规划、建设和管理该项目获取该项目的管理收益。

项目公司在县旅游的指导下编制该项目规划，报请县相关部门批准；按照规划项目乙方对游客中心进行必要的改造和装修，并建造样板间；项目公司组织村民和投资人按照规划建造民宿；项目公司向有关部门取得民宿经营许可；项目公司优先培训和雇佣兴隆乡原住村民，特别是贫困户和低保户；项目公司统一购置布草、统一管理、统一销售。

五、利益分配

该项目由项目公司统一管理和营销，取得的经营收入，由项目公司和投资人按照项目公司50%、投资人50%比例进行分配。经营收入是指实际经营房费收入扣除固定运营费用、营业税及附加之后的货币收益。固定的运营费用按照30元/间夜计算，包括提供布草及其洗涤服务、房屋整理。

在合作期间内，该项目公司形成的资产由全体股东拥有。

该项目下设资产如有增值，若发生资产买卖，项目公司将获取增值额10%的利润。

六、股权转让

甲、乙、丙三方任何一方转让该项目公司的股份须优先转让给其他两方股东，其他两方股东须按照持股比例受让出让的股份。

七、合作期限

合作期限自2017年7月7日至2037年7月7日，共二十年。八、未尽事宜，协商解决。

甲方：

乙方：

丙方：

托管协议

甲方（委托方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿居民身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿代理人居民身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿乙方（受托方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿营业执照号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业经营、管理服务（下称“托管经营”或“托管”）事项达成本合同，以兹共同遵照执行。

1托管物业（房屋及附属设施）概况 1.1 托管物业位

于，房型

为房厅厨卫，建筑面积平方米，院落面积平方米。权属证明文件：，文件编号：，权属证书所登记的所有权人为。

1.2 托管物业须按照乙方要求的民宿客房标准装修，并至少包括下列附属设施：

1.2.1 电器类：电视机、机顶盒、卫星接收设备、Wi-Fi、热水器。

1.2.2 家具类：炕琴、高桌、炕桌、餐桌、餐椅、电视柜、衣柜、褥子、窗帘等。

1.3为保障托管物业的安全和高品质，提高舒适度，托管物业须配置乙方指定的门锁。

1.4托管物业设施设备须符合消防安全标准/满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。

1.5在甲方向乙方交付托管物业时，甲乙双方共同对托管物业交付条件及附属设施进行清点，并在《托管物业附属设施清单》上予以签字确认。

2托管物业经营模式

2.1托管物业的经营模式为：度假式（□公寓/ □别墅）出租经营。 3托管经营权限

3.1乙方对托管物业享有排他的经营管理权限，有权自主制定经营和管理规划和方案；

3.2乙方有权自行选择和决定托管物业经管理所需的合作方

3.3乙方享有托管物业租赁价格定价权、自主制定租赁价格打折促销策略的权利；

3.4乙方有权自主成立管理、服务团队；

3.5乙方享有其他依据商业惯例应当享有的经营权利。 4托管经营期限

4.1托管经营的期限自年月日起至年月日止。

4.2甲方应在年月日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给乙方。托管物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。

4.3甲乙双方同意自甲方交房之日起1个月为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项。（整备期是指乙方为此项目开业经营进行整理准备的期间，整理准备工作包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放、设施设备试用等事项。整备期内甲乙双方协商一致，乙方无须支付分成款。）

4.4托管经营期限届满后，如甲方有意将托管物业继续用于委托管理经营的，同等条件下乙方享有优先缔约权。 5经营收入分成及支付方式

5.1托管物业的经营收入，按甲方50%、乙方50%的比例进行分配。

5.2 “经营收入”是指托管物业的实际经营房费收入扣除固定运营费用（即本合同第 6.1.1条所列示的费用项目）、营业稅费及附加之后的货币收益。其他各项税费按双方经营收入各自承担。 5.3固定运营费用的计算方式为：

□甲乙双方共同承担相关费用（详见6.1.1条款），按实际扣除。

□甲乙双方共同承担相关费用（详见6.1.1条款），房间建筑面积小于等于

55平米的，按照30元/间夜计算；房间建筑面积大于55平米的，按照1元/平米/间夜计算。

5.4房费收入以外的其他经营收入归乙方所有。

5.5甲方应得的经营收入由乙方以货币资金方式向甲方支付，于次月的三十日之前将甲方应得的经营收入分成款支付到甲方指定的银行帐户。遇国家法定节假日休息日的，顺延到节假日和休息日后的3天内支付。乙方应在托管经营期限的三十个工作日内，向甲方付清最后一期经营收入分成款。

5.6甲方收款后五个工作日内应出具合法有效的房屋租赁发票交付乙方；或由乙方代为开取：甲方到地方税务局办理发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料，乙方代办手续应由甲方缴纳的相关税费从甲方收益中扣除，乙方应将甲方的完税凭证交付绐甲方；如由于甲方原因造成乙方未能及时收到或办理合规发票，甲方应全额赔偿由甲方原因造成的乙方损失，且乙方有权暂停支付下期经营收入分成款。 5.7 甲方账户信息：

收款户名：账户：开户行：

5.8 支付完成后，乙方以短信、电子邮件或电话的方式，通知甲方确认。自收到通知日起三日内，甲方应予回复确认。若乙方发出通知七日后，甲方未予回复的，表示甲方已经确认收讫。

6费用承担

6.1托管期经营期间，双方共同承担以下费用：

6.1.1固定运营费用（30元/间夜，或按照产权面积1元/平米） 6.1.1.1水费、电费、燃气费等能耗费用 6.1.1.2 —次性消耗品、布草洗涤费

6.1.2合作商收取的服务费、营业税费及附加费

6.2托管经营期间，甲乙双方分别承担以下费用（双方另有约定的，从其约定）：

6.2.1甲方承担的费用： 6.2.1.1 装修、整改费用

6.2.1.2 托管物业所需的基本配置费用

6.2.1.3 家具、电器正常使用中发生的损耗、故障的维修、更换费用 6.2.1.4 物业管理费

6.2.1.5 有线电视初装费、宽带初装费、（卫星接收器） 6.2.1.6 每套房屋一套乙方标准的布草、巾类的配置费用 6.2.1.7 冬季取暖费（市政统一收取）

6.2.1.8 订制、安装指定床垫、门锁的费用 6.2.1.9 物业房产等政府税费及滞纳金、罚款 6.2.1.10非经营活动产生的其他费用 6.2.2乙方承担的费用： 6.2.2.1 宽带使用费 6.2.2.2 有线电视收视费

6.2.2.3 每套房屋两套乙方标准的布草、巾类的配置费用 6.2.2.4 托管经营的广告费用 6.2.2.5 托管经营的人力成本费用

6.3向乙方交停耗笮物业前;甲方须结该物业交付前产生的所有相关费用，包

括但不限于物业管理费、电费、水费、天然气费、有线电视收视费和宽带使用费等。 6.4甲方同意乙方对包括智能取电开关在内的托管物业设施逬行必要的改装，费用由甲方承担。

6.5甲方可委托乙方代为配置附属设施、物品（须另行签署代购委托书），费用由甲方承担。

6.6托管经营期间，如果托管物业需统一改装基础设施（包括但不限于供水、供电、供

气设备及管道改造等），由此所发生的改装费和设施设备添置费由甲方承担。甲方不得拒绝改装，以免影响乙方托管经营活动的开展。 7交换入住

7.1甲方同意将托菅物业加入乙方“途家网”交换入住体验房系统，给予乙方每年40间夜/套的托管物业免费使用权，同时乙方给予甲方免费入住“途家网”全国交换入住体验房每年20间夜的权利。

7.2 每年40间夜/套的托管物业免费使用权是指除元旦、春节、清明节、端午节等法定休假日、调休日等以外的任意40间夜可供乙方免费提供给其他加入交换入住活动的业主入住。

7.3 毎年20间夜免费入住是指按照托管物业的平均间夜房价，将该托管物业20间夜的总房价折算为等额体验券，甲方可凭体验券入住“途家网•体验频道”全国任意可预订的交换入住体验房源。

7.4交换入住规则在“途家网”相应页面公示，甲方已经阅读、理解并接受交换入住规则。

8托管物业（房屋及附属设施）的维护

8.1托管经营期间，因托管物业的附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管物业装修等原因造成损坏需要维修或重置的，由甲方承担费用（大理石由于质量问题为易损设施）。

8.2托管经营期间，因乙方使用不当或管理不善造成的物业附属设施意外损坏

或减少的，由乙方负责维修或重置，费用由乙方承担。

8.3乙方有权对托管物业及设施进行必要的维修。日常维修费用超出200元的，乙方须通知甲方，经甲方同意后，乙方方可实施维修。如情况紧急（比如设施故障影响客人马上入住）、甲方拖延维修或无正当理由拒绝维修，乙方可先行维修。日常维护维修费用低于200元的，乙方亦可自行维修，事后通知甲方。维修费用应由甲方承担。

9关于甲方及其亲属的自住权

9.1甲方（含其指定人员）对托管物业享有28间夜/年/套（毎季度不得超过7间夜）的自住权，当年未行使的自住间夜不累积到下一年度使用。

9.2甲方或其亲属行使自住权的，应提前通过“途家网”了解托管物业的预订情况，并按以下办法行使自住权：

9.2.1若甲方托管物业未被预订的，甲方可通过提交业主自住订单行使自住权。 9.2.2若甲方托管物业已被预订的，在甲方同意的情况下，乙方可就近安排甲方入住乙方所经营的其他托管物业，甲方须支付托管物业经营差价。此种情况下，甲方的托管物业虽处于实际经营中，但甲方不享有该期间的经营收入分成。

9.2.3若甲方托管物业已被预订，且乙方经营的物业均有客人预订或入住的，甲方不得行使自住权。甲方要求乙方安排其他物业入住的，乙方可以配合协助，但由此产生的房费、水、电、天然气、有线电视和宽带费等所有相关费用均由甲方支付。此种情况下，甲方可正常享有托管物业的经营收入分成。

9.3甲方行使自住权火住托管物业，无须支付房费，但甲方须支付入住期间产生的水、电、天然气、有线电视和宽带、一次性消耗品等相关费用。

9.4曱方行使自住权时，若需乙方提供其他服务，乙方按服务项目收取费用。 10双方的权利和义务 10.1甲方的权利和义务：

10.1.1甲方有权按约定及时收取经营收入分成款。

10.1.2甲方应按约定及时将符合本合同第1条所要求标准的托管物业交付给乙方，并保证在整个托管经营期内附属设施配备齐全、质量合格、能正常使用。 10.1.3甲方不得将与托管经营无关的私人物品留存在托管物业内，否则该物品的遗失、损坏等损失，由甲方自行承担。

10.1.4甲方应保证其对托管物业拥有合法有效并能完整授予乙方的使用权，保证在整个托管经营期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。如发生关于托管物业产权、债务方面的各类纠纷，均由甲方负责处理。甲方应确保乙方及入住、预订客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任。

10.1.5甲方保证不将本合同项下物业委托乙方之外的第三方托管、代理等，否则应承担因此而给乙方造成的全部损失。

10.1.6托管经营期内，甲方处分托管物业时，应当提前三十天书面通知乙方。本款所称“处分”包括但不限于转让、赠送、抵押等行为。

10.1.7托管经营期间，甲方须按时缴纳应由甲方承担的费用，保证托管物业能够正常经营。否则，因此所产生的所有损失由甲方承担。

10.1.8托管经营期间，如因物业管理公司的行为影响托管物业正常经营的，甲方应及时、积极与物业管理公司沟通、协调 10.2乙方的权利和义务：

10.2.1托管经营期内，乙方有权利按本合同的约定对托管物业享有单独占有、使用和独立自主管理经营的权利，不受甲方及任何第三人的干涉和侵犯。该受托权利是唯一的、排他的。

10.2.2托管经营期间，乙方须保证托管物业的经入统计核算对甲方透明，不得伪造财务数据、故意少报或虛报经营收入。

10.2.3乙方须按照说明书所标明的或通常的使用方法使用托管物业及附属设施，并对托管物业及附属设施予以妥善的日常维护。托管物业及附属设施正常的损耗、老化、折旧，乙方不承担责任。因不可归责于乙方的事由，致使托管物业及附属设施毁损、灭失的，乙方有权从经营收入分成款中直接扣减相应金额。

10.2.4乙方应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向甲方支付经营收入分成款。除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付。

10.2.5乙方应在托管经营期满后10日内将托管物业按约定标准交还甲方。 10.2.6 合同终止时，因正常使用而产生的房屋和附属设施老化、折旧，乙方不承担任何赔偿或补偿责任。

10.2.7乙方有责任对入住客人进行严格管理，以免客人利用托管物业从事违法活动。

10.2.8托管经营期间，乙方的经营行为对甲方应该公开、透明，并如实向甲方通报托管物业的经营情况，依照合同约定接受甲方的监督、检查。 11通知

11.1本合同项下的通知内容向如下地址发送

甲方：联系地址: 邮编：电子邮箱: 联系电话: 代理人：代理人地址:

代理人地址邮编：代理人联系电话:

代理人电子邮箱: 乙方：联系地址：联系

人：

邮编：固定电话：电子邮箱：

11.2本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、信息，必须用书面形式向第

11.1条所列地址发送。如以挂号/速递邮寄的方式发送且不能确定具体送迖日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第五日将被视为已送迖另一方；如以直接送达的方式送迗，则以另一方签收视为送迖。

11.3任何一方联系方式发生变更的，应及时书面通知相对方。在相对方收到有关通知之前，相对方根据变更前的联络方式所实施的联络行为应视为有效。 11.4双方之间的通知除普通书面形式外，电子邮件也视为书面通知，自发出之日起一日内视为送达。 12保密条款

12.1本合同任何一方对本合同项下之事务均负有保密义务（除已在公共渠道获得的信息外）。除非依据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门办理有关批准、备案的手续，或为履行在本合同项下的义三人披露，或经本合同相对方事先书面同意，任何一方均不得向任意第三人或公众披露本合同相关的商业秘密。否则保守秘密一方有权要求泄密一方赔偿由此造成的经济损失。本条款不因本合同的终止而失效。

13合同的解除和终止

13.1甲乙双方协商一致，可解除本合同。 13.2单方解除合同

13.2.1在托菅经营期内，任何一方欲提前解除本合同，应当提前30日书面通知相对方

13.2.2任何一方严重违约，致使本合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任。

13.2.3如发生以下情形，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任： 13.2.3.1 无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收入分成款超过30日的；

13.2.3.2 托管经营期间，有确实证据证明乙方存在经营收入统计核算对甲方

不透明，并有意伪造财务数据、少报或虚报经营收入的。

13.2.4如发生以下情形，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方承担违约责任：

13.2.4.1无特殊原因或未经乙方同意，曱方迟延向乙方交付托管物业超过30日的；

13.2.4.2因甲方原因导致托管物业无法经营超过30日的。13.3如发生以下情形，托管物业的托管经营终止或本合同终止

13.3.1托管经营期限内，如甲方将托管物业出卖，则本托管物业的委托经营即行终止，但此委托的终止不得影响基于本物业托管已产生订单的交易完成。甲方售出物业，需乙方交还的，甲方须提前30天以书面方式通知乙方。乙方收到曱方通知后，就本已售物业，应立即停止接受新订单的生成，在确认本物业没有客人预订、入住的，乙方向甲方交还本物业；本物业已被预订或已入住的，在所有已预订或入住交易完成后，乙方向甲方交还本物业。此种情形下，甲乙双方均无须承担任何违约责任。

13.3.2甲方转让托管物业后，如受让业主有意向与乙方签署同类型的委托管理经营合同，由该受让业主与乙方另行协商。如受让业主无意与乙方建立物业委托管理经营合作关系的，乙方有权单方解除本合同，终止委托管理经营活动，而无须承担任何责任。

13.4因物业公司等第三方原因，造成乙方无法继续经营的，乙方应书面通知甲方。经协调，7日内仍无法恢复主常经营的，乙方有权单方解除本合同，终止委托管理经营活动，而无须承担任何责任。

13.5如果托管物业所在区域内外部环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通，能源供应中断，大厅、过道和邻居业主装修等原因，严重影响入住客人，则未能正常经营期间不产生分成收益；超过30日仍未能解决的，乙方有权单方解除本合同，终止委托管理经营活动，而无须承担任何责任。

13.6本合同解除或终止后，甲乙双方应当遵循诚实信用原则，继续履行必要的通知、协助、保密等义务。

14.违约责任

14.1甲方违约责任

14.1.1甲方应使托管物业达到本合同第1条所要求的装修和附属配置标准。若交付时托管物业没有达到该标准而乙方同意收房的，并不视为乙方已接受托管物业的现状，甲方须在指定期限内承担改造或补充配齐的责任。在托管物业达到装修配置标准之前，乙方有权延期开业经营，或暂不向甲方支付经营收入分成。 14.1.2托管期间，如因甲方原因影响托管物业经营的，甲方应向乙方及受到影响的客人承担赔偿责任。

14.1.3无特殊原因或未经乙方同意，甲方迟延向乙方交付托管物业或因甲方原因导致托管物业无法正常经营超过15日的，从第16日起，甲方应按日向乙方支付违约金。违约金按每套物业100元计算。

14.1.4托管经营期内，甲方在已生成订单交易完成之前，强行解除本合同或导致已生成订单交易受阻的，甲方应赔偿由此给乙方及已生成订单的客人所造成的损失，并支付违约金。此种情形下，乙方的损失包括乙方已为被解约的托管物业投入的全部费用，违约金标准不低于每套物业1000元。

14.1.5 托管期间，如果甲方拒绝或不配合托管物业所在小区基础设施统一改造，影响托管物业正常经营的，甲方应按每套物业不低于1000元的标准，赔偿乙方所受的损失。

14.1.6甲方将托管物业委托乙方之外的第三方托管、代理的，应赔偿因此而给乙方造成的损失。 14.2乙方违约责任

14.2.1有确实证据证明乙方存在有意伪造财务数据，向甲方少报经营收入的，乙方除应足额支付甲方经营收入分成外，还须按少报的经营收入的两倍赔偿甲方，且甲方有权解除合同。

14.2.2乙方与自行组建的管理服务团队人员之间发生法律纠纷，影响托管物业正常经营的，乙方须赔偿甲方经营收入分成的损失。

14.2.3无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收入分成款的，经甲方通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，乙方应按日向甲方支付违约金。违约金按应付经营收入分成款的千分之三计算。

14.2.4托管经营期满后，乙方未能在10日内将符合约定标准的托管物业交还甲方的，每迟延一日，乙方须按每套物业100元的标准向甲方支付违约金。 14.2.5托管经营期间，如因乙方管理维护不善，导致托管物业或附属设施严重损毁、灭失的，乙方除应当承担维修、重置的责任外，还应向甲方支付违约金。损毁、灭失系入住客人的违法行为、恶意损坏所致的除外。

14.2.6托管经营期间，甲方处分托管物业，按约定要求乙方应于合理期限内交还已处分物业，乙方无正当理由迟延交还，或收到甲方通知后，仍就已处分物业接受新的交易订单导致迟延交还的，每迟延一日，乙方须按每套物业500元的标准向甲方支付违约金。

14.3本合同违约责任中的“违约金”、“损失”、“经营收入分成损失”的计算标准，有具体约定的，从其约定；无具体约定的，“违约金”和“损失”按每套托管物业1000 元人民币计算、“经营收入分成损失”按违约事由发生前12个月（不足12个月则按整个期间）的月平均经营收入分成数额计算。

15不可抗力

15.1由于不可抗力导致本合同不能正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任。本合同项下之“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件等。 15.2 —方如遇不可抗力事件不能履行合同时，应在发生后立即通知另一方，无法立即通知的，应在不可抗力因素中止、消除后当日通知另一方，并提供必要的证明文件。甲乙双方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则双方应根据合同履行的具体情况，由双方友好协商解决并处理好善后事宜。

15.3由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合约。

16解决争议的方式

16.1因履行本合同所发生的一切争议，甲乙双方通过友好协商解决；协商不成时，任何一方均可向托管物业所在地的人民法院提起诉讼。

16.2在诉讼过程中，除双方有争议且正在进行诉讼的部分外，对无争议的其他义务双方均应继续履行。

17合同生效

17.1 本合同及辩备壹式叁份，甲方执壹份、乙方执贰份，经甲乙双方签字或盖章生效。

18其他

18.1为配合国家和房屋所在地的税收征管政策、工商行政菅理政策，乙方如在托管物业所在地设立分支机构，直接负责托管物业出租经营的，本合同确立的委托管理经营关系的受托方将确认为上述乙方设立的分支机构。

18.2本合同系甲乙双方之间关于托管物业的合作内容、权利义务关系约定的唯一有效法律文件。甲方在签订本合同之前所接收到的任何有关合作的信息，本合同约定不一致的，均以本合同为准。

18.3本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

18.4以下附件中，标“必须”项作为本合同不可分割之组成部分：

18.4.1托管物业的房产证或商品房买卖合同复印件（含小区和公寓的平面图）

及当地房产交易中心出具的产权所属证明；（必须） 18.4.2甲方身份证复印件；（必须）

18.4.3甲方信息登记卡（含用于收入转账的银行账户资料）；（必须） 18.4.4托管物业附属设施清单；（必须）

18.4.5托管物业的房卡、门禁卡、购电卡、购水卡、购气卡等小区配备的相关磁卡；

18.4.6水、电、气表读数确认记录单；（必须） 18.4.7家电购买凭据复印件及保修单； 18.4.8有线电视用户手册及机顶盒卡； 18.4.9电话及宽带业务登记表；

18.4.10缴纳物业费（签署本合同之日前一年内物业费）收据复印件。交房确认

对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水.电.燃气等费用结算完结，同意接收。交房日

期：年月日

甲方（委托人）签章：乙方（受托人）签章：

附件一：房屋交接清单

房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔名称品牌单位数量单价损赔额

其他相关费用项目单位单价起技时间起技底数水电电费

电话费

收视费

供暖费

燃气费

物业费

卫生费

上网费

车位费

租赁税费

（以下无正文）

甲方（签

字）：乙方（盖章）：

房屋买卖居间协议

甲方（卖方）：码：身份证号码：甲方的代理人：份证号码：乙方（买方）：码：身份证号码：乙方的代理人：码：丙方（居间

身份证号身身份证号身份证号

方）：

甲乙丙三方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，以资信守。第一条房地产基本情况

经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。该房地产基本情况如下：

（一）该房屋位于__________________________________，房屋类型

___________，房屋结构___________，房顶材质________，建筑面积_____平方米，土地使用权面积_____平方米，附带庭院约_____平方米,地面材质________,仓房约_____平方米，耕地_____亩，耕地配套设施__________（暖池、暖棚）围栏_____米，围栏材质_______,禽舍_____平方米，房厂_____平方米，口水井_____口，地窖_____平方米，卫生间为_____（室内/室外）装饰装修情况为_______________________。（二）该房屋所有权证

号：，该房屋占用范围内的土地所有权为：，土地使用权取得方式：【出让/划拨/其它】，土地使用权证号：。

（三）附随该房屋一并转让的设施、设备包括：（名称、品牌、型号、数量）

。第二条甲方担保

（一）权利担保。甲方对转让房地产的权属提供如下担保：

1、保证该房地产是符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任；

2、该房地产的权利被限制情况为： □A.甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕

疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；□B.该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为：，甲方应于前办理抵押注销手续。

3、若该房地产在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项，由甲方承担全部责任； 4、因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。

（二）质量担保。甲方保证所出售的房屋符合国家强制性标准，具有通常的居住使用功能，交易之前邻里之间无公用面积纠纷等矛盾，否则，由甲方承担全部责任；在保修期内出现内在结构和质量问题的，甲方应当积极协助乙方向责任第三方主张权利。

第三条成交价格

该房地产按套计价，成交总价为人民币元整【￥】（以下均以人民币结算），该成交价款包

括：【□A仅指该房地产及其附属设施本身价格；□B还包含附随房屋一并转让的设施、设备价格】第四条付款方式和期限

（一）本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金元整，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。

（二）为督促甲方及时履约，乙方可以预留元整作为履约保证金，此款在甲方实际交付房屋、结清应付费用、房地产权全部过户至乙方名下之日结清。

（三）除定金、保证金之外的剩余房款元整【￥】，甲乙双方约定采取以下第种付款方式： □A.乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。 □B.乙方采取贷款方式付款

1、乙方应于合同签订当日给付甲方首付款元整【￥】，剩余房款元整【￥】申请贷款。

2、乙方应于合同签订两日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方。

3、如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，双方约定按以下第种方式处理：

□a.乙方应于贷款机构出具贷款承诺函之日起三个工作日内补足应交款。 □b.合同终止，甲方、丙方应在合同终止之日起三个工作日内退还乙方已付所有款项含居间费用，甲.乙.丙方互不承担违约责任。 □C.甲乙双方约定的其他付款方式：

。第五条房屋交付

（一）甲方应于合同签订后三日内腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。

（二）该房屋交付时，甲乙双方应共同对附随该房屋一并转让的设施、设备及装饰装修情况进行清点查验，并办理书面交接手续。

甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡本合同记载的各项设施、设备及装饰装修被损坏、拆除的，甲方应按购置同等设施、设备的市场新品价格或修复同类工程的市场价值承担赔偿责任。

（三）交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；以上费用的付讫凭证交乙方查验，如有未清事项，乙方有权从履约保证金中直接抵扣上述欠费。交付日后所产生费用由乙方承担。（四）房屋风险责任自房屋交付之日起转移给乙方承担。

（五）甲方应于年月日前将落户于该房屋的户籍关系迁出。

第六条产权过户

（一）甲乙双方同意于年月日,共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料；在乙方领取《房屋所有权证》后7个工作日内，甲乙双方共同向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。

（二）房产登记机关准予登记的，双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。（三）办理产权交易过户手续所发生的税费按以下第种方式承担： □A.甲乙双方按国家和本市的相关规定各自承担；

□B. 。

（四）甲方应及时协助乙方办理公共维修基金、物业等房屋附属事项过户手续。（五）在房地产权过户未办理完毕前，如遇规划拆迁，甲方应积极协助乙方办理相关拆迁手续，有关拆迁安置补偿的权利和义务均归乙方享有和承担。第七条违约责任

（一）除不能从金融机构贷款成交总％贷款原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的％向甲方加付违约金；逾期超过日的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。

（二）除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣；逾期交房超过日的，乙方有权退房；甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。

（三）甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付元违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。

（四）本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金。

（五）甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同；本合同被解除的，参照本条第1、2款执行。第八条居间服务

（一）丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当订约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。丙方在办理委托事务中需缴纳的手续费、工本费、材料费及印刷费等费用概由委托方承担。

（二）居间服务费按房屋成交总价的1%收取，共

计元整【￥】，由承担，应

于付清。除贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，甲乙双方未能交易成功的，居间费不予减免；甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%；若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部居间费。

（三）甲方或乙方不按时支付居间费的，每逾期一日，应按未付费用的3%向丙方加付违约金；本合同签订后，甲乙双方不付清居间费而私下交易或通过其他居间方成交的，应共同向丙方承担双倍居间费。

（四）在本合同签订之日，甲方应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款（含车库）交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给丙方暂时代为保管，丙方出具收到凭证。办理产权过户手续时，丙方及时提供。若以上证件不能交给丙方保管，甲乙双方商定，将定金交给丙方代为保管，待房屋产权过户至乙方名下后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，若甲方或乙方毁约，适用定金罚则。

第九条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）

。第十条其他条款

（一）本合同未尽事项，由当事方另行议定，签订补充协议。

（二）本合同在履行中发生争议，三方应协商解决。协商不成时，可依法起诉。（三）为办理贷款或产权过户手续，甲乙双方另行签订的房屋转让合同与本合同不一致的，以本合同为准。

（四）本合同自三方签字或盖章之日起生效；本合同一式三份，三方各执一份。

甲方：乙方：丙方：

甲方代理人：乙方代理人：丙乙方代理人：

签约时间：年

房屋租赁居间协议

甲方（卖方）：码：身份证号码：甲方的代理人：份证号码：乙方（买方）：码：身份证号码：月日

身份证号身身份证号乙方的代理人：身份证号码：丙方（居间

方）：

甲乙丙三方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，以资信守。第一条房地产基本情况

经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）租赁给乙方。该房地产基本情况如下：

（一）该房屋位于__________________________________，房屋类型

_________，房屋结构___________，房顶材质________，建筑面积_____平方米，土地使用权面积_____平方米，附带庭院约_____平方米,地面材质________,仓房约_____平方米，耕地_____亩，耕地配套设施__________（暖池、暖棚）围栏_____米，围栏材质_______,禽舍_____平方米，房厂_____平方米，口水井_____口，地窖_____平方米，卫生间为_____（室内/室外）装饰装修情况为_______________________。（二）该房屋所有权证

号：，该房屋占用范围内的土地所有权为：，土地使用权取得方式：【出让/划拨/其它】，土地使用权证号：。

（三）附随该房屋一并租赁的设施、设备包括：（名称、品牌、型号、数量）

。第二条甲方担保

（一）权利担保。甲方对租赁房地产的权属提供如下担保：

1、甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，租赁时不存在被查封、抵押及共

有权人不同意租赁等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；

2、因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。

（二）质量担保。甲方保证所出租的房屋符合国家强制性标准，具有通常的居住使用功能，租赁之前邻里之间无公用面积纠纷等矛盾，否则，由甲方承担全部责任；在保修期内出现内在结构和质量问题的，甲方应当积极协助乙方向责任第三方主张权利。

第三条租金价格

甲乙双方议定上述房屋年租金为人民币元正(￥

元)，租赁期自年月日起至年月日止，共计年。租金按年结算，以转账或者现金的形式支付给甲方，由乙方在每年的日前缴付当年租金。第四条付款方式和期限

（一）乙方向甲方缴纳人民币元正作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。

（二）甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件。乙方已提供身份证明文件。甲乙双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性。第五条房屋交付

（一）甲方应于合同签订后三日内腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。

（二）该房屋交付时，甲乙双方应共同对附随该房屋一并租赁的设施、设备及装饰装修情况进行清点查验，并办理书面交接手续。

（三）交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；以上费用的付讫凭证交乙方查验，如有未清事项，乙方有权从租金中直接抵扣上述欠费。交付日后所产生费用由乙方承担。（四）房屋风险责任自房屋交付之日起转移给乙方承担。第六条违约责任七、违约责任

1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。

2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额百分之二向乙方支付违约金。逾期超过七天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须支

付等额于押金数额之违约金。

3、乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过七天的，甲方有权解除合同。

4、租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。

5、租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。

6、租赁期满，甲乙双方未续订承租契约或已解除契约后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方有权按月租金额百分之二十收取违约金。

7、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。

8、如因不可抗力的原因，造成租赁契约无法履行时，双方互免承担责任。八、租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方。一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿。除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走。

九、本契约履行中如发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可依法向房屋所在地人民法院起诉。

十、本契约一式二份，甲乙双方各持一份，同具法律效力。

十三、租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内到房屋所在地的街道、镇、乡出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。甲、乙双方已知悉办理登记备案手续的相关事宜。十四、双方约定的其他事项：

第八条居间服务

（一）丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当订约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房等手续；为双方签订和履行房屋租赁合同创造便利。丙方在办理委托事务中需缴纳的手续费、工本费、材料费及印刷费等费用概由委托方承担。（二）居间服务费按房屋一个月的租金收取，共

计元整【￥】，由承担，应

于付清。甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%；若甲方或乙方违约，或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部居间费。

（四）在本合同签订之日，甲方应将将定金交给丙方代为保管，待房屋交接至乙方后，丙方将定金交付给甲方，若甲方或乙方毁约，适用定金罚则。

第九条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）

。第十条其他条款

（一）本合同未尽事项，由当事方另行议定，签订补充协议。

（二）本合同在履行中发生争议，三方应协商解决。协商不成时，可依法起诉。（三）本合同自三方签字或盖章之日起生效；本合同一式三份，三方各执一份。

甲方：乙方：丙方：

甲方代理人：乙方代理人：丙乙方代理人：

签约时间：年月日

因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容

查看全文