物业培训内容

物业培训内容

一、物业的概念

 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设备、设施和场地。

 其中各类房屋，可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库或是俱乐部和运动场所。

 配套是指房屋内外各类设备，公共市政设施及相邻的场地，庭院、干道。

二、物业管理的概念

 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律经营，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修技术，以经济手段物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高级，周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。

 简而言之，一些有关房地产物业发展、租赁、销售及售后服务的活动都称为物业管理或房地产管理经营。

三、物业管理经营人的概念

 物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织。

 “所有人”是指房屋所有权人，即业主；

 管理对象是物业；

 管理的服务对象是人（所有权人和使用权人）

 物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。

 物业管理的性质主要是“服务性”的，是寓管理，经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。

四、物业管理总的宗旨

 总旨：以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。

 最终目的，实现社会效益，经济效益，环境效益和心理效益的同步增长。

五、物业管理的主要内容

1、房屋的维护与修缮管理

 住宅小区内房屋及设备的维护管理，其任务是为了保证房屋及设备能在正常状况下使用；

 科学的，正确的使用才是最好的维护，其内容包括：

（1）按照建筑设计用途使用，不得随意改变房屋的用途；

（2）按照设计功能使用，不得随意滥用；

（3）按照设备的系统功能使用，不得随意拆改和增添；

 修缮管理：

（1）统一管理，积极开展托管业务，可以延长房屋设备的使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用。

（2）建立房屋共用部位及设备的维修基金。

2、住宅小区环境的维护管理

 包括：小区内违章建筑，市政公用设施、环境卫生、绿化、治安、车辆交通等管理

2、 开展多种便民服务：

 物业管理费包括：综合服务费和日常维修养护费

 进行的常规性服务包括：

（1）公共楼道，楼外道路及公厕的保洁清扫；

（2）住户垃圾的清洁；

（3）保管自行车

（4）疏通阴沟，修理水电

（5）开设商业网点，便民购买生活必需品；

（6）日夜派专人值班，维护小区的治安和正常秩序；

（7）代收交水电，燃气等费用

 受业主委托而提供的有偿服务即委托性服务：

（1） 代收代送牛奶

（2） 代送杂志报纸

（3） 代送病人就医送医

（4） 代住户搞室内卫生

（5） 代雇保姆

（6） 代购粮食，燃料，家具等生活用品

（7） 代住户设计花园，绿化阳台供应花木，定时更换盆景等

 经营性服务：商业网点、文体娱乐、交通网点、社区配套

 服务内容：投资咨询，中介，代理经租，住房交换，住房改建，房屋更新，开发装潢和经营建材等。

（1） 利用小区空地开辟收费农贸市场

（2） 为住户进行室内装潢，安装防盗门，修理家用电器、家具及其他设备

六、物业管理企业的资质等级管理

 一级物业管理企业资质标准：

1、 米以上。

管理物业规模一般在50万平方米以上，或者管理涉外物业在20万平方

2、 管理物业的类型三种以上，或管理涉外物业两种以上（物业类型是指多层、

高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋）

3、 50%以上。

管理的物业需有两个以上为优秀小区或者大厦，且所关的物业达标面积在

4、 企业经理或常务副经理需从事专业物业管理工作3年以上。

5、 具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。

6、 企业经营年限需在3年以上。

7、 企业注册资本100万元以上（含100万元）。

 物业管理企业的组织机构：经理部、办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部

七、物业管理程序

 物业前期管理的内容：

1、 物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务

2、 建立与业主或使用人的联络关系

3、 察看工程建设现场

4、 设计管理模式，草拟及制定管理制度

5、 建立服务系统和服务网络

6、 办理移交接管事宜

 物业的接管与验收：分竣工验收和接管验收

1、竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任。

2、接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。

 物业入住手续的办理:物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。

 物业的装修与管理：业主在售楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。

八、物业收费标准

 物业管理服务费、日常维修养护费：

多 层: 元/平方米.月

小 高 层 元/平方米.月

高 层：

花园洋房： 元/平方米.月

TOHO 元/平方米.月

 以上费用最终以物价局核定价格为准。

 供暖费用：按物价局核定价格执行

 汽车车位费：小型汽车视室外占道停放收费 元/辆.月

小型汽车室内停车场管理费用 元/辆.月

 电梯费（暂定）：

2层以下（含2层）电梯电费 元/平方米.月

2层以上（不含2层）电梯电费 元/平方米.月

 生活垃圾清运费： 元/月.户

商业、居民等用电用水：按国家政策执行

房屋自用部位、自用设施维修费用：由产权人负责也可委托物业公司维修，维修费用实行有偿服务

以上费用按国家有关政策的调整而调整或相关费用的变化而调整。

九、高层的管理特点

针对高层住宅的特点：1.建筑标准高、面积大、规模大；

2.住户多、居住人口集中、涉及面广

3.设备实施多且复杂、专业化程度强

 治安管理要求严格：要有严格的查证制度，严格管理外来探访人员；物业管理企业的管理部门对业主和住户的情况应十分熟悉和了解，并配合派出所等有关政府部门加强人口管理。

 强化房屋及房屋设备实施管理

 开拓多种特约特许服务项目，有偿特色服务项目。