2023年房地产开发经营与管理历年真题汇
编
（共89题）
1、在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm) - Rf]中，影响尼确定的风险因素有( )。（多选题）
A. 通货膨胀风险 B. 市场供求风险 C. 机会成本风险 D. 持有期风险 E. 利率风睑 试题答案：A,B,E
2、某市2013年住房可支付性指数( HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。（单选题）
A. 正好能够承受中位数房价
B. 只能承受比中位数房价更低的房价 C. 只能承受比中位数房价更高的房价 D. 可以承受平均水平的房价 试题答案：B
3、房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。（单选题）A. 依赖专业管理 B. 效益外溢和转移 C. 异质性明显 D. 变现性差
试题答案：B
4、房地产投资信托基金( REITs)的市场风险是指( )。（单选题） A. REITs公司经营能力不同所导致的收益差别
B. REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险 C. 市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失 D. REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别 试题答案：B
5、关于资金等效值的说法，正确的是( )。（单选题） A. 时值是资金运动起点时的金额 B. 现值是资金运动结束时的金额
C. 是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 D. 不同时点发生的等额资金具有相同的价值 试题答案：C
6、下列 房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有( )。（多选题） A. 人口数量和结构 B. 家庭收入及其分布 C. 家庭生命周期 D. 传统观念及消费心理 E. 基础设施状况 试题答案：A,C,D
7、关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是( )。（单选题） A. 贷款客户众多会带来操作风险 B. 不良率很低，不存在信用风险 C. 房地产市场变化会带来变现风险
D. 贷后管理工作薄弱会带来管理风险 试题答案：B
8、房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将( )结合起来考虑的。（多选题） A. 产品定位 B. 市场定位 C. 产品细分 D. 目标选择 E. 市场细分 试题答案：C,E
9、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为( )万元。（单选题） A. 14. 00 B. 34. 67 C. 35 91 D. 88. 93 试题答案：D
10、某居住项目规划建筑面积为30000m，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元／m，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。（单选题） A. 1482.75 B. 1755.00 C. 1932.75 D. 2205.00 试题答案：A
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11、房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。（单选题） A. 依赖专业管理 B. 效益外溢和转移 C. 异质性明显 D. 变现性差 试题答案：B
12、下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是( )。（单选题） A. 三通一平费 B. 设备采购费 C. 结构工程费 D. 电梯安装费 试题答案：A
13、房地产投资组合的目标之一，是在同定的预期收益率下使( )。（单选题） A. 投资利润最大 B. 投资效率最高 C. 投资成本最低 D. 投资风险最小 试题答案：D
14、关于资金等效值的说法，正确的是( )。（单选题） A. 时值是资金运动起点时的金额 B. 现值是资金运动结束时的金额
C. 是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 D. 不同时点发生的等额资金具有相同的价值 试题答案：C
15、某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是 ( )。（单选题） A. 市场集中化 B. 选择专业化 C. 产品专业化 D. 市场专业化 试题答案：C
16、在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用( )。（单选题） A. 财务内部收益率 B. 目标收益率 C. 银行贷款利率 D. 资本化率 试题答案：B
17、关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是( )。（单选题） A. 贷款客户众多会带来操作风险 B. 不良率很低，不存在信用风险 C. 房地产市场变化会带来变现风险 D. 贷后管理工作薄弱会带来管理风险 试题答案：B
18、房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将( )结合起来考虑的。（多选题） A. 产品定位 B. 市场定位 C. 产品细分 D. 目标选择
E. 市场细分 试题答案：C,E
19、某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000 m2、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000 m2，开发成本为5000元／fn2（不含土地费用），销售均价为8000兀／m2，销售税费为销售收入的5. 5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/ m2。（单选题） A. 1804 B. 3608 C. 4608 D. 5120 试题答案：A
20、在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。（单选题） A. 银行存款利率 B. 银行贷款利率
C. 通货膨胀率加银行存款利率 D. 资金的机会成本加风险调整值 试题答案：D
21、 在商品房开发项目综合验收中， ( )是竣工项目投入使用前的关键环节。（单选题）A. 环保验收 B. 市政工程验收 C. 规划验收 D. 人防验收 试题答案：C
22、写字楼基础租金根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。（单选题）A. 市场租金水平的预测值
B. 业主可能接受的最低租金水平 C. 市场租金的变化趋势 D. 同类写字楼的平均租金水平 试题答案：B
23、关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是( )。（单选题） A. 折让优惠是为了吸引潜在租户
B. 折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支 C. 折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权 D. 折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上 试题答案：D
24、以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金( REITs)类型是( )。（单选题） A. 权益型REITs B. 抵押型REITs C. 多重合伙REITs D. 伞形合伙REITs 试题答案：A
25、等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是( )。（单选题） A. i(1+i)的n次方/(1+i)的n次方-1 B. (1+i)的n次方-1 /i(1+i)的n次方 C. i/(1+i)的n次方-1 D. (1+i)的n次方-1 /i 试题答案：A
26、在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的( )。（多选题）
A. 盈利能力 B. 贷款偿还能力 C. 抗风险能力 D. 改善就业能力 E. 资金平衡能力 试题答案：A,B,C,E
27、在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是( )。（单选题） A. 项目所处地区的市场情况 B. 项目本身的情况 C. 评价指标的计算过程 D. 可行性研究的结论 试题答案：C
28、两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有( )。（多选题） A. 净现值法 B. 费用现值比较法 C. 等额年值法 D. 费用年值比较法 E. 差额投资内部收益率法 试题答案：A,C,E
29、关于企业债务融资特点的说法，正确的有( )。（多选题） A. 筹集到的资金需到期偿还
B. 债券持有人是债券发行企业的债权人
C. 发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除
D. 债券不能在市场上自由流通
E. 债券风险与债券发行企业的经营状况无关 试题答案：A,B,C
30、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为( )万元。（单选题） A. 14. 00 B. 34. 67 C. 35 91 D. 88. 93 试题答案：D
31、在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用( )。（单选题） A. 财务内部收益率 B. 目标收益率 C. 银行贷款利率 D. 资本化率 试题答案：B
32、房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。（单选题） A. 有预售或预租收入 B. 满足资本金投入比例要求 C. 有合作投资方 D. 已落实施工队伍 试题答案：B
33、两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有( )。（多选题） A. 净现值法
B. 费用现值比较法 C. 等额年值法 D. 费用年值比较法 E. 差额投资内部收益率法 试题答案：A,C,E
34、写字楼基础租金根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。（单选题） A. 市场租金水平的预测值 B. 业主可能接受的最低租金水平 C. 市场租金的变化趋势 D. 同类写字楼的平均租金水平 试题答案：B
35、某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是 ( )。（单选题） A. 市场集中化 B. 选择专业化 C. 产品专业化 D. 市场专业化 试题答案：C
36、商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有( )的特性。（单选题） A. 信息不对称性 B. 交易复杂性 C. 供给垄断性 D. 经济外部性 试题答案：D
37、某居住项目规划建筑面积为30000m，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元／m，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。（单选题） A. 1482.75 B. 1755.00 C. 1932.75 D. 2205.00 试题答案：A
38、在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的( )。（多选题） A. 盈利能力 B. 贷款偿还能力 C. 抗风险能力 D. 改善就业能力 E. 资金平衡能力 试题答案：A,B,C,E
39、受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有( )。（多选题） A. 对迟交租金的租户断电断水
B. 对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠 C. 灵活选择收租方式 D. 合理确定收租时间 E. 提供主动收租服务 试题答案：B,C,D,E
40、下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有( )。（多选题） A. 廉租住房 B. 公共租赁住房
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C. 经济适用房 D. 商品房 E. 小产权房 试题答案：A,B,C,D
41、某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。这种调查方法是( )。（单选题） A. 观察法 B. 访问法 C. 问卷法 D. 实验法 试题答案：D
42、某物业的购买价格为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。 （单选题） A. 0.18 B. 0.12 C. 3.39 D. 5.00 试题答案：C
43、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是( )。（单选题） A. 8.80% B. 12.00% C. 14.67%
D. 20.00% 试题答案：D
44、在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm) - Rf]中，影响尼确定的风险因素有( )。（多选题）
A. 通货膨胀风险 B. 市场供求风险 C. 机会成本风险 D. 持有期风险 E. 利率风睑 试题答案：A,B,E
45、关于企业债务融资特点的说法，正确的有( )。（多选题） A. 筹集到的资金需到期偿还
B. 债券持有人是债券发行企业的债权人
C. 发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除 D. 债券不能在市场上自由流通
E. 债券风险与债券发行企业的经营状况无关 试题答案：A,B,C
46、某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000 m2、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000 m2，开发成本为5000元／fn2（不含土地费用），销售均价为8000兀／m2，销售税费为销售收入的5. 5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/ m2。（单选题） A. 1804 B. 3608 C. 4608 D. 5120
试题答案：A
47、某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。这种调查方法是( )。（单选题） A. 观察法 B. 访问法 C. 问卷法 D. 实验法 试题答案：D
48、进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有( )。（多选题） A. 财务内部收益率 B. 财务净现值 C. 成本利润率 D. 资产负债率 E. 利息备付率 试题答案：A,B
49、商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有( )的特性。（单选题） A. 信息不对称性 B. 交易复杂性 C. 供给垄断性 D. 经济外部性 试题答案：D
50、下列房地产开发项目的成本费中，属于房屋开发费的有( )。（多选题） A. 建筑安装工程费
B. 基础设施建设费 C. 公共配套设施建设费 D. 土地取得费 E. 销售代理费 试题答案：A,B,C
51、期限为10年、年利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是( )元。（单选题） A. 156.00 B. 648.41 C. 784.41 D. 793.45 试题答案：D
52、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领( )。（多选题）
A. 《规划意见书（选址）》 B. 《建设用地规划许可证》 C. 《国有土地使用证》 D. 《建设工程规划许可证》 E. 《建设工程施工许可证》 试题答案：B,D
53、房地产投资信托基金的特征不包括( )。（多选题） A. 现金回报较低 B. 市场价值稳定
C. 投资物业类型少且风险大 D. 流动性好
E. 抵御通货膨胀的能力较强 试题答案：A,C
54、某物业的购买价格为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。 （单选题） A. 0.18 B. 0.12 C. 3.39 D. 5.00 试题答案：C
55、下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是( )。（单选题） A. 项目总投资估算表 B. 投资计划与资金筹措表 C. 借款还本付息估算表 D. 财务计划现金流量表 试题答案：D
56、下列房地产开发项目的成本费中，属于房屋开发费的有( )。（多选题） A. 建筑安装工程费 B. 基础设施建设费 C. 公共配套设施建设费 D. 土地取得费 E. 销售代理费 试题答案：A,B,C
57、以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。（单选题）
A. 领导定价法 B. 挑战定价法 C. 目标定价法 D. 随行就市定价法 试题答案：D
58、关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是( )。（单选题） A. 折让优惠是为了吸引潜在租户
B. 折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支 C. 折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权 D. 折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上 试题答案：D
59、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5. 5%，该项目的成本利润率是( )。（单选题） A. 18.50% B. 22.68% C. 31.58% D. 34.04% 试题答案：D
60、从宏观角度考察，利率的经济功能包括( )。（多选题） A. 积累资金 B. 平衡国际收支 C. 调节国民经济结构 D. 提高社会就业率 E. 抑制通货膨胀
试题答案：A,B,C,E
61、关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是( )。（单选题） A. 期望值不同、标准差小的方案为优 B. 期望值相同、标准差大的方案为优 C. 标准差相同，期望值小的方案为优 D. 期望值不同、标准差系数小的方案为优 试题答案：D
62、进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有( )。（多选题）A. 财务内部收益率 B. 财务净现值 C. 成本利润率 D. 资产负债率 E. 利息备付率 试题答案：A,B
63、不确定型决策常用的决策方法有( )。（多选题） A. 最大可能法 B. 小中取大法 C. 大中取大法 D. 决策树法
E. 最小最大后悔值法 试题答案：B,C,E
64、土地储备资金不能用于支付( )。（单选题） A. 收储土地上建筑物的补偿费 B. 收储土地后必要的前期开发费用
C. 收储土地发生的银行贷款利息 D. 土地使用权出让价款 试题答案：D
65、下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是( )。（单选题） A. 运营费用 B. 年还本付息额 C. 空置率 D. 权益投资比率 试题答案：C
66、从宏观角度考察，利率的经济功能包括( )。（多选题） A. 积累资金 B. 平衡国际收支 C. 调节国民经济结构 D. 提高社会就业率 E. 抑制通货膨胀 试题答案：A,B,C,E
67、在房地产投资的“开发一持有出租”模式中，现金流量不包括( )。（单选题） A. 预售收入 B. 土地成本 C. 运营成本 D. 租金收入 试题答案：A
68、以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。（单选题） A. 领导定价法
B. 挑战定价法 C. 目标定价法 D. 随行就市定价法 试题答案：D
69、某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色制造技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的( )。（单选题） A. 一般投资机会研究 B. 特定项目投资机会研究 C. 详细可行性研究 D. 辅助研究 试题答案：D
70、下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有( )。（多选题） A. 廉租住房 B. 公共租赁住房 C. 经济适用房 D. 商品房 E. 小产权房 试题答案：A,B,C,D
71、以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金( REITs)类型是( )。（单选题） A. 权益型REITs B. 抵押型REITs C. 多重合伙REITs D. 伞形合伙REITs 试题答案：A
72、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5. 5%，该项目的成本利润率是( )。（单选题） A. 18.50% B. 22.68% C. 31.58% D. 34.04% 试题答案：D
73、房地产投资信托基金( REITs)的市场风险是指( )。（单选题） A. REITs公司经营能力不同所导致的收益差别
B. REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险 C. 市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失 D. REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别 试题答案：B
74、不确定型决策常用的决策方法有( )。（多选题） A. 最大可能法 B. 小中取大法 C. 大中取大法 D. 决策树法
E. 最小最大后悔值法 试题答案：B,C,E
75、受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有( )。（多选题）A. 对迟交租金的租户断电断水
B. 对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠 C. 灵活选择收租方式
D. 合理确定收租时间 E. 提供主动收租服务 试题答案：B,C,D,E
76、在房地产投资的“开发一持有出租”模式中，现金流量不包括( )。（单选题） A. 预售收入 B. 土地成本 C. 运营成本 D. 租金收入 试题答案：A
77、 在商品房开发项目综合验收中， ( )是竣工项目投入使用前的关键环节。（单选题） A. 环保验收 B. 市政工程验收 C. 规划验收 D. 人防验收 试题答案：C
78、房地产投资信托基金的特征不包括( )。（多选题） A. 现金回报较低 B. 市场价值稳定
C. 投资物业类型少且风险大 D. 流动性好
E. 抵御通货膨胀的能力较强 试题答案：A,C
79、塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是( )的主要任务。（单选题） A. 市场细分
B. 识别竞争者 C. 市场定位 D. 市场营销 试题答案：C
80、某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色制造技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的( )。（单选题） A. 一般投资机会研究 B. 特定项目投资机会研究 C. 详细可行性研究 D. 辅助研究 试题答案：D
81、某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2; 2013年房屋新开工面积为800万m2 ，竣工面积为900万m2。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )万m2。（单选题） A. 1200 B. 1900 C. 2100 D. 2800 试题答案：C
82、房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。（单选题） A. 有预售或预租收入 B. 满足资本金投入比例要求 C. 有合作投资方 D. 已落实施工队伍 试题答案：B
83、下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有( )。（多选题） A. 建筑安装工程费 B. 其他工程费用 C. 管理费用 D. 营业税金 E. 专业人员费用 试题答案：A,B,C,E
84、在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。（单选题） A. 银行存款利率 B. 银行贷款利率
C. 通货膨胀率加银行存款利率 D. 资金的机会成本加风险调整值 试题答案：D
85、下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有( )。（多选题） A. 建筑安装工程费 B. 其他工程费用 C. 管理费用 D. 营业税金 E. 专业人员费用 试题答案：A,B,C,E
86、下列 房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有( )。（多选题） A. 人口数量和结构 B. 家庭收入及其分布 C. 家庭生命周期
D. 传统观念及消费心理 E. 基础设施状况 试题答案：A,C,D
87、下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是( )。（单选题） A. 运营费用 B. 年还本付息额 C. 空置率 D. 权益投资比率 试题答案：C
88、等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是( )。（单选题） A. i(1+i)的n次方/(1+i)的n次方-1 B. (1+i)的n次方-1 /i(1+i)的n次方 C. i/(1+i)的n次方-1 D. (1+i)的n次方-1 /i 试题答案：A
89、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领( )。（多选题）
A. 《规划意见书（选址）》 B. 《建设用地规划许可证》 C. 《国有土地使用证》 D. 《建设工程规划许可证》 E. 《建设工程施工许可证》
试题答案：B,D
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