房地产评估案例

建筑物名称：蒙特尔大厦 结构形式： 框支剪力墙 建筑层数：地下二层 地上25层 总高： 99.5米

蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。该楼总地上建筑面积为40000平方米。该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。

该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。该工程的抗震等级为7度设防。

该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金空调2套。电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。

楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。

外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。 评估方法：

用市场比较法评估办公用房。 市场比较法评估办公楼。

该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。

三个参考实例的具体描述。（略）

评估比较对象表

实例 A B C 项目名称 国际中心大厦 海奇科技城 梅林广场 地址 出售单价 20700 21528 16000 价格定义 中介开价 中介开价 成交价格 来源 广福房产经纪 广福房产经纪 好安家房产经纪 明珠路 紫玉路 金宝路 因素条件说明表

序号 1 2 内容 售价（元/平米） 用途 比较对象 （空） 国际中心大厦 20700 海奇科技城 21528 梅林广场 16000 高级办公楼 评估基准日 市场价值 假设出让 较好 高级办公楼 现场勘察日 中介开价 出让 好 高级办公楼 现场勘察日 中介开价 出让 好 南顿江北3-5公里高级办公楼 现场勘察日 成交价格 出让 较好 3 交易（开价）时间 4 交易情况 5 土地权属（性质） 6 繁华程度 距市(镇)中心区距9 离 南顿江北5公里内 南顿江北3-5公里内 内 南顿江北3-5公里内 7 基础设施配套程度 水电气等齐全 水电气等齐全 水电气等齐全 水电气等齐全 饭店，邮局，飞机火饭店，邮局，飞机饭店，邮局等公共8 公共设施完善程度 设施基本齐全 基本齐全 设施基本齐全 多条公交线路，地10 交通便捷程度 多条公交线路 多条公交线路，地铁 铁 空气、噪音、周围空气、噪音、周围景空气、噪音、周围空气、噪音、周围景11 环境质量 景观较好 13 14 景观 建筑结构 观较好 景观较好 观较好 多条公交线路 车售票处等公共设施火车售票处等公共施基本齐全 饭店，邮局等公共设南顿江 钢混框架剪力墙 南顿江 钢混框架剪力墙 梅林河 钢混框架剪力墙 南顿江 钢混框架剪力墙 电梯，空调，宽带电梯，空调，宽带齐电梯，空调，宽带电梯，空调，宽带齐15 大楼设备 齐全 17 18 19 车位 装修 物业管理 较充足 有普通内装修 自己管理 全 充足 有豪华内装修 外资物业管理 齐全 充足 有豪华内装修 外资物业管理 全 一般 无内装修 外资物业管理

房地产市场比较计算表

序号 1 2 3 内容 售价（元/平米） 名称 用途 修正权重 比较对象 （空） 0 高级办公楼 评估基准日 100 市场价值 实例A 20700 国际中心大厦 高级办公楼 现场勘察日 100 中介开价 实例B 21528 海奇科技城 高级办公楼 现场勘察日 100 中介开价 实例C 16000 紫玉广场 高级办公楼 接近现场勘察日 100 成交价格 1 4 交易（开价）时间 5 6 修正系数 价格定义 7 修正系数 1 100 出让 较好 100 115 出让 好 +30 115 出让 好 +30 100 出让 较好 0 南顿江北5公里8 土地权属（性质） 9 10 繁华程度 修正系数 距市(镇)中心区距11 离 12 修正系数 基础设施配套程13 度 14 修正系数 0.10 南顿江北5公南顿江北5公里 里内 内 0 南顿江北5公里内 内 0 0 0.10 100 水电气等齐全 水电气等齐全 水电气等齐全 水电气等齐全 0.10 100 0 0 0 饭店，邮局等饭店，邮局，飞饭店，邮局，飞机公共设施完善程15 度 齐全 16 修正系数 公共设施齐全 +30 共设施齐全 +30 0 饭店，邮局等公 公共设施基本机火车售票处等火车售票处等公共设施基本齐全 0.05 100 多条公交线路，多条公交线路，地17 交通便捷程度 多条公交线路 地铁 铁 +20 多条公交线路 18 修正系数 0.10 100 +20 0 空气、噪音、空气、噪音、周空气、噪音、周围空气、噪音、周19 环境质量 周围景观较好 围景观较好 0 南顿江 0 景观较好 0 梅林河 -20 围景观较好 0 南顿江 0 20 21 22 修正系数 景观 修正系数 0.05 100 南顿江 100 钢混框架剪力 0.05 23 建筑结构 墙 钢混框架剪力墙 钢混框架剪力墙 钢混框架剪力墙 24 修正系数 0.10 100 0 0 0 电梯，空调，电梯，空调，宽电梯，空调，宽带电梯，空调，宽25 大楼设备 宽带齐全 带齐全 0 充足 +30 齐全 0 充足 +30 有豪华内装修 带齐全 0 一般 -10 无内装修 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 修正系数 车位 修正系数 装修 修正系数 物业管理 修正系数 总修正系数 比准价格 结论 0.10 100 较充足 100 0.05 0.10 有普通内装修 有豪华内装修 100 +30 +30 外资物业管理 -10 外资物业管理 0.10 自行管理 外资物业管理 100 100 +50 116 15,517.24 +50 115 16,278.26 15,750.00 +50 103.5 15,458.94 1

办公楼均价为15750元/平方米。

批注：该楼南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。价格略高市

场价格，但位于国际商业规划区内，升值几率高，升值率大，我认为该价格可行。 二、工业用房评估

评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况 （一）估价对象概况

此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：

权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让

土地用途：工业 地号：（略）

土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,032m 建筑面积：6,791m 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混

未发现估价对象有抵押或其他权利现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象具体情况

估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3、估价对象土地利用状况

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下： 幢号 类型 部位 用途 结构 层数 建筑面积(m) 层高(m) 室内地坪 内墙面 门窗 外墙面 建造年份 维护状况

（2）厂区内状况

估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（3）交通条件

估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。

（4）基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生

2221 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 321 6.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 2 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 458 6.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 3 工厂 全幢 危险品 仓库 钢混 1 81 6.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 4 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 地砖 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 5 工厂 全幢 生产车间 钢混 3 4,045 7.5 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 6 工厂 全幢 仓库 钢混 1 804 8.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 7 工厂 全幢 综合楼 钢混 2 982 4.0 地砖 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 8 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 地砖 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 活设施完善。

2、区域因素

估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。

近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。

××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。

3、市场背景分析

2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。

上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。

二、评估价值计算 估价对象房地产价格测算

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。 （1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

对象 因素条件 土地区域等级 交易日期 交易单价(元/m) 交易情况 道路级别 区 域 产业聚集度 2实例A 待估土地 十级 ××工业区 ××镇土地 十级 2003.2 210 正常 实例B ××开发区 土地 十级 2003.2 190 正常 实例C ×× 工业开发区 十级 2003.2 180 正常 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 较高 一般 较高 较小 机距火车站较远，机距火车站、机场较距火车站较远，机因 距火车站、机距火车站较远，场、码头较近 远，码头较近 场、码头较近 素 场、码头距离 场、码头较近 环境状况优劣个 别 因 宗地临路条件 宗地自然条件 度 容积率 使用年限 较好 小于1 假设50年 地势平坦 适于建厂 临主干道 较好 小于1 50年 地势平坦 适于建厂 临主干道 较好 小于1 50年 地势平坦 适于建厂 临主干道 较好 小于1 50年 地势平坦 适于建厂 临主干道 素 宗地面积 宗地形状 市政配套 齐全度

较大，适宜建 大型厂房 矩形较规则 红线外 “六通一平” 较大，适宜建 大型厂房 矩形较规则 红线外 “六通一平” 较大，适宜建 大型厂房 矩形较规则 红线外 “六通一平” 较大，适宜建 大型厂房 矩形较规则 红线外 “六通一平” （2）编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

比较因素 交易日期 交易情况 区 域 道路级别 产业聚集度 待估房地产 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例A 100 100 100 97 102 100 100 100 100 100 100 100 100 实例B 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例C 100 100 100 95 102 100 100 100 100 100 100 100 100 因 距火车站、机场、码头距离 素 环境状况优劣度 容积率 使用年限 个 别 因 素 宗地自然条件 宗地临路条件 宗地面积 宗地形状 市政配套齐全度

(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）

经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。

表3 土地比较因素修正系数表

比较因素 市场销售单价(元/m) 交易日期 交易情况 区 域 道路级别 产业聚集度 2实例A 210 100/100 100/100 100/100 100/97 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 实例B 190 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 实例C 180 100/100 100/100 100/100 100/95 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 因 距火车站、机场、码头距离 素 环境状况优劣度 容积率 个 别 因 素 使用年限 宗地自然条件 宗地临路条件 宗地面积 宗地形状 市政配套齐全度 修正后的单价(元/m)

2100/100 100/100 212 100/100 100/100 190 100/100 100/100 186 (4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价＝(212元/m＋190元/m＋186元/m)/3 ＝196元/m 合13.07万元/亩

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:

22

2

2

11/(1r)n Ry11/(1r)N式中：Ry：年期修正系数；

r：土地折现率，取r＝6%；

n：土地剩余有效使用年限(43.11年)；

N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算，Ry＝0.97，则:

估价对象土地评估单价＝196元/m×0.97＝190元/m

估价对象土地总价＝29,032m×190元/m＝5,516,080元，取整为551.61万元 （二）建筑物及构筑物估价(成本法) 1、建安费测算

经现场勘察，获悉估价对象现状如下：

幢号 类型 部位 用途 结构 层数 建筑面积(m) 层高(m) 室内地坪 内墙面 门窗 外墙面 建造年份 维护状况

22

2

2

2

1 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 321 6.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 2 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 458 6.0 水泥 3 工厂 全幢 危险品 仓库 钢混 1 81 6.0 水泥 4 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 地砖 5 工厂 全幢 生产车间 钢混 3 4,045 7.5 水泥 6 工厂 全幢 仓库 钢混 1 804 8.0 水泥 7 工厂 全幢 综合楼 钢混 2 982 4.0 地砖 8 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 地砖 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 1998.8 较好 1998.8 较好 1998.8 较好 1998.8 较好 1998.8 较好 1998.8 较好 1998.8 较好 根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况： 典型工程 工程概况 多层厂房:框架结构；建筑面积11,656m；层数八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩基础；楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝合金门窗，硬木框三夹板门,钢板分户门；外墙面砖；内粉刷典型工程1 乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊顶；屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防火报警系统组成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。 仓库:框架结构；建筑面积3,523m；层数一层；总高度8.6m；基础；水泥砂浆楼地面；铝合金门窗，铝合金卷帘门；外墙苯丙乳典型工程2 胶漆；内粉刷803涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆；普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。 别墅：砖混；二层；总高度(檐口)7.8米；带型基础；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩；喷塑铝合金门窗，柚木大门，GRC板典型工程3 门窗套；外墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯，软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。

以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：

幢号 类型 部位 用途 结构 层数 建筑面积(m) 层高(m) 建安费

以上建安费含室内外装修。 2、室外工程费 每平方米取45元。 3、增容及管理工程费 每平方米取95元。 4、专业费

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。

5、建设单位管理费

222建安费(元/m) 21,157.75 947 1,776.67 估价对象1 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 321 6.0 850 估价对象2 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 458 6.0 850 估价对象3 工厂 全幢 危险品 仓库 钢混 1 81 6.0 850 估价对象4 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 800 估价对象5 工厂 全幢 生产车间 钢混 3 4,045 7.5 1,400 估价对象6 工厂 全幢 仓库 钢混 1 804 8.0 940 估价对象7 工厂 全幢 综合楼 钢混 2 982 4.0 1,700 估价对象8 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 800 根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。

6、贷款利息

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。

利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2

7、利润

根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率 8、营业税及附加

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%

9、建筑物重置价值

建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加

10、建筑物价格

根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值：

建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率 详细计算见下表： 建筑物 建筑结构 装修标准 行车 工程造价 专业费用5% 管理费用3% 增容及管理工程费 室外工程费 小计 建设期 筹资成本5.31% 利润率 利润 营业税及附加5.5775% 重置成本 建筑面积 评估原值 规定年限 建成年月 年限成新率 观察成新率 估价对象1 钢混 一般标准 无 850.00 42.50 25.50 95.00 45.00 1,058.00 0.50 14.04 10% 105.80 65.69 1,243.53 321.00 399,173.13 40 1998年 88% 90% 估价对象2 钢混 一般标准 无 850.00 42.50 25.50 95.00 45.00 1,058.00 0.50 14.04 10% 105.80 65.69 1,243.53 458.00 569,536.74 40 1998年 88% 90% 估价对象3 钢混 一般标准 无 850.00 42.50 25.50 95.00 45.00 1,058.00 0.50 14.04 10% 105.80 65.69 1,243.53 81.00 100,725.93 40 1998年 88% 90% 估价对象4 钢混 一般标准 无 800.00 40.00 24.00 95.00 45.00 1,004.00 0.50 13.33 10% 100.40 62.34 1,180.07 50.00 59,003.50 40 1998年 88% 90% 综合成新率 评估单价 建筑面积 建筑物价值 建筑物 建筑结构 装修标准 行车 工程造价 专业费用5% 管理费用3% 增容及管理工程费 室外工程费 小计 建设期 筹资成本5.31% 利润率 利润 营业税及附加5.5775% 重置成本 建筑面积 评估原值 规定年限 建成年月 年限成新率 观察成新率 综合成新率 评估单价 建筑面积 建筑物价值

90% 1,119.18 321.00 359,256.78 估价对象5 钢混 一般标准 无 1,400.00 70.00 42.00 95.00 45.00 1,652.00 0.50 21.93 10% 165.20 102.58 1,941.71 4,045.00 7,8,216.95 40 1998年 88% 90% 90% 1,747. 4,045.00 7,068,799.30 90% 1,119.18 458.00 512,584.44 估价对象6 钢混 一般标准 无 940.00 47.00 28.20 95.00 45.00 1,155.20 0.50 15.34 10% 115.52 71.73 1,357.79 804.00 40 1998年 88% 90% 90% 1,222.01 804.00 90% 1,119.18 81.00 90,653.58 估价对象7 钢混 一般标准 无 1,700.00 85.00 51.00 95.00 45.00 1,976.00 0.50 26.23 10% 197.60 122.70 2,322.53 982.00 40 1998年 88% 90% 90% 2,090.28 982.00 90% 1,062.06 50.00 53,103.00 估价对象8 钢混 一般标准 无 800.00 40.00 24.00 95.00 45.00 1,004.00 0.50 13.33 10% 100.40 62.34 1,180.07 50.00 59,003.50 40 1998年 88% 90% 90% 1,062.06 50.00 53,103.00 1,091,663.16 2,280,724.46 982,496.04 2,052,6.96 经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。 （三）估价对象房地产价值确定

估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格 ＝551.61＋1,117.25

＝1,668.86万元

批注：该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。因此参考价格比较合理，估价也比较合理。可行。 三、住宅用房评估

建筑名称：宁波市××区××巷××号办公用房房地产 一、 个别因素分析

该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936．55㎡，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。

办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。

根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。 二、区域因素分析

该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。

根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。 三、市场背景分析

2002年下半年以来的宁波楼市异常火热，房地产市场总体呈现供不应求的局面，房价也一路上涨。特别是住宅，而办公楼市场由于前几年商品办公楼积压较多，这几年也已大量消化，所以目前宁波市的写字楼市场供需基本平衡。

宁波写字楼目前还是以中低档的写字楼为主，真正的甲级写字楼非常少，虽然目前很多企业有向这方面发展的趋势，但是总体水平相比上海这些大城市有很多不足之处。宁波主要以外贸公司为主，中小公司居多（如一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业、机构驻宁波办事处等），整体层次不高，所以偏向中低档次的写字楼。但是从长远来说，甲级写字楼还是有市场潜力的。”

目前，中小型外贸公司、律师事务所、咨询公司、通讯类公司、驻宁波办事处是宁波写字楼的主要消费者，随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高，在很大程度上刺激了宁波写字楼的升温。目前宁波的写字楼出租率普遍较高，一般在80%以上，需求旺盛。去年初又下达的“企业禁止在住宅区里办公”、工商部门“不再为住宅房内办公的企业注册”的是需求增加的原因之一。此外，未来杭州湾大桥的建成、甬台温铁路的修建以及“长三角洲”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓给宁波写字楼市场带来更大的潜在需求。

写字楼区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车费脑筋。品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。

而委估房地产处于××区成熟的商务区内，大环境较理想，但小环境差，处于××巷的小巷内，但其于办公大楼外，受外界干扰少，门户，自我服务。特别适宜于对地段要求高且出入频繁的有特定客户群体的公司办公。

四、最高最佳使用分析

委估房地产位于××区××社区的××巷小巷内，商业氛围差，且房屋为砖混结构，难以自由分隔，所以按房屋的设计用途—办公来使用为最高最佳。

五、估价方法选用（略） （一）市场法

1．选择可比实例表3- 比较项目 房屋坐落 地段 建造年份 土地性质 装修档次 所在层/总层数 实例一 ××大厦 二类 20世纪90年代初期 国有出让、综合用地 一般办公装修 3～4/9 实例二 ××路 一类 20世纪80年代初期 国有划拔、办公用地 一般办公装修 4～5/7 实例三 ××街 一类 20世纪90年代初期 国有出让、办公用地、 白坯房、由承租人自行装修 2～4/7 租赁面积（㎡）租赁期限 付款方式 740 一年 805 一年 1140 四年 先付后用，半年付一次 先付后用，三个月付一次 先付后用，三个月付一次 房产税、营业税由出租人房产税、营业税由出租人承担，物业管理费由承租人承担 出租人承担 正常 2005．12 35．6 税、费负担 承担，物业管理费由承租人承担 税、费全部由承租人承担 修缮责任 交易情况 交易日期 租赁单价（元/㎡·月）

出租人承租 正常 2005．11 37．7 出租人承担 正常 2005．10 34．4 2．租赁价格内涵的统一，建立可比基础

为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税、费负担、修缮责任等方面进行修正。 租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为：租赁期限越短，租赁价格越高，租赁期限越长，租赁价格越低，特别是对大面积房屋的整体出租，租赁期限长能降低空置率。但也有例外，主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。由于该类租赁价格的内涵更加复杂，本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在租赁期限内不变的。付款方式对房地产租赁价格的影响一般为：一年内付款的次数越少，承租人付款的压力越大，月租赁价格相对较低。税、费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正，可比实例一、二、三和估价对象的租赁价格中物业管理费都由承租人承担，除可比实例三外，估价对象、可比实例一、二的税金（房产税和营业税）都由出租人承担。房产税和营业税的税率分别为租赁价格的12%和5．56%。设估价对象的各项因素指数为100，通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见下表：

租赁价格内涵因素分析比较表表3-55

因素 租赁期限 付款方式 税费负担 修缮责任 估价对象 100 100 100 100 实例一 120 105 100 100 实例二 120 105 100 100 实例三 105 100 121．3 l00 根据以上各项修正，建立租赁价格的可比价格基础：

可比实例租赁价格表3-56