我们以某住宅区房地产开发项目的财务评价作为案例进行介绍. 一,项目概况
随着北京城市化进程的加快, 城市社会经济的发展和产业结构的优化, 城市用地功能需 作进一步调整. 为此, 首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议, 原则上同意将北京市毛纺厂改造为\"毛纺厂居住区\" .该项目拟由北京益华集团房地产开发 部负责开发建设. 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析, 确定项目的规划功能, 开发 档次,开发成本和市场营销对象,并对项目的经济可行性做出评价,为委托方投资决策及开 发项目融资提供依据. 1.项目位置及占地面积 拟建\"毛纺厂居住区\"位于朝阳区东八里庄,包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地. 地块北临六里屯路,南至朝阳北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路.本项目总占地 面积 53.23 公顷,其中:规划用地面积 45.63 公顷,市政代征地 7.6 公顷.本项目规划建设 用地面积中,目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652 公顷,详见表 11-1 所示. 表 11-1 项目用地面积及其分布 用地单位 益华 五建 合计 规划用地面积(m2) 379800 76520 456320 可开发用地面积(m2) 332037 71200 403237 保留建筑占地面积(m2) 47763 5320 53083
2.项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房,仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由于生产水泥 制品的需要, 以铁路专用线将厂区分为南北两部分, 南部为第一期开发, 北部为第二期开发, 中间铁路线及其南北两侧为第三期开发. 规划范围内有三组拟保留建筑:厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区;规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属毛纺厂和五建公司,目前保留,待将来有条件 时再改造;厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12 层综合楼.另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保留,用于未来小区供热.保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 8-2 所示.
表 11-2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积
土地使用者 用途 住宅 地区公建 合计 占地面积(m 2)
43488 4275 47763
益华 建筑面积(m2 ) 100000 22092 122092 5320
五建 占地面积(m 2) 5320 0 30000 建筑面积(m2) 30000 平方米,总容积率为 2.00.
表 11-3
类型 保留建筑 新建建筑 高层住宅 多层住宅 商服 配套公建 小计 合计
项目拟建规模和建筑面积分配 建筑面积(m2)
152092 437908 137600 85000 100000 760508 912600 建筑面积所占比例 (%) - 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 -- 4.项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服务,其余建筑为多层,高层住宅和配套公建.其中,部分新建住宅为益华集团其它开发项目 提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为 30%和 70%. 5.市政工程和基础设施 据测算,毛纺厂居住区建成后,对热力,电力,电讯和煤气的需求预测如下: (1) 供热 小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热. (2) 供电 根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》 ,毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅 炉房(或热力网)供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新建住宅和新建 公建用电定额分别按 25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米计算,则该小区用电总计约 20000 千瓦. 同时使用系数为 0.8,则最大负荷约 16000 千瓦,需安装 24000 千伏安变压器. 根据测算, 新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元, 需 交纳的供电贴费为 2880 万元,以上三项共计 3760 万元.另外,居住区还应承担地方电力建 设基金 4000 万元,此项费用可分期交纳. (3) 煤气 据北京市煤气公司测算,按小区内住宅 7736 户,其它建筑 15.86 万平方米计,日用煤气 量为 2.1 万立方米,高峰用气量为 3500 立方米. (4) 电讯 据北京市电信管理局测算,按居住人口 2 万多,住户 7736 户计,毛纺厂居住区至少需 电话 9000 部(包括公建) ,初期至少需安装程控交换机 1 万门. 二,市场研究
(一)北京市当前房地产市场概况(略) (二)北京市普通住宅市场分析 (三)市场供需关系分析(略) 经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析,我们提出如下建议: 本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一 --东四环路,建议市场定位如 下: (1) 功能分配.小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼,商业及公建用房.普通住 宅占 70%,其中多层与高层并重,为提高项目的建筑面积,适当增加高层的比例.
(2) 销售对象. 普通住宅销售对象以企事业单位, 集团购买和益华集团内部其它项目的拆迁用房为主,外地驻京机构为辅,兼顾散户. (3) 户型与功能.考虑到销售对象,普通住宅户型以三室一厅,三室二厅,二室二厅为主,约占70%;四室二厅为辅,占 10%,其余为二室或一室.面积约 60-120 平方米. 在节约成本的前提下,应尽量使功能达到中档水平,如设计冰箱,洗衣机,空调的预留位置.
(三)北京市写字
楼市场分析(略) (四)北京市商业用房市场分析(略) 三,项目规划建设方案和建设条件 (一)项目用地功能布局
小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端. 规划住宅主要集中在小区中央, 部分布置于靠近铁路的东北角,在高度控制方面,本着中间高,两边低的原则,越靠近铁路高度越低,以减少铁路噪音对居民的干扰. 毛纺厂周围居住区建成较早, 配套设施不完善, 缺乏集中的, 有规模的地区级公建中心. 因此规划在区域内两条主干道(朝阳北路和星火路)交汇处的东北部,即现状毛纺厂的西南 角建设一处地区级的公建中心.由于周围地区缺少有规模的医院,所以在园星路以北,靠星 火路一侧规划一家医院. 星火路是经过居住区的一条主要生活性道路, 规划公建区多沿星火路布置. 在现状综合 楼以南安排一处农贸市场, 以解决星火路沿线的马路市场问题. 在朝阳北路与园星路之间的 星火路东侧形成一组完整的商业区.为满足服务半径要求,方便小区东北部居民,在六里屯路南,规划一处小规模商服用地. 居住区东部目前是仓储区,有一组电气化铁路从居住区边经过.规划中将锅炉房,公交 首末站和其它市政场站布置在铁路沿线, 另外将中小学用地也靠近铁路布置, 但要采取降低 噪音影响的物理措施. 规划在石佛营东路西侧布置一条 20—30 米宽的绿化隔离带,以减少铁路噪音干扰.其 余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地 0. 88 公顷的用地内.另外,居住区还将配备 30 班中学一所,24 班小学两所,9 班幼儿园两所,4 班,6 班托儿所各一所. (二)项目规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求, 对该小区容量, 用地性质和开发强度提出 的控制指标如下:
1. 用地情况 总占地面积 532320 平方米 其中 代征地面积 76000 平方米 规划建设用地面积 456320 平方米 其中 地区公建用地 52900 平方米 住宅用地 163400 平方米 配套公建用地 124000 平方米 道路用地 56000 平方米绿化用地60000 平方米
2. 用地性质 使用性质: 住宅及配套,非配套公建
3. 用地强度 总容积率: 2.00 其中: 保留建筑: 2.865 新建住宅: 2.06 配套公建: 0.806 地区商服: 3.83 4. 建筑设计指标 总建筑面积: 912600 平方米 其中: 保留建筑面积: 152092 平方米 新建住宅建筑面积: 575508 平方米 地区公建建筑面积: 85000 平方米 配套公建建筑面积: 100000 平方米 <=60 米 建筑高度: 其中: <=18 米 多层住宅: 45—60 米 高层住宅: <=60 米 地区商服: <=24 米 配套公建: <=12 米 中,小学: 建筑层数: 板式 6—12 层,塔式 18 层 (三)市政建设条件
1. 道路交通系统
在毛纺厂居住区四周道路中,星火路已修好,六里屯路和朝阳北路都定过线,只有石佛营东路有待定线. 规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延, 横穿居住区与石佛营东路相交, 此路段将居住区分成南北两个小区,亦有待定线. 为加强小区间的联系,居住区内部规划了半环加十字形的道路系统:即由星火路向东,再向 南,穿过园星路,再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路. 2. 市政设施现状
北京毛纺厂原有较完善的市政设施.为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用 电需要,北京市供电局提出结合供热厂投产,建设一座 110 千伏变电站(星火变电站) .站 址拟选在京包铁路西侧,姚家园路北侧,建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电.随着周 围地区的开发建设,该地段的市政设施,地下管线将得到进一步改善,为本项目建成后的使 用提供理想的市政条件.
其中: (1) 上水:毛纺厂原有上水条件满足供应. (2) 雨水:沿区内管线通入市政干线. (3) 合流污水:沿区内管线送入市政干线. (4) 煤气:用地西侧的星火路,南侧的朝阳北路有新建的 Dg300 中压煤气管线;在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座;小区内南北端有部分现状住宅楼 已使用人工煤气. 居住区需建设煤气中低压调压站两座, 每座建筑面积 70 平方米左右. (5) 供热:基地内可满足供应.规划在原锅炉房的位置,绿化隔离带以西,设一处 占地 2.02 公顷的锅炉房,负责整个小区的供热. (6) 供电:毛纺厂现状用电由国棉 110 千伏变电站以 10 千伏架空线(石佛营路)供电,由于该变电站已满载,毛纺厂居住区拟由规划建设的星火 110 千伏变电站 供电.毛纺厂用电负荷较大,应安排一座占地 500 平方米的 10 千伏开闭站,由 此分别引出双路 10 千伏电缆向住宅和公建供电. (7) 电讯:现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务,该局容量已满,无力 为新建住宅区提供通信服务.按电信发展总体规划方案要求,石佛营地区应由 开发单位无偿提供土地,新建一个 4 万门电话局所,占地面积 5000 平方米,建 筑面积 6000 平方米,初装容量 1 万门.
四,建设方式及进度安排 (一)建设方式 本项目的设计应采用总承包制,小区集中规划,统一设计.施工采用监理制,采用公开 招标的形式选择工程承包商,以使项目的工期,成本,质量得以确保. 工程应达到优良工程水准. (二)建设进度安排 由于该项目规模较大,因此应考虑采用滚动开发,分期建设的方式,这样既可以使项目 迅速启动,又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案,降低投资风险. 从项目本身的规模和所处的市场条件来看, 本项目的开发建设分三期为宜, 预计用 6 年时间 可全部建成投入使用.各期开发的土地面积和建筑面积如表 8-4 所示.
表 11-4 分期 总占地面积 代征地面积 规划建设用地
项目规划范围以北是石佛营住宅小区, 西侧是东八里庄住宅小区, 南侧也已建成居住区, 东侧隔铁路专用线为仓储区.铁路专用线以西,本项目周围已形成规模居住区,将厂区改造 为住宅区符合规划要求.
3.项目拟建规模 按照初步规划方案, 毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成, 其中新建建筑包 括高层和多层住宅,非配套公建和配套公建(详见表 8-3) .建设用地面积 456300 平方米, 总建筑面积 912600 面积 保留建筑占地 拆迁土地 可开发占地 可开发建筑面积 项目建设分期安排
用地 代征 净用地 保留地 拆迁地 开发占地 开发建面 第一期(南) 183000 26000 157000 23498 159502 133502 229000 第二期(北) 179320 25000 154320 4275 175045 150045 262000 第三期(中) 170000 25000 145000 25310 144690 119690 269508 三期合计 532320 76000 456320 53083 479237 403237 760508 注: 第二期可开发土地面积中, 71200 平方米占地为当前五建用地, 有相应分摊的代征地面积为 11860
工程建设进度, 直接影响着项目的经济效益. 严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计,是保证项目实施的关键,为了确保资金滚动使用,于 1997 年 1月初开始一期工程拆 迁及整个项目规划设计和前期准备工作,1997 年 3 月底进行规划设计方案比选,1997 年 10 月初开始第一期基础工程,1997 年 4 月起就可进行市场推广和销售.第二期工程于 1999 年 4 月初开始启动,第三期工程从 2001 年 4 月启动.整个住宅小区的开发建设于 2003 年 3 月 完成,2003年 9 月底销售完毕. 五,投资估算与资金筹措 (一)项目总投资估算 1. 项目投资概况
据估算, 本项目包括土地费用,前期工程费,房屋开发费,管理费,财务费用,开发期 税费等总投资为 293745.36 万元人民币,可销售面积的单方造价为 3877.5 元/平方米.更详 细的投资规划可能随设计的深入而调整. 2. 估算依据
(1) 业主提供的\"毛纺厂居住区控制性详细规划说明\" ; (2) 北京市煤气公司\"北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见\" ; (3) 北京市电信管理局\"北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案\" ; (4) 整个项目按中,低挡建造水平计算;
(5) 估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算; (6) 假定该项目在 5 年内分 3 期全部建设完成;
(7) 假定该项目在第一年开始预售,至项目建成后一年内全部销售完毕; (8) 项目总投资中自有资金比率按 10%计算; (9) 贷款的年利率按 12%计取;
(10) 整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用. 3.估算范围
上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取, 但尚未包括室内二次精装修及拆迁房 享受安居房减免的十项税费. 4.估算结果
投资估算的结果汇总如表 11-5 所示. 表 11-5
序号 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 (一) 1 土地费用 出让金 北京市毛纺厂居住区开发项目成本估算表 项目或费用名称 投资金额(万元)
107342.76 13145.09 19717.63 72893.70 1586.35 5099.04 3187.36 382.48 637.47 891.73 127494.50 111837.28 1683.0 1476.3 67.3 单方造价(元/平方米) 1417.0
城市建设配套费 拆迁安置补偿费 手续费及税金 前期工程费 规划设计 项目可行性研究 地质勘探测绘 三通一平费 房屋开发费 建筑安装工程费 商品住宅 A多层 B高层 拆迁房 A多层 B高层 地区公建 A商场 B写字楼 可销售配套公建
不可销售配套公建 附属工程费 室外工程费 其他费用 管理费 财务费用 开发期税费
30724.97 22434.11 2
13655.54 6827.77 3
14021.32 13460.46 5462.22 5250.88 5591.86 8946.98 1118.37 5998.41
28792.36 10462.60 2880.00 4000.00 3582.60 8555.69 293745.36 112.9 3877.5 73.8 118.1 14.8 79.2 380.1 138.1
4 5 (三 ) (三) (四) 四 五 六 1 2 3 七 总计 电贴费 用电权费 其它税费 不可预见费
注:计算单方造价时,其面积的基础是可销售面积(不含不可销售配套公建之建筑面积) .
(二)投资分年度使用计划 按照项目建设进度计划安排,本项目资金投入计划详见表 11-6\"投资计划与资金筹措 表\" . 176 表 11-6
序 号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 小计 2 2.1 2.2 2.3 2.4 小计 资金筹措 自有资金 销售收入 贷款 其他 26495.30 220121.23 18336.47 0.00 264953.00
项目 开发总投资 土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费 其他费用 开发期税费 不可预见费 合 计
10462.60 8555.69 264953.00 107342.76 5099.04 127494.50 5998.41
投资计划与资金筹措表
开发经营期 1997 1998 1999 2000 单位:万元 2001
2002
23853.95 1699.68 25498.90 1199.68 11926.97 453.25 19124.17 959.75 23853.95 1019.81 19124.17 959.75 11926.97 453.25 19124.17 959.75 17890.46 1019.81 19124.17 959.75 17890.46 453.25 25498.90 959.75 2325.02 1425.95 56003.18 1162.51 1425.95 35052.60 2325.02 1425.95 48708.65 1162.51 1425.95 35052.60 2325.02 1425.95 42745.16 1162.51 1425.95 47390.81
26495.30 11171.41 18336.47 0.00 56003.18 0.00 35052.60 0.00 0.00 35052.60 0.00 48708.65 0.00 0.00 48708.65 0.00 35052.60 0.00 0.00 35052.60 0.00 42745.16 0.00 0.00 42745.16 0.00 47390.81 0.00 0.00 47390.81
(三)资金筹措计划 本项目的投资来源包括自有资金,销售收入和贷款三个部分.其中自有资金投入 26495.30 万元人民币,销售收入投入 220121.23 万元人民币,需向金融机构贷款 18336.47 万元人民币详见表 11-6. 在估算中, 考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的, 销售收入也是在一年中逐步实 现的,故假定当年销售收入(扣除销售税费)全部用于当年投资,如有盈余,结转下年. 六,投资分析基础数据的预测和选定
本报告对项目经济效益进行分析过程中, 所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同 类开发项目的实际状况, 在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上, 结合本项目的具体 情况而预测和选定的. (一)销售收入的测算 根据市场研究的结果,并考虑本项目的具体情况,确定普通住宅售价:高层为 5000 元/ 平方米,多层为 5200 元/平方米;拆迁房售价:高层为 4500 元/平方米,多层为 4800 元/平 方米;商业用房售价:6500 元/平方米;办公用房售价:6000 元/平方米;可售配套公建售 价:4000 元/平方米.可销售面积的平均价格为 5073.50 元/平方米. 本项目的销售面积包括商品住宅,拆迁房与各类公建,总计为
757558 平方米,分年度 的总销售收入见表 11-7\"北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表\" . 表 11-7 北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号 1 2 3 期间 商品住宅销售收入 拆迁楼销售收入 地区公建销售收入 销售收入总计 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总计 9495.48 28486.44
36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67
14140.80 46804.07 66384.33 64971.84
注: 可销售面积平均价格 5073.50 元/平方米,销售收入具体估算过程略. (二)成本及税金 177
1. 投资成本测算 本项目固定资产投资总额为 26493.0 万元人民币, 融资费用为 28792.36 万元人民币, 本 项目的投资成本为 293745.36 万元人民币. 2. 销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料,销售费用取总销售收入的 2%. 销售费用 =384346.67 万元×2% =7686.93 万元 3. 税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税. 根据国家有关规定, 经营税费的税率 为 5.45%,按总销售额征收;所得税税率为 33%,以销售利润为基数征收.北京市现已开征 土地增值税.该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收,对 20%以内的开发利润,免 征土地增值税.根据测算,本项目不需缴纳土地增值税. (三)利润分配 开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本, 销售费用和有关税金. 预计本项目的 总税后利润为 38685.58 万元人民币.详见表 11-8\"项目损益表\" . 表 11-8 项目损益表
序 号 1 项目 项目收入 合 计 1997 1998 1999 开发经营期 2000 2001 2002 2003
384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 211010.67 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39
1.1 销售收入 1.1.1 商品住宅 拆迁楼,可
1.1.2 售配套公建 103229.41 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 1.1.3 地区公建 1.2 出租收入 2 经营成本 70106.59 0 0.00 0 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 0 0 0 0 0 0 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 25174.71 25174.71 926.22 926.22 3065.67 3065.67 4348.17 4348.17 4255.66 4255.66 4002.64 4002.64 5151.23 5151.23 3425.11 3425.11 2.1 销售成本 3 经营税费
3.1 销售税费 营业税及附 3.1.1 加 交易管理费 3.1.2 及印花税 4 5 6 7 8 9 销售费用 财务费用 土地增值税 开发利润 所得额 所得税 21139.07 777.74 2574.22 3651.14 3573.45 3361.00 4325.46 2876.05
4035.64 7686.93 28792.36 0.00 577 39.67
148.48 282.82 1059.32 0.00 2124.35 2124.35
491.44 936.08 3506.21 0.00 7031.29 7031.29 2320.32 4710.96 0.00 697.04 1327.69 4973.01 0.00 9972.79 9972.79 3291.02 6681.77 0.00 682.20 1299.44 4867.20 0.00 9760.60 9760.60 3221.00 6539.60 0.00 641.65 1222.18 4577.83 0.00
825.77 1572.90 5891.47 0.00 549.06 1045.84 3917.31 0.00
9180.30 11814.65 7855.70 9180.30 11814.65 7855.70 3029.50 6150.80 564.98 3898.84 7915.82 7915.82 2592.38 5263.32 5263.32 19054.09 38685.58 13744.11 701.03 1423.31 0.00
10 税后利润 10.1 应付利润 归还垫支利 润及净投资 10.2 回收 42871.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
6823.69 36047.84 178
10.3 未分配利润 24941.47 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 5585.82 0.00 0.00
注: 投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息, 税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本 息的,在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还. 七,项目经济效益评价 (一)现金流量分析 本报告从全部资金,自有资金两方面编制了现金流量表,主要评价指标如下: 1. 全部资金评价指标 财务内部收益率: 24.80 % 10938.09 万元人民币 财务净现值(IC=18%): 静态投资回收期: 4.84 年 6.35 年 动态投资回收期(IC=18%): 详见表 11-9\"项目全部资金现金流量表\" . 表 11-9 项目全部资金现金流量表
序 号 1 项目 现金流入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 现金流出 固定资产投 2.1 资 2.2 经营资金 2.3 开发总投资 2.4 销售费用 2.5 经营税费 2.6 土地增值税 2.7 所得税 小计 3 净现金流量 累计净 4 现金流量 现值系数 5 6 净现值 累计净现值 计算指标 264953.00 56003.18 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 7686.93 25174.71 0.00 19054.09 282.82 926.22 0.00 701.03 936.08 3065.67 0.00 2320.32 1327.69 4348.17 0.00 3291.02 1299.44 4255.66 0.00 3221.00 1222.18 4002.64 0.00 3029.50 47390.81 1572.90 5151.23 0.00 3898.84 58013.77 20630.98 22249.47 0.00 1045.84 3425.11 0.00 2592.38 7063.33 45228.46 67477.94 78644.76 78644.76 52291.79 52291.79 合 计 1997 1998 1999 开发经营期 2000 2001 2002 2003 1.1 销售收入 小计 2
316868.73 57913.25 41374.67 57675.53 43828.69 50999.48 -43772.4 5429.40 -43772.4 -38343.0 5 8708.81 21143.15 10109.58 1618.49 -29634.24 -8491.10
1.000000 0.847457 0.7181844 0.6086308 0.5157888 0.4371092 0.3704315 -43772.4 4601.19 6254.53 12868.37 5214.41 9017.99 16754.05 10938.09 -43772.4 -39171.2 -32916.73 -20048.36 -14833.95 -5815.96 IRR=24.80% 静态投资回收期=4.84年 NPV=10938.09万元 动态投资回收期=6.35年 2. 自有资金评价指标 财务内部收益率: 财务净现值(IC=18%): 静态投资回收期: 动态投资回收期(IC=18%):
292.33% 155464.96 万元人民币 1.37 年 1.44 年 179
详见表 11-10 项目自有资金现金流量表. 表 11-10 项目自有资金现金流量表 序 号 1 项目 现金流入 384346.6 14140.80 46804.07 38
4346.6 小计 2 现金流出 26495.30 26495.30 25174.71 7686.93 0.00 19054.09 926.22 282.82 0.00 701.03 0.00 3065.67 936.08 0.00 2320.32 0.00 4348.17 1327.69 0.00 3291.02 0.00 4255.66 1299.44 0.00 3221.00 0.00 4002.64 1222.18 0.00 3029.50 7 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 66384.33 64971.84 61109.07 合计 1997 1998 1999 开发经营期 2000 2001 单位: 万元 2002 2003 1.1 销售收入 78644.76 52291.79 78644.76 52291.79
2.1 自有资金 2.2 经营税费 2.3 销售费用 2.4 土地增值税 2.5 所得税 贷款本金 2.6 偿还 贷款利息 2.7 支付 小计 3 净现金流量 累计净 4 现金流量 现值系数 5 6 净现值 累计净现值 0.00 5151.23 1572.90 0.00 3898.84 0.00 3425.11 1045.84 0.00 2592.38 19845.87 0.00 0.00 1354.29 14056.96 4434.62 0.00 0.00 7055.84
0.00
1923.19 8245.26
2381.50 12702.67 53681.66 2218.99 532.15
0.00 10622.96 68021.79 0.00 7063.33 45228.46 105312.7 28405.37
25052.04 13221.10 39919.80 47887.97 -14264.57 38558.81 -14264.57 24294.24
77975.90 117895.70 165783.67 233805.46 279033.93
1.0000000 0.8474576 0.7181844 0.6086308 0.5157888 0.4371092 0.37043154 -14264.57 32676.96 -14264.57 18412.39 IRR=292.33% 38553.33 56965.72 24296.42 24700.08 29732.95 19769.78
81262.14 105962.22 135695.18 155464.96 NPV=155464.96万元 动态投资回收期=1.44年 计算指标
静态投资回收期=1.37年
(二)财务平衡表与贷款偿还分析 资金来源与运用表(财务平衡表)集中体现了项目自身平衡的生存能力,是财务评价的 重要依据.分析结果表明, 本项目具有基本的资金平衡能力.详见表 11-11\"资金来源与运 用表\" . 180 表 11-11
序 号 1 项目 资金来源 384346.67 26495.30 18336.47 429178.44 资金运用 14140.80 26495.30 18336.47 58972.57 合 计 1997
资金来源与运用表
开发经营期 1998 1999 2000 2001 单位:万元 2002 2003
1.1 销售收入 1.4 自有资金 1.5 贷款 小计 2 46804.07 0.00 0.00 46804.07 66384.33 0.00 0.00 66384.33
64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
2.1 固定资产投资 2.2 经营资金 2.3 开发成本 2.4 经营管理费用 2.5 销售费用 2.6 财务费用 2.7 经营税费 2.8 土地增值税 2.9 所得税 2.10 应付利润 2.11 各期还本付息 归还垫支利润 3 及净投资回收 小计 42871.53
386306.90 0.00 58972.57 0.00 46804.07 0.00 66384.33 0.00 0.00 6823.69 36047.84 7686.93 28792.36 25174.71 0.00 19054.09 13744.11 26901.71 282.82 1059.32 926.22 0.00 701.03 0.00 0.00 936.08 3506.21 3065.67 0.00 2320.32 0.00 1923.19 1327.69 4973.01 4348.17 0.00 3291.02 0.00 3735.79 1299.44 4867.20 4255.66 0.00 3221.00 0.00 1222.18 4577.83 4002.64 0.00 3029.50 564.98 1572.90 5891.47 5151.23 0.00 3898.84 7915.82 0.00 1045.84 3917.31 3425.11 0.00 2592.38 5263.32 0.00 264953.00 56003.18 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 47390.81 0.00 16275.95 4966.78
64971.84 61109.07 71821.06 16243.95 从表 11-12\"贷款还本
付息估算表\"中可以看出,本项目如果操作得当,在正常情况下, 项目开发建设完成时,可以从销售收入中还清全部贷款本息,并有基本的利润. 181 表 11-12
序 号 1 项目 贷款及还本付息 期初贷款本息 1.1 累计 1.1.1 本金 1.1.2 利息 1.2 本期贷款 1.3 本期应计利息 18336.47 8565.24 0.00 0.00 0.00 合 计 1997
贷款还本付息估算表
开发经营期 1998 1999 2000 2001 单位:万元 2002 2003
19436.66 19845.87 18491.58 18336.47 18336.47 16982.18 1100.19 0.00 2332.40 0.00 1923.19 1509.40 0.00 2381.50 1354.29 2381.50 1509.40 0.00 2218.99 14056.96 2218.99
4434.62 2925.23 1509.40 0.00 532.15 4434.62 532.15 0.00 0.00 0.00 0.00
1509.40 1509.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 18336.47 1100.19 0.00 0.00
1.4 本期本金归还 19845.87 1.5 本期利息支付 期末贷款本息 1.6 累计 本年年利率 2 偿还贷款本息的资金来源 9736.35 17165.36 7055.84 19436.66 19845.87 18491.58 12% 12% 12% 4434.62 12% 0.00 12% 0.00 12% 12%
2.1 投资回收 2.2 未分配利润 2.3 其他 0.00 0.00 0.00 1923.19 0.00 3735.79 9736.35 6539.60
0.00 4966.78 0.00 0.00 0.00 0.00 八,风险分析
本项目的风险主要来自:建造成本,售价,销售进度,开发周期,贷款利率等方面,其 中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢.而这些风险因素,又受政治,经济,社会 条件的影响. 另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影 响, 但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标, 因此需要项目的主办者进行 认真考虑. (一)盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡点为 76.42%, 即销售面积/收入达到可销售面积/收入的 76.42%时, 项 目能保持盈亏平衡.利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图 11-3 和图 11-4 所示. 182
税前利润(万元) 120000 100000 80000 60000 40000 税前利润(万元) 初始平均价格(元/平方米)
初始平均价格 (元/平方米) 5500 5000 4500 3883.45 4000 3500
20000 0 10.00 -20000 -40000 5.00 0.00 3000 -5.00 -10.00 -20.00 -30.00 -35.00 -35.05 -40.00 2500 价格变化幅度(%) 2000 图 11-3 利润为零的初始售价分析图
税前利润(万元) 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 -20000 -10 -40000 -60000 成本变化幅度(%) -5 0 5 10 20 26.92 30 35 税前利润(万元) 平均成本(元/平方米)
平均成本 (元/平方米) 6500 6000 5306.54 5500 5000 4500 4000 3500 40 3000 2500 2000
图 11-4 利润为零的平均成本分析图 (二)敏感性分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资(建造成本) ,售价.针对全部资金和自 有资金的评价指标,分别算出当上述因素变化±15%,±10%,±5%时,对主要经济评价指 标的影响分析如表 8-13 和表 8-14 所示.其中两种最不利的情况如下所示: 1.当投资增加 15%时,全部资金的评价指标为: 财务内部收益率: 18.10% 170.42 万 元人民币 财务净现值(IC=18%): 静态投资回收期: 5.62 年 6.99 年 动态投资回收期(IC=18%):
183
2.当租售价格降低 15%时,全部资金的评价指标为: 财务内部收益率: 12.59% -8691.2 万元人民币 财务净现值(IC=18%): 静态投资回收期: 6.16 年 7.00 年 动态投资回收期(IC=18%): 表 11-13
项目 基本 方案 租 售 价 格 变 化 15% 10% 5% -5% -10% -15% 15% 投 资 变 化 10% 5% -5% -10% -15% 24.80% 37.07% 32.96% 28.87% 20.73% 16.66% 12.59% 18.10% 20.21% 22.44% 27.30% 29.95% 32.78% 10938.09 30570.81 24026.27 17482.02 4394.54 -2148.58 -8691.2 170.42 3759.65 7348.87 14527.31
18116.54 21705.76 4.84 3.70 3.90 4.25 5.31 5.81 6.16 5.62 5.37 5.14 4.45 4.12 3.9 6.35 4.99 5.44 5.98 6.73 7.00 7.00 6.99 6.78 6.56 6.13 5.83 5.47 内部收益率(IRR) 全部投资敏感性分析表
净现值(NPV)(万元) 静态投资回收期(年) 动态投资回收期(年) 表 11-14
项目 基本方案 租 售 价 格 变 化 15% 10% 5% -5% -10% -15% 15% 投 资 变 化 10% 5% -5% -10% -15% 内部收益率(IRR) 292.33% 323.54% 312.36% 301.62% 284.36% 273.24% 257.97% 277.97% 283.19% 287.55% 297.82% 304.64% 312.21% 自有资金敏感性分析表
净现值(NPV)(万元) 155464.96 175815.68 16898.01 162156.68 149048.79 141408.82 131708.35 156586.73 156563.78 156006.96 155046.65 154733.55 154436.47 静态投资回收期(年) 1.37 1.34 1.35 1.36 1.38 1.40 1.42 1.39 1.38 1.38 1.35 1.36 1.35 动态投资回收期(年) 1.44 1.4 1.41 1.42 1.45 1.47 1.50 1.46 1.45 1.44 1.43 1.42 1.41
从计算结果可知,租金售价降低 15%对项目经济效益影响很大,使项目不能满足内部 收益率,财务净现值和投资回收期的评价标准.为确保项目获得较好的经济效益,项目主办 者应加强市场促销工作,尽量使租售收入计划得以实现. 由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为 24.80%,远高于本项目测算中的贷款年 184
利率, 因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化, 从自有资金占 总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出, 在确保项目正常运作的情况下, 应尽可能降 低自有资金的投入,使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道. 九,财务评价的结论与建议
(一)结论 上述分析和财务效益评估的结果表明, 本项目具有较好的内部收益率, 有基本的贷款偿 还和自身平衡能力,且有一般的抗风险能力.评估结果表明,该项目是可行的. 本项目评估中假定可销售面积全部用于销售, 开发建设前四年期间的全部销售收入均用 于项目投资.因此,售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键. 本项目各类物业的预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场的基础上确定的. 考虑到今 后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台, 预期售价 将会有所变动.但从
当前发展态势看,普通住宅商品房售价不会有太大的回落. (二)有关建议 1. 本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现.若销售进度能加快,则项目投资更 有保障,财务收益状况会明显好于评估结果,反之也亦然.因此,项目主办者对此 应给予足够的关注和重视,建立一支良好的销售队伍,加强促销手段,并根据销售 情况适时调整工程进度和售价. 2. 本项目可销售买家中有 30%是拆迁用房, 主要面对益华集团其它开发项目的拆迁对 象.这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响,对此应给予关注,并相应 调整各期拆迁房所占比例和进度,如当拆迁房对象确有保证时,在前期可适当增加 拆迁房比例,加快进度,以取得更好的经济效益. 3. 按现行规定, 对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件, 项目主办者应尽力争取. 4. 本项目的销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区的建设,尤其是东四环路的 建设速度,项目主办者对此应给予密切关注,适时调整工程进度与售价. 5. 本报告在测算过程中,选用的贷款年利率为 12%.如使用商业性贷款,则其年利率 会更高一些,从而增大项目的融资费用,加大整个项目的开发成本,使经济效益降 低,因此建议项目的主办者,应力争获得政策性贷款,以减少项目的融资费用,争 取更好的投资效益. 6. 建筑工程不可预见因素很多,工期,质量,成本,原材料供应等都会影响到项目总 体目标的实现.因此在工程实施进程中,要加强施工管理,施行工程监理制.还应 制定材料采购供应计划,落实资金供应计划,以确保项目的顺利进行. 185
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