房地产开发成本控制存在的问题及对策

房地产开发成本控制存在的问题及对策

摘要：近年来，随着我国政府对房地产产业宏观调控力度的加大，房地产开发企业面临更加激烈的市场竞争环境。因此，房地产开发企业要想取得开发项目更大的经济收益，就必须加强对项目成本的有效控制以增强自身的综合竞争实力。本文分析了房地产开发成本在事前控制阶段、事中控制阶段、事后控制阶段存在的问题，并对各阶段的工程成本如何进行控制管理提出了建议。

关键词：房地产开发；成本控制；存在的问题对策 前言：

房地产开发项目成本控制是指房地产开发企业为了保证项目质量、工期和成本等项目目标的实现，对项目投资决策、设计、施工及竣工结算、销售等各阶段发生的成本进行专项管理，并合理、充分使用企业的人力、物力和财力资源，从而实现企业经济效益的最大化。

由于房地产企业具有行业利润较高、进入门槛较低的特点，导致企业的市场竞争日趋激烈；此外，当前我国政府为了保障房地产产业的稳定发展出台了一系列从紧的土地、税收和信贷调控政策。因此，在竞争日趋激烈和不利的宏观调控环境下，加强项目成本控制成为房地产开发企业面临的一个重要课题。

房地产企业成本管理现状存在的问题

１．投资决策阶段。项目投资决策阶段，是指房地产开发企业按照国家相关政策规定，选择和决定投资行动方案的过程，是对拟开发建设项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同开发建设方案进行技术经济比较、选择及做出选出能实现预期目标的最满意方案的决策过程。它主要包括投资机会分析、项目可行性研究和投资估算三个方面的内容。房地产项目投资决策环节是目前大多中国房地产企业经营运作中的薄弱环节，该阶段存在问题具体表现在：

１．１项目可行性研究报告不够审慎、科学、完整。当前许多房地产企业项目可行性报告中关于市场和价格的预测资料缺乏针对性，对可行性报告的敏感性分析认识不足，并且在对项目决策分析时仅依据方案的内部收益率和还款期的长短可能导致决策失误。

１．２开发项目的成本估算不够精确。每个项目都有自身的特点，因此应采取不同的投资估算方法。当前我国房地产开发项目经常采用指标估算法，但是在估算过程中存在没有对项目流程、定额、价格及费用标准进行具体分析，从而导致项目估算不够精确。

2. 事中控制阶段

1) 建筑工程预算（包括标底）的编制质量和准确性还有待提高。因为我们这项业务属于外包业务，均打包给专业的造价咨询公司。从目前的运行情况看，企业缺乏对中介机构的监督、管理以及审核，审查也不够细致；

2) 公司目前签订的工程造价咨询委托合同，关于咨询服务质量的要求这一款中，对核心内容的工程量清单表示方式没作具体规定，咨询公司按“自选”动作完成，比较笼统，不利于甲方审查；

3) 材料、品牌合作商数据库未建立或不够完善，样本太少，容易造成入库单位之间结成价格同盟；同时入库单位水平参差不齐，一旦中标，会给施工带来诸多不利影响；

4) 材料设备的询价不够贴近市场，未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势，造成与施工单位扯皮；

5) 工程进度款的审核不够精确，存在一定的随意性；

6) 签证变更的审核还不够及时；

３．项目施工和竣工结算阶段 ３．１项目施工阶段主要是根据设计方案和图纸，利用原材料和各种机器设备建设房屋的过程。施工阶段过程复杂、持续时间长、不可预见因素较多、风险较大，对总投资的影响也很大。当前我国房地产开发项目成本控制在施工阶段存在的问题包括：项目施工阶段经常出现设计变更、现场签证等问题，加大了项目成本控制的内容和难度；许多房地产开发企业没有设立科学、动态、透明的成本台账，因而不能进行动态的成本控制；一些房地产开发企业对项目签证管理流于形式与程序，而未进行实质性的审核管理。

３．２竣工阶段是开发项目实施总结性的阶段，该阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。当前我国房地产开发项目在竣工阶段的成本控制存在以下问题：有些施工单位为了取得较好的工程结算收益，会运用多种手段虚报以提高结算价格，加大了成本控制的难度；有些施工单位没有编制完善的竣工图，项目竣工结算材料也不齐全；有时甚至出现项目未竣工而提前使用的情况，从而产生责任不明的工程、设备的损坏、偷盗而承担额外损失，这些都不利于竣工阶段项目的成本控制。

４．销售阶段。房地产开发项目销售阶段的成本控制主要指房地产

开发企业对销售费用的控制，从而完成项目资金的回收工作，达到预期的盈利水平，确保房地产开发项目投资收益的实现。当前房地产开发项目销售阶段成本控制存在以下问题：

４．１房地产开发企业为了取得更好的项目投资收益，会充分利用在所有媒体上进行广告宣传，这就有可能产生营销媒体的选择与目标客户没有合理匹配，还会出现营销费用控制不到位，增加相关的成本。

４．２一些房地产开发企业与物业公司的合同条款不清晰、导致权责不明，从而影响客户服务质量，不利于提升品牌知名度和进一步扩大市场份额。

加强工程成本管理的几点建议

1. 树立全员成本管理意识

首先，全体员工要树立这样一种观念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部门的事情，更需要大家的共同参与。员工的良好的成本意识是全面成本控制的先决条件。对此，建议如下：

1) 各级领导要以身作则，为良好的成本控制系统营造好的环境；

2) 加强各部门的通力合作，共同控制成本。如设计部和市场部应力求产品的定位准确，设计方案要反复修改，尽量减少设计变更，并做好优化设计工作。项目部要注意加强设计变更和现场指令管理，成控部不要局限于预算审核以及与既定的供应商讨价还价，还要精通招标、合同管理、工程技术等知识，尤其要详细掌握上游产业链中各供应商的市场资源情况。

3) 建立适当的激励机制、约束机制和监督机制相互配合。加强合同管理，设立“成本管理团队奖”，并在项目开始之初签订责任书。对达到项目成本控制目标的成控部相关人员、设计部相关人员及项目部（或项目公司）全部人员组成的项目成本管理团队进行奖励，否则按“奖罚对等”的原则进行处罚。采用这个方式有以下几个好处：A、可以让成本管理渗透到各个环节，这样可以形成完整的管理链条，达到全过程控制。B、可以优势互补，充分调动各相关部门的工作积极性，达到互相监督、制约。C、可以避免各部门之间的推诿、扯皮。D、可以通过表彰、奖励，树立榜样，促进企业员工的成本管理意识、团队作战精神。

2. 事前控制阶段的建议

加强土地购买阶段的市场调查和可行性研究。多研究房地产发展的周期规律，在低谷适量买入储备土地。在土地购买之前我们要制定三大目标，即保底最低利润目标、保底最低销售目标和最高的综合成本目标，并贯彻执行于房地产开发的全过程。

结束语：

成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它包括项目决策、设计、施工和竣工结算、销售等阶段，并对增强企业竞争力起着重要作用。因此，房地产企业领导应当树立正确的项目成本控制观念，并充分认识到当前项目成本管理

中存在的问题，从而制定一套全面的项目成本管理体系对项目成本进行科学控制，实现企业经济效益的最大化。

参考文献：

［１］蔡东明．浅谈房地产项目开发全过程成本控制［Ｊ］．广东科技．２０１１（１４）．

［２］潘国瑾．浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理［Ｊ］．山西建筑．２０１０（２５）．

［３］谢根根．论房地产开发项目成本控制原则［Ｊ］．南华大学学报（社会科学版）．２０１０（４）