文章编号：１００９—９４４１（２００９）０５—００４２—０３ 房地产建设项目的成本管理与控制 口口顾 鹏摘（天津市公路处，天津３００１７０） 要：从房地产开发过程中各个阶段的成本构成入手，对 如何在房地产开发过程中进行造价控制进行了阐述，探讨了 成本控制的手段和方法。 ２项目决策阶段的成本控制 项目的决策要充分考虑项目与国民经济和社会 发展目标的一致性，项目的评价要建立在对现实宏 关键词：房地产；建设项目；成本管理 中图分类号：Ｆ ２９３．３ 文献标识码：Ｃ 观环境正确分析的基础上，不仅要考虑投资项目的 经济内部收益率，更要分析项目与宏观政治经济环 境、现实社会的协调性，还要分析与人文环境的协 调、符合性。从某种角度上讲，房地产项目定性方面 引言 成本控制始终是房地产行业关注的重点，也是 地产项目运作中的难点。由于不同的房地产公司所 拥有的资源（包括人员结构和素质）不同，不同项目 所面临的环境各异，造成了成本控制中的诸多不确 定性。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长 期立足并取得良好的经济效益，就必须十分重视成 本控制，切实提高成本管理水平。 内容的分析甚至比定量方面内容的分析更为重要。 只有宏观因素的定性分析正确，才能避免未来项目 建设和运营的潜在风险。 从房地产项目开发的根本目的来讲，项目决策 阶段的成本控制是最为基础和根本的。单从技术角 度而言，决策阶段对建设标准水平的确定、建设地点 的选择、建筑物功能和类型的选择、具体设备的选择 等，对项目的最终成本生成有着重大影响，其影响程 度可达８０％以上。因此，项目决策阶段是以后各阶 １项目成本及成本控制的概念 房地产项目成本也称为工程建设总投资费用， 是指为建成一项房地产工程需支付或花费的投资。 投资过程包括从项目评估决策、选址支付土地使用 费用、进行各类设计招标、工程承包招标、现场施工 段成本控制的基础，直接影响着整个成本控制的科 学性和合理性。 到竣工验收、出售交付使用等各个阶段的投资管理 活动。工程项目成本控制是一个不可分割、相互联 ３项目设计阶段的成本控制 一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效 系的整体，应贯穿于项目建设从开始到交付使用的 全过程，尤其是要关注较前期过程的成本控制，才能 益，还应具有经济的合理性。设计阶段的造价控制 主要包括以下几个方面。 保证项目最终成本的合理或最低。 题，分析了影响建筑装饰工程造价的因素，提出了建 ３．１ 通过设计招标和方案竞选优化设计方案 ２００３，（５）：１４—１５． 筑装饰工程造价控制的对策。建筑装饰工程的造价 控制是一项复杂的系统工程，需要全社会的广泛参 ［３］吴韵侠，吴汉雄，樊国勋．工程造价影响因素分析［Ｊ］．黄 河水利职业技术学院学报，２００２，（４）：４１—４２． 与和各方面的配合，才能将建筑装饰工程造价控制 好，做到经济合理，确保良好的投资效益。 参考文献： ［１］钱昆润，杨吴．建筑装饰工程监理手册［Ｍ］．北京：中国 建筑工业出版社，１９９８． ［４］贺文赋．装饰工程造价的合理确定［Ｊ］．广东科技，２００６， （２）：１００—１０１． 作者简介：李阳华（１９７４一），女，山西和顺人，工程师，从事 建筑工程造价教学工作。 收稿日期：２００９—０３—０３ （编辑武红霞） ［２］崔改英．建筑装饰工程的造价管理［Ｊ］．中国建设信息， ・４２・ Ｒｅｓｅａｒｃｈ＆Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｏｆ Ｂｕｉｌｄｉｎｇ Ｍａｔｅｒｉａｌｓ 通过设计招投标获得众多的设计方案，从技术 ４．３ 承包方式对成本控制的影响 先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建筑节能 及环境要求等方面，综合评定各设计方案的优劣，从 中选出最优的设计方案，或者将方案的可取之处重 新组合后提出新的最佳方案，以使设计更趋完美。 ３．２运用价值工程优化设计方案 建筑工程在设计阶段实施价值工程具有重大意 工程项目合同的承包方式也是成本控制的一个 主要点。从发包方的立场而言，采用固定单价合同 更有利于后续工程成本的控制和风险转嫁。采用此 类形式的承包合同，其工程造价管理由传统的“量 价合一”的计划模式实现向“量价分离”的市场模式 的转变，工程量清单即为招标文件的一个重要组成 部分，不能随意进行调整。为了避免中标单位后续 就工程量清单扯皮，可在招标文件中明确规定：投标 单位可在正式截标前对工程量清单进行勘误投标， 但中标后其投标确定的工程量即包死，除有双方及 现场工程师签认的工程变更外，不做任何调整。以 此来防止承包单位采取“低价中标、索赔赢利”的方 式承揽工程，从而造成业主的成本损失。 义，它可以使建筑产品的功能更趋合理，可以在明确 功能的前提下提出各种实现功能的方案，从中选出 最合理的方案；它还可以节约社会资源，使工程造价 成本与建筑产品功能合理匹配。 ３．３推行限额设计 按批准的设计任务书、投资估算和初步设计总 概算控制施工图的设计，在满足设计结构形式要求 的基础上降低工程造价，是控制项目成本的基本前 提。当然限额设计不能一味地考虑节省投资，而应 该尊重科学、尊重实际，在实行限额设计的同时注重 优化设计，兼顾功能提高。 ３．４加强图纸会审工作 ５项目施工阶段的成本控制 对签定了完备的施工承包合同的投资方而言， 在这一阶段，人的因素变得较为重要，要采取措施保 证工期，保证工程质量，做好现场签证。 ５．１项目工期成本的控制 在设计阶段，应对图纸技术上的合理性、施工上 的可行性、工程造价的最经济性进行审核，以提高设 工程项目能否按计划的工期完成，关键在施工 阶段，而工期的延误必然影响工程项目的成本。在 计质量，将工程变更尽量控制在施工之前，避免因设 计考虑不周或失误而造成施工中的拖延和经济损失。 漫长的施工过程中，由于不可预见的因素或突发事 件，常会对工期产生较大的影响，最为常见的是施工 中的一些技术难题，应引起投资方的充分重视。 ５．２工程质量成本的控制 ４项目发包阶段的成本控制 在这一阶段，比较重要的两个环节是承包方的 选择和工程项目合同的签定与管理。 ４．１项目承包方的选择 在施工过程中，把好工程质量关可以有效地控 制和降低工程的质量成本。在这一方面，要严格贯 彻有关的质量体系，对每道工序都要认真监督管理， 保证产品质量合格，从而实现对成本的控制。 ５．３工程量变更的成本控制 在招投标过程中，运用价值工程的评标方法，通 过综合评选确定能满足需求的承包方是一个行之有 效的方法。在评标过程中，将投资方相对最为关注 的方面（造价、技术、质量、工期、信誉等）进行权重 分配，再综合评定打分，由此选择出的承包方能保障 项目的造价、质量、工期按计划和设计完成，从而使 成本得到控制。 ４．２工程项目合同的签定 投资方应注意避免因现场签证的不及时或不真 实而造成的成本损失。在变更签证工作中，应充分 发挥工程监理的作用，采取有效措施管理好相关的 现场人员及造价管理人员，完善职责分工及有关制 度，做到事前把关、主动监控，严格审核已签认的工 合同的管理应从招投标阶段工程招投标文件的 程变更，关注各项变更对总投资的影响，减少不必要 的成本支出。 ５．４施工材料的成本控制 编制开始，在这一阶段就应综合考虑好相关条款，以 免后续的扯皮事件而影响工程成本。另外，合同条 款要重点考虑对不履行约定义务的施工单位及材料 供应商提出反索赔，使成本得到有效控制。合同条 工程建筑材料既是工程质量的控制因素，又是 款必须细节完备、表述清晰，对一些即使可能性较小 的事件也要预见到、规定明确，以免因双方权利与义 工程成本的控制因素。在施工阶段，为了降低成本， 可考虑使用大宗的甲供材料，但要加强对甲供材料 的现场管理，遵守施工组织设计的工序及施工进度 安排，合理堆放，减少搬运及损耗，降低储存成本。 －４３・ 务划分不清引起争议，造成不必要的损失。 建材技术与应用５／２００９ ６项目竣工阶段的成本控制 ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ ａｂｏｕｔ ｔｈｅ ｍｅａｎｓ ａｎｄ ｗａｙｓ ｔｏ ｃｏｎｔｒｏｌ ｉｔ ａｒｅ ｇｉｖｅｎ ｉｎ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ． 该阶段是成本控制的最后阶段。在这一阶段， Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ；ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｐｒｏｊｅｃｔ；ｃｏｓｔ ｃｏｎｔｒｏｌ 要根据合同和实际现场签证进行最终的工程造价结 算，经审核后的结算才能真正体现工程的实际造价。 作者简介：顾鹏（１９７９一），男，天津市人，工程师，２００２年７月 采用固定单价合同的工程，造价审计人员要认 毕业于太原理工大学道路与桥梁专业，现从事工程施工与技 真研读固定综合单价中所包含的内容，对施工阶段 术管理工作。 的增补项目或增减工程量要认真核对，并依照合同 收稿日期：２００９—０４—０４ 固定单价包含的内容，具体分析项目变更是否有必 （编辑于振朝） 要重新列项，是否已包含在原固定单价中。对于需 （上接第３９页） 新增项目或增减工程量的，要根据以下原则确定其 单价：①工程量表中同种工作内容项目，以工程量表 ３结语 中的固定价格计算变更费用；②工程量表中没有列 在抗渗混凝土材料设计及配制方面，先后出现 出同类工作的单价，则其单价应参照类似项目的单 了砂石连续级配法、富砂浆法、掺外加剂法和补偿收 价进行调整；③工程量表中没有同类或可参考的项 缩的方法，在配制技术上取得了很大的进展，建议广 目单价，应按照与合同单价水平相一致的原则确定 大工程技术人员能够在施工工艺方面通过不断摸 综合单价。 索，积累更多的经验。 ７ 结语 参考文献： 纵观以往的经验，大多数的房地产开发单位习 ［１］李世秋，黄钐．防水混凝土评述［Ｊ］．混凝土，１９９８，（３）： 惯于将成本控制的重点放在建设实施阶段。其实， ３６—３９． 工程成本的控制涉及到项目建设的各个阶段，贯穿 ［２］张冠伦，张云理．混凝土外加剂原理及其应用技术［Ｍ］． 于项目从理论决策至竣工验收的全过程。项目决策 上海：上海科学技术文献出版社，１９８５． 是成本控制的基础，项目设计是成本控制的关键。 ［３］游宝坤，赵顺增．混凝土膨胀剂及其应用［Ｍ］．北京：中 只有从项目建设的全过程着手，着眼全局、抓大放 国建材工业出版社，２００６． 小、科学管理，才能将成本控制落到实处，取得好的 经济效益。 Ｐｅｒｍｅａｂｉｌｉｔｙ Ｒｅｓｉｓｔｉｎｇ Ｃｏｎｃｒｅｔｅ ａｎｄ Ｉｔｓ Ａｎｔｉ －－Ｐｅｒｍｅａｂｉｌｉｔｙ Ｍｅｃｈａｎｉｓｍ 参考文献： ＤＵＡＮ Ｌｉ—ｙａ ［１］徐蓉，王旭峰．工程造价管理［Ｍ］．上海：同济大学出版 （Ｋａｉｆｅｎｇ Ｃｏｎｓｔｕｒｃｔｉｏｎ Ｑｕａｌｉｔｙ Ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ Ｓｔａｔｉｏｎ， 社，２００５． Ｋａｉｆｅｎｇ，Ｈｅｎａｎ，４７５００４，Ｃｈｉｎａ） ［２］戚安邦．工程项目全面造价管理［Ｍ］．天津：南开大学出 Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｈｅｒｅ ｉｓ ａｎ ｅｘｐｌａｎａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ 版社，２００２． ｔｈｅ ｐｅｒｍｅａｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｉｓｔｉｎｇ ｃｏｎｃｒｅｔｅ ａｎｄ ｉｔｓ ａｎｔｉ—— ［３］刘红莉．浅谈房地产开发过程中的造价控制［Ｊ］．山西建 ｐｅｒｍｅａｂｉｌｉｔｙ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ．Ｉｎｃｒｅａｓｉｎｇ ｔｈｅ ｃｏｍｐａｃｔｉｏｎ 筑，２００７，２１（７）：２９０—２９１． ｄｅｇｒｅｅ ａｎｄ ｐｒｅｖｅｎｔｉｎｇ ｔｈｅ ｃｒａｃｋｓ ｉｎ ｃｏｎｃｒｅｔｅ ｆｒｏｍ ｏｃｃｕｒｒｉｎｇ ａｒｅ ｔｈｅ ｆｕｎｄａｍｅｎｔａｌ ｍｅａｓｕｒｅｓ ｔｏ ｉｍｐｒｏｖｅ ｔｈｅ Ｃｏｓｔ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ａｎｄ Ｃｏｎｔｒｏｌ ｏｆ ｔｈｅ ｐｅｒｍｅａｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｉｓｔａｎｃｅ ｏｆ ｃｏｎｃｒｅｔｅ． Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｐｒｏｊｅｃｔｓ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｐｅｒｍｅａｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｉｓｔｉｎｇ ｃｏｎｃｒｅｔｅ；ｃｏｍｐａｃｔｉｏｎ ＧＵ Ｐｅｎｇ ｄｅｇｒｅｅ；ｐｏｒｅ ｒａｔｉｏｎ；ｃｒａｃｋ；ｓｈｒｉｎｋａｇｅ ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ （Ｔｉａｎｊｉｎ Ｈｉｇｈｗａｙ Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，Ｔｉａｎｊｉｎ，３００１７０，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｅｖｅｒｙ ｐａｒｔ ｔｈａｔ ｍａｋｅｓ ｕｐ ｔｈｅ ｃｏｓｔ 作者简介：段利亚（１９６２一），男，河南洛宁人，工程师，２００４年 ７月毕业于河南大学工民建专业，主要从事建设工程质量监 ｉｎ ｅｖｅｒｙ ｓｔａｇｅ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｅｘｐｌｏｉｔａｔｉｏｎ，ａｎ 督工作。 ｅｘｐｌａｎａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｗａｙ ｔｏ ｃｏｎｔｒｏｌ ｔｈｅ ｃｏｓｔ ｔａｋｉｎｇ ｐｌａｃｉｎｇ 收稿日期：２００９—０３—２７ ｉｎ ｔｈｅ ｃｏｕｒｓｅ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｅｘｐｌｏｉｔａｔｉｏｎ ａｎｄ ａ （编辑盛晋生） ・４４・ Ｒｅｓｅａｒｃｈ＆Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｏｆ Ｂｕｉｌｄｉｎｇ Ｍａｔｅｒｉａｌｓ
