关于承租土地使用权的权能

本文所讨论的国有土地租赁，是国家直接将土地出租给使用者，这有别于出让土地使用者向第三方出租土地的行为，承租者得到的土地权利也不同于后者的他项权利，是土地使用权的一种，《土地登记规则》中将其界定为承租土地使用权。

对于承租土地使用权的性质及其拥有的处分权等问题，理论界认识不一，如有人认为它属于物权，有人则认为它属于债权，还有的人认为，这种承租土地使用权虽然属于债权但具有“债权物权化”的特征，因而应当拥有部分处分权。对此，各地的实际做法也不相同，有的地方规定承租土地使用权与出让土地使用权具有同样的权利;更多的地方则严格规定承租土地使用权不得转让、出租、抵押。实际上，承租土地使用权的权能界定已成为当前制约国有土地租赁制发展的重要因素。在这种理论无定论、法律无定规、实践无定式的情况下，希望通过划分物权与债权的途径来确定承租土地使用权的权能显然是非常困难的，而且有削足适履之嫌。笔者认为，最重要的并不是确定承租土地使用权属于物权还是债权，而是要明确承租土地使用权的权利和义务，并且权利和义务要均衡。

对比承租土地使用权与划拨土地使用权和出让土地使用权，可以看出，承租土地使用权人必须按照规定的用途和利用条件合理使用土地，并逐年或按合同约定支付租金，其所付出的代价和义务明显要高于划拨土地使用权人，而低于出让土地使用权人，根据权利和义务相互均衡的原则，笔者认为承租土地使用权人的权利同样应当介于划拨土地使用权和出让土地使用权之间。

国外的土地租赁已有相当长的发展历史，土地租赁方式也是比较普遍的一种地产经营方式。

一、根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。

1、划拨土地使用权

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

(1)经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

(2)经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

2、出让土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：

(1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。

(2)取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。