工程变更管理工作程序

工程变更管理工作程序

工程变更管理工作程序 1 一般规定

1.1 工程变更分为设计变更、技术洽商（设计相关）、技术洽商（设计无关）、现场管理

指令、合同索赔、合同范围调整、现场签证、物业维修八类。

1.1.1 设计变更：由设计单位和业主有关部门或政府相关部门在施工过程中提出、

旨在针对当前有效的永久性工程和过程中具有使用功能的建筑物或构筑物（如样板房）施工图纸，进行补充、更正、完善、优化，以及为实现项目功能、工艺、档次改变而引起的对原施工图的修改。

1.1.2 技术洽商（设计相关）：由施工单位、监理单位、业主工程管理部门针对永

久性工程和过程中具有使用功能的建筑物或构筑物（如样板房）的施工图纸有理解不清、存在矛盾、优化建议及不完善处提出的对设计图纸的修改建议。其中确认的图纸会审内容，作为技术洽商（设计相关）。

1.1.3 技术洽商（设计无关）：由施工单位、监理单位、业主工程管理部门针对现

场的某些施工措施、方案、特殊施工工艺提出与1.1.2无关的优化建议及不完善处进行的补充、修改、确认等。

1.1.4 现场管理指令：由项目工程管理部门发出的、为实现项目施工过程中某一

目的而指示施工单位执行的、诸如改变施工顺序和施工方法、增加额外措施、提高工程质量要求、缩短或延长工期的指令。也包括指示施工单位履行合同责任的指令。

1.1.5 合同索赔：承建商因发包方未能完全或部分履行合同义务造成损失而提出

的费用诉求。

1.1.6 合同范围调整：在合同履行过程中，业主变更合同承包范围或调整施工界

面等改变施工单位合同责任的但无关设计变更、技术洽商（设计相关）、技术洽商（设计无关）、现场管理指令等合同金额调整的变更。也包括代工。

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代工由动议人发起，地区公司董事会决定是否代工，动议人必须实名制，且是项目负责人、城市总（片区总）、地区公司职能负责人、地区公司负责人中的一员。代工单位优先选择场内在建承建商，单次代工金额不宜超过200万元。

1.1.7 现场签证：不涉及上述设计变更、技术洽商（设计相关）、技术洽商（设计

无关）、现场管理指令、合同索赔的内容，在施工过程中遇到的某些特殊、紧急、事先无法预料而又必然会发生的情况或执行业主口头指令而产生了合同外的费用支出，由施工单位提出、业主给予见证以作为施工单位向业主索赔的依据。（具体详见现场签证管理工作程序）

1.1.8 物业维修：竣工交付移交物业后，小业主或物业管理人员提出与施工相关

的质量问题需要整改，由现场维保工程师或物业人员提出维修申请并安排相关责任施工单位或第三方维修单位进行维修。

1.2 需要进行事项审批的工程变更包括设计变更、技术洽商（设计相关）、技术洽商（设

计无关）、现场管理指令、合同索赔、合同范围调整、物业维修七类。现场签证的线下审批程序及要求详见现场签证管理工作程序。需要进行价款审批的工程变更包括设计变更、技术洽商（设计相关）、技术洽商（设计无关）、现场管理指令、合同索赔、合同范围调整、现场签证、物业维修八类。

1.3 涉及价款增减的工程变更必须经过SAP系统审批，获得系统自动授予的编号，方可

发出指令。未经系统审批的工程变更，施工单位不得据此施工、供应商不得据此供货、各级成本管理部门不得发起变更价款审批流程。对于施工单位、供应商发生的费用，业主不予认可。未经审批而发生涉及减款的工程变更指令，导致工程款项无法扣回的，将追究指令发出部门和经办人的责任。

1.4 现场签证无系统编号，但经办部门不得将设计变更、技术洽商（设计相关）、技术

洽商（设计无关）、现场管理指令、合同索赔、物业维修、合同范围调整人为地视作现场签证，而规避系统监管。不属于现场签证性质的变更指令，如已实施，亦必须补办SAP系统事项审批流程。

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1.5 涉及与材料设备确认、替换有关的变更审批，适用本工作程序，审批流程同设计变

更。

材料设备确认、替换的情形包括：

1.5.1 原设计图纸未明确或遗漏，相应合同中仅有“暂定金额（单价）”，需由设

计部门发出设计指令的。

1.5.2 原设计图纸上已经明确了材料和设备种类、规格、型号等信息，相应合同

中已有确定的单价，而需要替换的。

1.5.3 原设计图纸上已经明确了材料和设备种类、规格、型号等信息，但相应合

同中却没有确定的单价，施工单位或供应商需要业主核定价格的。

2 发起工程变更事项流程应注意的事项

2.1 为保证流程审批效率，经办人和经办部门在发起工程变更审批流程之前，应口头征

求成本部门的意见，确认将发生价款增减后，各经办部门在评估了相关费用之后，再决定是否实施该项工程变更。

2.2 设计变更，属于补充完善图纸、图纸版本替换、纠正设计错误和矛盾性质、而不得

不作变更处理，且不致改变原有设计意图和设计方案的，可以不经过口头征询成本部关于价款意见。

2.3 对于设计变更和技术洽商（设计相关），经办人和经办部门在发起工程变更审批流

程之前，应口头征求地区公司设计部门的意见，在获得初步同意后，再发起审批流程。

2.4 工程变更事项审批，应实行“一单一审”原则，经办人和经办部门不得将多个事项

合并一个流程进行审批；也不得在结算前集中进行多项事项后补审批。

2.5 工程变更事项审批，必须说明变更原因。除技术原因外，为实现更高品质、更好效

果、某种偏好或风格等“非纠错”性质的变更，必须采用“变更原因实名制”，不得含混地以“应领导要求”、“应营销要求”等信息搪塞。

2.6 经办部门发起事项审批流程时，必须提供草拟的工程变更指令，并提供必要的附件。

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2.7 工程变更事项审批的各节点权限界定，以变更价款估算数额为依据，按“成本管理

授权表”执行。成本部门在估算工程变更价款时，应以该期项目为对象计算累计变更数额，以供各节点审批时参考。

3 工程变更事项审批流程发起人员及权限

3.1 项目工程部员工可发起：现场管理指令、技术洽商（设计无关）、物业维修。 3.2 项目设计部员工可发起：设计变更、技术洽商（设计相关）。 3.3 项目成本部员工可发起：合同索赔、合同范围调整。

4 设计变更事项审批流程

设计变更由项目设计部经办人发起SAP系统事项审批流程。

5 技术洽商（设计相关）审批流程

5.1 施工单位、监理单位提出的技术洽商，应以书面形式提交给项目工程部。项目工程

部需向项目设计部征求意见并向项目成本部提供基本资料以供估算变更价款使用。设计部在综合考虑该项变更在技术上的可行性、再考虑项目成本部的价款估算结果，以决定是否同意该项技术洽商。项目设计部同意后，由项目设计部发起SAP系统流程审批。

5.2 项目工程部自行建议的技术洽商（设计相关），由项目工程部向项目设计部和项目

成本部征询相应的专业意见。

6 技术洽商（设计无关）审批流程

技术洽商（设计无关）由项目工程部经办人发起SAP系统事项审批流程。

7 现场管理指令事项审批流程

现场管理指令由项目工程部经办人发起SAP系统流程审批。

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8 物业维修事项审批流程

物业维修由项目工程部维保工程师发起SAP系统流程审批。

9 合同索赔、合同范围调整事项审批流程

合同索赔由项目成本部经办人发起SAP系统流程审批。

10 项目成本发起工程变更特殊流程

10.1 项目成本部知晓已发生了设计变更、技术洽商（设计相关）、技术洽商（设计无

关）、现场管理指令等类型的变更事项、且预估金额超过10万并已书面提醒（可以是邮件，提醒必须同时抄送项目责任部门负责人、项目负责人、地区公司成本负责人及责任部门负责人）相关经办人7天仍未及时录入系统时，项目成本部必须发起事项审批特殊流程。

10.2 特殊审批流程是：项目成本经办人 → 项目成本负责人 → 集团成本地区公

司分管造价师 → 集团成本造价工程师 → 集团成本中心负责人 → 项目责任部门（工程或设计）负责人 → 参照前述条款按变更类型选择事项审批流程审批。

11 价款审批流程

11.1 涉及价款增减的工程变更，在变更内容实施完成后7天内，由施工单位、供应

商通知项目工程部，由项目工程部组织验收，并填写《完工确认单》，作为施工单位、供应商向业主提出价款索赔的依据。现场签证可以不使用《完工确认单》，而由项目工程部组织相关方直接在签证单上签字确认。超过规定期限通知业主验收，导致工作内容被覆盖而无法核实的，业主方对该部分工作内容将不予认可。

11.2 项目成本部在变更内容实施完成以前，可以接收施工单位、供应商有关价款索

赔的资料，并进行价款审核。但在发起系统价款审批流程时，必须取得经各方

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签字的《完工确认单》，作为价款审批的依据。

11.3 无效签证（具体详见现场签证管理工作程序）不得计算变更价款，其损失由承

建商自行承担。

12 工程变更相关管理措施

12.1 地区公司必须成立工程变更委员会，工程变更委员会由地区公司负责人为组长、

地区公司成本负责人、地区公司工程负责人、地区公司设计负责人、地区公司运营负责人、地区公司营销负责人等组成。大于5万的变更事项在上SAP系统变更事项审批前，需先报工程变更委员会决策是否实施，决策结论需有可供查询记录资料。决策的方式及频率由工程变更委员会视地区公司公司内部情况确定。索赔需报工程变更委员会决策如何处理，决策结论需有可供查询记录资料，大于200万的索赔须每月上报集团成本管理中心。

12.2 所有工程变更指令（包括设计变更、技术洽商（设计相关）、技术洽商（设计无

关）、现场管理指令、合同索赔、合同范围调整、物业维修）必须由项目经办人员、部门负责人审核后，由项目负责人亲自签发。仅加盖公章而无签名的指令，无效。

12.3 工程变更指令发出后，必须抄送一份给项目成本部，由项目成本部建立《工程

变更指令台账》。施工单位未能将正在实施的工程变更指令上报核对，超过2次的则业主方不予认可。

12.4 所有项目在建分期的各个工程合同，工程变更无系统事项审批的，一律不予结

算。

12.5 承包人的线下变更（含合同索赔）、变更台帐等须在招投标平台线上申报。 12.6 工程变更分为合理变更、无效变更。无效变更是指项目分期开发建设过程中变

更引起的成本浪费或不产生效益等类的变更，其他正常需发生的变更计为合理变更，具体由集团成本中心每月逐单按内容进行确认。

12.7 代工按代工额预提计入无效成本，从原承建商结算扣除后再行返还；动议人承

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担因工程代工产生的无效成本的主要责任。

12.8 所有工程变更均正常计入动态考核。无效变更的考核按《世茂集团无效成本管

理规定》执行。

13 工程变更的统计及奖罚

13.1 第13条所指变更均为累计变更，包含开口转闭口的差额、事项审批金额、价款

审批金额和结算中未上线变更金额，不包含合同内材料调差金额、负变更金额和财务贴息金额。此处负变更指合同范围调整另签合同的或合同范围内部分工程不实施产生的负变更。 13.2 变更分类

13.2.1 按统计口径，变更分为年度变更和分期累计变更两类。

13.2.2 年度变更是指上年度12月26日起至本年度12月25日地区公司的累计变

更。每月26日统计上年度12月26日至本月25日累计变更，当年12月26日统计全年年度变更。

13.2.3 年度变更率分为年度目标成本变更率和年度合同变更率两类 13.2.4 年度目标成本变更率＝∑ 年度变更额 / ∑ 目标成本 13.2.5 年度合同变更率 ＝∑ 年度变更额 / ∑ 合同金额

13.2.6 分期累计变更是指截止统计日该分期发生的累计变更，分为过程变更和结

算变更。

13.2.6.1过程变更：开工至交付时已发生的变更，包含事项审批、价款审批、交

付时已审批完成的结算中包含的未上线变更。过程变更率分为合同过程变更率和目标成本过程变更率两类。

13.2.6.2 过程变更金额除以对应分期的目标成本金额,即为目标成本过程变更率；

过程变更金额除以对应分期累计已签合同金额，即为合同过程变更率。

13.2.6.3 结算变更金额：指结算完成率大于等于80%时的累计变更额与过程变更

额的差额，包含过程变更事项转价款的差额，交付后发起的事项审批、

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结算中的未上线变更及索赔。结算变更率分为合同结算变更率和目标成本结算变更率两类。

13.2.6.4 结算变更金额除以对应分期的目标成本金额，即为目标成本结算变更率；

结算变更金额除以对应分期累计已签合同金额，即为合同结算变更率。

13.3 本文中变更均含签证及索赔，目标成本指建安目标成本，合同金额指已签建安

合同金额。

13.4 本文所有的结算完成率大于80%均指结算完成率大于80%且总承包、机电、景观、

土方、基础、装饰、外立面、门窗和市政等主要合同结算已完成，此时该分期退出变更考核。

13.5 变更考核适用于2018年及以后交付分期。 13.6 变更奖罚

13.6.1 线下变更

视承建商变更台帐上报的完整度、处理的及时性、线下变更的金额等因素综合评定并纳入成本检查内。

承建商网上招标平台上报变更台帐与提报项目部的变更台帐不一致的，一经发现，将直接视为未批先做。

13.6.2 综合排名奖励

年度目标成本变更率小于0.4%且变更排名前三的给予奖励，一年考核一次，奖励对象为地区公司的成本团队。

13.6.3 结算变更率奖罚

结算变更率小于等于0%且动态成本不超支的分期(不超10个)给予奖励，一年考核一次，奖励对象为项目成本团队。

目标成本结算变更率大于3%或结算变更额大于1000万元的分期，将给予处罚。

13.6.4 单个分期累计变更率(目标成本)奖励

住宅交付满1年，商业交付满2年，结算完成率达80%,分期累计变更率小

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于1.5%且变更率排名前10的分期(不超10个)给予奖励, 一年考核一次，奖励对象为项目成本团队。

13.6.5 开口总包合同转闭口的差额处罚

开口合同转闭口差额大于500万元或闭口变更率（差额除以定标金额的比例）大于5%，对招标经办人、招标负责人、项目开口转闭口审核经办人、项目成本负责人给予处罚；

对于总包定标时,为控制在目标成本内,故意调低含量指标或切割工作范围的,闭口超目标成本的,将视情况处以重罚。

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