关于物业企业酬金制财务问题的思考

关于物业企业酬金制财务问题的思考

王媛媛

（北京方庄物业管理有限责任公司，北京100078）

摘要：随着我国市场经济的繁荣和发展，包干制管理的弊端慢慢显露出来，随着酬金制物业服务小区的不断增多，酬金制这一物业服务模式得到越来越多的业主及物业服务企业的认可和青睐，酬金制物业服务方式终将成为物业服务市场的主流方式。但是，在酬金制会计核算方面，一直以来都没有专门的政策或文件加以规范，在酬金制管理的小区物业服务企业实际核算当中，会计核算的方法多样，不能很好地体现出酬金制管理企业的规模和效益。本文逐项分析了酬金制管理物业服务企业目前在实际中对于企业收入和成本确认计量方法的不足和原因，以及在2016年5月“营改增”后，增值税下酬金制物业服务企业的税费承担及入账困惑，并针对以上问题做了初步的探讨，进一步提出了改进建议，并且形成了一整套酬金制服务企业的财务核算体系。关键词：酬金制会计核算；增值税费；目标成本管理1物业公司采用酬金制核算的意义能全面地反映出物业管理企业的管理规模（杨丹，2012），酬金酬金制管理规避了包干制管理中的诸如不利于企业专业的概念更趋近于物业管理企业的营业利润，也不符合企业会计化管理，为赚取更高利润而拖延维修压低成本等弊端，使得企准则对收入的界定。而将酬金视同为物业企业的成本，这样形业的费用收支更加透明化、合理化。物业管理既要实现企业的成的利润会沉淀在股东权益中，与酬金制的定义中的“不足与盈利同时要保障业主的物业保值增值，最终实现双赢。所以，结余均由业主享有或承担的”规定不相符合。也有论文提出以酬金制对物业服务企业而言是生产和发展道路上的必然选择。成本加成的方法确定酬金制管理企业的营业收入，将企业发生酬金制和包干制从定义到实际操作都有着本质的区别，物的服务费用、管理酬金和营业税金之和作为企业的营业收入业服务企业用成熟的包干制财务核算，或者在包干制核算的基（郑国健，2013）。这种方法存在三点缺陷：第一，在2016年5月础上稍做改进的半包干半酬金核算，都不能真实全面地反映物1日营改增后，增值税并不是单纯以收入确定纳税金额，此种方业服务企业的财务状况和收支信息，不利于保障企业股东的权法已经失去了应用价值。第二，倒推出的营业收入在确认的同益，同时也不利于业主更好的监督。所以，实行酬金制管理的时，没有完全按合同履约，有可能增加企业债权（应收）的不确物业服务企业，实行专门的酬金制财务核算是势在必行的。统定性，在一定程度上加大了企业的财务风险，容易造成物业管一且合理的酬金制会计核算，一方面可以使得物业服务企业的理企业资金链的断裂，不利于企业的长远发展和小区的物业服财务收支信息更加透明易懂，方便业主和物业服务企业的沟务。同时，结余部分不再计入收入，易造成税务风险。第三，酬通，加强业主的监督。另一方面，能够满足企业现代化管理的金制管理的流程应为招投标—讨论费用方案—签订合同—开需要，可以更加真实的反映企业股东的权益及收益情况。始执行。所以，成本加成的方法更适合在物业服务企业开始服2物业公司采用酬金制核算存在的问题务之前的费用测算环节来使用，由此确定的物业费价格会更加2.1酬金制核算收入及成本确认不完整问题合理，能够满足物业服务企业的酬金实现。由于目前没有专门的文件来规范酬金制核算，大多数实行成本的计量和确认也不能同包干制一样，因为酬金制合同酬金制的企业还是建立的包干制核算体系，另有部分企业通过的订立目标性非常明确，即业主享受什么服务，物业服务企业往来款来核算收取业主的物业费，将提取的酬金部分作为物业需要花费多少来满足业主的需求，在合同中都有明确的标准。企业的收入计入营业收入，还有部分企业将酬金视为物业服务所以，物业服务企业在实际操作中几乎没有可能来擅自决定增企业的一项成本。以上方法从企业财务核算方面均存在一定加或减少服务的标准和项目，按照合同履约并确认成本是保障的问题，不能很好地反映物业企业的收入和经营情况。酬金实现的关键因素。酬金制的物业服务企业不能像包干制针对收入和成本的核算方面，按照《物业服务收费管理办那样，成本费用的花费完全由物业服务企业来决定，为了追求法》（发改价格〔2003〕1864号）文件的规定，酬金制是指在预收更高的利润，会无节制的压低各种成本费用。所以，酬金制核的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给算下成本费用必须按照合同约定确认和计量。物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余2.2酬金制下增值税费缴纳和计量的时间性差异问题或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式。文件增值税是以收到款项或合同约定为纳税时点，酬金制小区规定中提到的资金更倾向于是物业费用的用途分类，这并不等基本为预收物业费的模式，所以，企业在预收收入的同时就把同于会计核算上的收入概念，把资金用途单纯理解为收入划分预收部分的全年税费先行缴纳。如果按照纳税时点确认费用，的界限，就会使企业的核算偏离真实的轨道。财会〔2017〕22号无疑对前11个月的酬金核算产生重大影响。而用于抵扣的进《企业会计准则第14号——收入》对于收入的概念是这样的：收项税金是随着合同的执行按月度取得的，极有可能会产生部分入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、月份进项税金金额大于可抵扣销项金额的情况。与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。企业应当在履此外，2011年6月北京市地方税务局出台了《北京地税关于行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》，对于酬金收入。制核算的物业管理项目符合条件的行为做出了免税规定，使得已有论文探讨并指出，单纯以物业酬金作为营业收入，不酬金制管理的物业服务企业可以享受到一定的税收优惠。在42财会研究

2016年5月1日营业税改征增值税后，针对“营改增”后增值税费的核算方面，国家税务局对于酬金制服务的物业企业没有出台类似的文件政策，所以，酬金制管理的物业公司在缴纳流转税方面存在一定的差异。实际工作中，部分物业服务企业不认为自身有对收取的物业服务费用开具发票及缴纳税金的义务，规范。3.3酬金制下财务管理介入的方法为避免出现酬金制合同执行不顺畅，酬金实现保障不足的情况发生，按照酬金制服务的概念和物业服务企业的酬金的实现来考虑，建议物业服务企业前期按照目标成本法来进行成本和业委会僵持不下，导致酬金制推行困难重重。2.3酬金制管理小区财务管理介入不足导致后期核算混乱的问题酬金制推进和普及的另一大困难是物业服务企业和业委会订立合同后，在履约过程中，发现合同部分条款设定模糊，酬金实现空有合同和实际不能完全匹配。在后期账务处理中，才会有各种各样的核算模式，比如直接提取酬金为收入的简单粗暴的方法。为了保证酬金制管理顺利开展，保障业主和股东的双方面权益，使得酬金制核算可以统一规范地开展，财务管理的早期介入和过程管理就显得十分必要。3完善物业公司酬金制核算的措施3.1酬金制收入与成本核算的建议方法鉴于目前实际应用中及各类分析文章中提到的酬金制会计核算方法和建议都没能很好地体现物业服务企业的实际收支情况和管理规模，所以本文提出以下建议：（1）在物业酬金制合同签订的基础上实行的酬金制管理，营业收入应以合同约定的数据为准，在月度未按合同规定从预收账款中结转至当月的营业收入，如果存在部分业主欠交的部分，则应该同时确认应收账款（应有收款台账明细至房号）和营业收入。此部分确认的债权，有合同为依据，既能保证款项的收回，同时又可以满足物业服务企业实现酬金。（2）建议物业服务企业在收入核算时可以按以下来操作：由业委会代表全体业主同物业公司进行酬金制合同的讨论及签订，物业公司应该按照成本加成的方法，确定小区管理的各项费用，从而议定物业费用的收取标准。在合同签订后，物业公司开始预收业主的年度物业费用，并严格按照合同执行服务支付费用。支付成本费用时，借记营业成本或管理费用，应交税金—应交增值税—进项税额，贷记银行存款或现金。预收物业费用时，借记银行存款，贷记预收账款—预收物业费用，应交税金—应交增值税—销项税额。月度末，按照合同约定，将归属本月的物业费用结转至营业收入，借记预收账款—预收物业费，贷记营业收入—主营业务收入。按照权责发生制确认物业公司的债权，借记应收账款-应收物业费，贷记营业收入—主营业务收入，应交税金—应交增值税—销项税额。3.2酬金制下增值税费的核算方法鉴于目前国税对于酬金制税费方面没有单独明确和优惠文件，而实际工作中业主的物业服务费用通常只能缴纳到物业服务企业，业委会不具备通常意义上的纳税主体资格。所以，酬金制管理的物业服务企业应当在收取物业服务费用的同时开具增值税发票并履行纳税义务。这样在会计核算方面，按照配比性原则，对于增值税费的确认和计量建议做如下核算：按照结转至本月的收入的销项减去本月取得的专票进项数额确定增值税额和附加费金额，借记税金及附加，贷记银行存款，实际缴纳与按月度计入费用的差额借记预付账款—预缴税金。希望税务针对酬金制核算的小区的特殊性质给予全面考虑，允许按照合同月度缴纳增值税款，尽快给予政策的指导和费用的测算，从而设定物业服务费用的标准。目标成本是基于某一特定产品的销售价格，在考虑必要利润因素后，倒挤出的产品预期成本。财务部应当按照目标成本法进行目标成本管理，从最初阶段开始，贯穿于整个酬金制管理的周期，关注业主，关注物业服务的成本，加强供应链的管理。对于酬金制管理的小区，按照目标成本法进行财务管理的流程建议如下：前期：在充分的市场调查形成的物业服务费定价标准的范围内，针对业主需求，逐项核定成本费用支出的必要性和数据。最终测算出按照市场定价的区间范围和小区业主的服务要求，物业服务企业是否可以形成酬金（营业利润），可以形成的酬金数额在什么区间范围内，和企业投资者设定的必要报酬率做对比分析，为物业服务企业提供决策支持。合同履行期：按照合同确认收入和成本的同时，本着持续改善的理念，对服务成本进行追踪评定，如：建立供应商管理台账，同业务部门共同分析服务过程中可能节约的部分成本等。在满足业主需求的前提下，尽可能地节约服务成本，可以为业主留存更多的物业费结余，形成更具市场竞争性的物业费价格。扣除其他经营的影响，按照以上步骤，因为酬金制合同的签订基础为前期的成本测算加上酬金（目标利润），所以，物业服务企业一般需要按照订立合同中的相关约定，执行所有的服务并支付相关费用，在此基础上，才能按照合同约定来确认收入。也就是说，营业收入扣除成本及税费的金额，就是合同约定的酬金数额或者大于合同约定的酬金数额。若有结余物业费收入，以小区管理待付的形式留存至其他应付款—物业费结余科目，待业主大会决议后使用。酬金部分作为物业公司的营业利润，扣除营业外收支，形成利润总额，计缴所得税金。年度末按照财务制度形成留存收益分配股利。3.4酬金制下会计核算体系的初步设计为了更直观的体现酬金制依据合同来确认各项收入成本的情况，列明会计核算的具体分录如下（某年第一个月物业服务企业的账务）：（1）收取费用及确认月度收入：借：银行存款贷：预收账款—预收物业费（预收全年的物业费）应交税费—应交增值税—销项（收到的全年物业费的销项A）借：预收账款—预收物业费（结转属于当月的物业费计收入）贷：主营业务收入—物业费收入借：应收账款—应收物业费（按照服务合同确认部分欠交业主的当月物业费用）贷：主营业务收入—物业费收入应交税费—应交增值税—销项（应收当月欠交物业费的销项B）（下转第45页）

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并具有丰富从业经验的人才。同时，企业也可以和高校合作，准；最后，管理者自身的决策活动也要符合监督的标准，积极配合监督部门的各项检查，对经济法有一定的了解，在树立全面为会计专业的学生提供实习机会，选择优质的毕业生留岗任法律意识的前提下，促进各项管理工作的有序展开。用。对于企业原有的会计人员，管理者应该加强对他们的培训4.4合理规划预算和审计工作的内容指导力度，除了要开设经济、财务等课程之外，还需要加强对财在正式投资之前，企业财务部门的会计和审计人员应该对务人员管理能力和市场分析的培训。在培训后还要设置一定市场进行预测和分析，评估投资的预期效益和风险等，为企业的考核标准，只有通过考核才能继续任用，否则将采取惩罚措管理者提供科学的依据。一旦投资风险较大，应该上交报告劝施。以此调动财务部门员工的积极性，提升其竞争意识。除此阻管理者的投资行动，以免使企业陷入经济危机。在项目实施之外，管理者也应该有效改革会计人员的福利待遇，并建立有建设之前，财务部门也需要做好科学的预算和管理工作，按照效的赏罚机制。项目的计划严格落实各项经济工作，并从数据分析中看到企业4.2建立有效的内部管理机制未来发展的趋势，从而做出科学的预警，促进企业的长足发展现代想要始终保持竞争优势，最重要的就是要提升对企业内部与财务资金等活动的监管，并建立有效的内部控制制度。和进步。5结语首先，在设备制度的维护方便，管理者应该定期对财务部门的综上所述，现代企业在发展和运行的过程中，管理者需要设备进行检查，根据市场的发展和技术的需要，及时更换新设认识到加强财务会计内部控制管理工作的重要性，有效提升财备，在设备有效运行的前提下，保证财务部门各项经济活动的务会计人员的素质结构，建立有效的内部管理机制，完善内部有效展开，为管理者的科学决策提供可靠的经济信息依据。其控制监督机制，合理规划预算和审计工作的内容，促进企业管次，现代企业的管理者应该在充分认识经济市场发展的前提理者决策的科学性，从而为企业的长足发展奠定基础。下，对内部控制管理制度进行有效细分，具体要做到为每项工参考文献作设置专门的管理人员，全责明确，一旦发生问题能够有据可［1］王睿.试论现代企业中如何加强财务会计内部控制管理工循，从而调动员工的积极性，减少经济活动中的失误。作［J］.中国国际财经（中英文）,2017（14）.4.3完善内部控制监督机制［2］马健.现代企业加强财务会计内部控制管理工作的策略探首先，企业管理者需要明确内部监督机制的构成要素，以讨［J］.财经界（学术版）,2016（2）.及监督过后的惩罚措施，让员工认识到企业建立监督机制的重［3］张宏伟.现代企业中如何加强财务会计内部控制管理工作要性，从而不断严格要求自己，约束自身的经济行为；其次，管［J］.东方企业文化,2016（4）.理者需要设立专门的监督机构，或者请求社会组织从事企业经济活动的审计工作，从而使会计工作的各项流程都符合行业标（上接第43页）

（2）支付服务成本费用：借：主营业务成本—物业服务成本—人工/材料/外包等管理费用应交税费—应交增值税—进项（当月取得的进项税额C）贷：银行存款应付账款（本月应付未付的合同款项，如保安、保洁等）（3）计算税金及缴纳（以北京地区为例）：应交增值税=A+B-C税金及附加：当月数额=（A/12+B-C）*12%（城建7%教育3%地方2%）以后月度数额=（A*11/12+B）*12%借：税金及附加（当月数额）预付账款—预缴税费（以后月度数额）贷：银行存款（4）月末形成营业利润（酬金），分别归集业主的结余（或不足）和企业的权益借：主营业务成本—物业服务成本（本月按合同约定应发生暂未发生，如材料购买延后、办公用品不需购买等情况）贷：其他应付款—业主费用结余年度结余若超过一定数额，可在来年召开业主大会，适当降低物业费用的标准。下月度如有费用支付，先行从其他应付款—业主费用结余中列支，反之，如为借方余额，在账务上先行确认应收，在月度末书面通知业主委员会（此种情况应较少见，一般为不可抗力的价格上涨等导致），需要签订补充协议，重新协定物业费价格，或减少某类成本支出。以上分录完成后，企业的营业利润（酬金）即得到满足，在此基础上，得出利润总额，预缴（缴纳）企业所得税。然后结转至利润分配形成物业服务企业的盈余公积和未分配利润。综上，上述核算分析及实际操作，在理论上符合现行的国家政策法规，在实际操作中方便简洁，同时，既能保证物业服务企业股东的权益，又能保证小区业主的利益，最终实现双赢。酬金制物业管理模式应该是物业行业的主流发展方向，希望国家针对酬金制管理的财务核算及税务事项能够出台完善的政策法规，使得酬金制能够更好更快的发展。参考文献［1］蒋园枝.酬金制下物业管理会计核算模式初探［J］.价值工程，2010（27）.［2］杨丹.浅谈物业管理行业酬金制下的会计核算［J］.财会学习，2012（3）.［3］郑国健.酬金制下物业服务费收入核算及相关问题探讨［J］.新会计,2013（8）.［4］朱为亮.浅谈物业管理酬金制项目财务管理风险控制［J］.经贸实践,2017（23）.45