康养(养老)地产规划设计要求

一、康养（养老）地产总体设计要求

（一）规划设计原则

1、设计原则。从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施。

2、交流原则。尽可能在室内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。

3、建筑原则。从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征。

4、心理原则。从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。

（二）规划设计要求

1、规划布局与尺度要求。

（1）控制建筑高度和密度：建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。一般来说，较低建筑高度和建筑密度的社区，容纳的人数会较少，绿地和开敞空间较多，生活的氛围会相对舒适和悠闲。老年人对生活氛围有清静和热闹双重要求，一方面老年人睡眠时间较短，睡眠质量要求较高，因此在居住环境上要求尽量的安静、私密。另一方面，老年人更渴望社会交往和活动，需要更多的公共空间选择。因此，老年地产原

则上不提倡高层建筑，项目确有需要，可将高层与低层、多层分开布置。建筑高度上，建议以底层、多层为主，小于20米，保证足够的日照间距，建筑密度应大于25％，小于35％。

（2）养老社区对日照通风卫生要求：根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2.1（1）条，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。因为老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，尤其是部分老年人因为身体不便，常年卧床，对阳光有更多的渴望，规划上应尽量争取南向布置住宅，减少东西布置，避免纯北向住宅布置。南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计，住宅排列上应便于夏季凉风进入，户型保证有两个以上的朝向。

（3）宜人的活动场所尺度：活动场所是老年人平时最常使用的地方，对其设计应该充分地满足其人性化的感受需求。一般认为，城市中当街道宽度与临街建筑高度的比例大于2:1时，街道的尺度是比较宜人的。根据日本著名建筑师芦原义信的《外部空间设计》中提到的广场尺度，当广场的宽度（D）与周边建筑的高度（H）的比值大于1，小于2时，尺度是宜人的。而根据他的“外部模数理论”，20-25米是适宜人活动的外部空间基本尺度，因此景观步行带上设置休闲设施，如桌椅、台阶、花台的布置，建议以25-50米为间距设置。

（4）适合老年人出行的服务设施设置半径：在普通居住区中，公共服务设施的设置标准一般采用组团级设施服务半径为300米，小区级服务半径500米，社区级服务半径800-1000米。通过对老年人行为习惯的调查得知，老年人在社区中出行频率较高的距离是150米和300米，按老年人1分钟行走距离60米计算，老年人比较舒适、愉快的出行时间为3-5分钟。因此，养老社区的服务设施布置应以组团级设施150米为服务半径，小区级300米为服务半径，社区级500米服务半径，方便老年人使用服务设施。部分大型社区中，服务设施距离较远的，可以引入区内电瓶车交通系统，解决跨区域出行需求。

（5）人车分流系统是最低要求：在目前居住区规划中，人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式，设计上通常将车行设置在居住区外围，人行系统设置在内部。养老社区对交通的要求比较复杂，一方面老年人身体原因，对机动车有更多的依赖，另一方面，老年人身体机能的下降，各方面的反应欠灵活，更需要减少机动车对人行的干扰，因此在养老社区中，既需要人车分流，又需要机动车方便入户或靠近住处，必要的地段可以实行机动车与电瓶车的转换。

2、公共交往空间设计要求。

（1）在项目设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。

（2）在设计专住型住宅时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在项目的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。

（3）结合景观体系打造慢生活步行系统，老年人一个很重要的诉求是健康和养生，有些老年地产项目本身拥有较好的资源禀赋，比如可以泡温泉、登山、游湖等等，但有的项目自然资源比较匮乏，需要通过人为的引入养生设施，如体育场馆和艺术场馆等，但无论是哪种情况的项目，结合自身景观体系打造慢生活步行系统都是可以实现的。老年人的身体机能特征，更适宜进行舒缓的康体运动，在社区内结合公共景观系统设置一条或多条通畅、尺度宜人、景观优美的步行系统，将会起到聚集社区人气和满足老年人康体诉求的双重作用。

3、室内设计要求。在户型设计上，应以一室一厅的小户型为主。太大的房间反而有大而无当的空旷与冷清，会使老年人感觉到不如小一点来得紧凑和温馨，老年人历来崇尚节约的消费心理会使他们觉得住大房子是一种资源和金钱浪费，由此还可能对产品销售带来负面影响。除开别墅产品外，项目内老年公寓的户型应分三个档次（配比）：单室户5%、一室一厅70%、二室一厅25%。

无论哪种房型，均应有独用的厨、卫，室和厅的面积不需太大，装修不必豪华，电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。

同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：

（1）住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；

（2）厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；

（3）老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；

（4）老人身高会缩短，有时高达6～7cm，因此，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置；

（5）老人容易摔倒,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；

（6）老年人视力下降，易患各种眼疾，应提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，

照明度需提高2 倍；

（7）老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；

（8）厕所宜用推拉门，不用平开门；

（9）厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；

（10）老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。

4、环境景观设计要求。

（1）高绿地率：根据居住区规范要求，新建高品质居住区绿地率不应低于30％，这从整体上保证了居住区良好的居住环境。由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏感，老年地产对居住环境提出了更高的要求。而环境品质提高的直接反应是绿地率的提高，建议高端老年地产项目绿地率不应低于40％，基础型老年地产项目不应低于35％。

（2）高供氧绿植组合：目前住区规划中，较常采用的是富氧植被组合法，既根据各种不同植被每公顷能提供的氧气量值来进行植被搭配。下表为植被供氧量值。据统计，林地，尤其是阔叶林地的单位供氧量最大，其次是水体。因此在养老社区中，在地理和气候环境允许的条件下，应优先考虑阔叶林与水体的布置。

（3）新世纪老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。

（4）由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所。此外，在合适区域，可考虑每户安排小块菜地，让老年人参加适度的体力劳动，使他们在劳动中怡情娱性消磨时光，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加项目卖点。

5、楼宇智能设计要求。在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。

（三）配套资源设计建议

1、设计最基本的服务设施。据本项目已开展的调查，老年人的生活中最需要的是精神寄托，为了满足这方面的需求，规划时需要考虑以下配套资源：

（1）医疗护理。老年人身体虚弱容易生病，所以医疗护理是本项目必不可少的配套设施，项目可以选择与大型医院合作设立医疗护理中心，或者引进专业的私人护理机构、私人诊所等。

（2）家政服务中心。独立居住的老年人大多都需要日常生活照料方面的服务，如洗衣、做饭、打扫卫生等等，一般情况下，老人都能够接受和家政服务市场价格差不多的收费标准。

（3）老人再就业中心。一些老人在离退休以前所从事的工作属于技术型工作，退休后

仍然有单位愿意聘请他们，而这些老人通常也希望能够继续工作，项目可以提供有偿的中介服务。

（4）旅游服务。有稳定的退休工资、有儿女赡养，没有生活压力的老年人，通常希望能够到处走走增加见识，结交新朋友，因此特别喜欢旅行，希望社区能够提供旅游服务。

（5）房屋置换服务。一类是孤寡老人居住，过世后的空置房屋；二类是过世老人的儿女比较年轻，暂时不来居住想把房屋出租或出售的；三类是老人怕孤单，希望出租房间寻找合租人的等等。这些情况都让老年住宅直接面临二手房的处置问题，项目的房屋置换服务更能让老人安心。

（6）婚介中心。空巢老人的增加使得“黄昏恋”成为时下比较多的现象，为孤寡老人介绍对象，是安抚老人的最佳方式。

2、配套比重要求。据调查，老年业主认为最重要的配套设施依次是“社区医院”；其次是“综合超市”；再次是“菜市场”和“健身场所”；另外老年业主认为“安全设施”、“银行”对于他们的日常生活也比较重要；部分配套设施目前还没有，比如“理发店”，这种日常生活必须的配套设施一旦缺乏，会影响基本的生活秩序。

总体而言，目前老年业主认为比较重要的配套设施还主要局限于和健康以及日常生活相关的方面，对于其他深层次的需求还比较少，这从一个方面说明老年人对老年住宅的消费观念还不成熟。因此，在规划各类配套设施时，应符合本项目绝大部分适用和部分适当超前的要求。