本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。 A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料 2、城市房屋租赁应向__部门登记备案。 A．公安 B．工商管理 C．房地产管理 D．土地管理
3、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 A．收益期限 B．收益时点 C．估价终点 D．估价范围 4、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000
E：工业用地的监测点评估价格 5、__是市场营销活动的出发点。 A．市场分析 B．市场调查 C．市场研究 D．市场定位
6、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。 A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲
E：工业用地的监测点评估价格
7、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。 A：6％ B：7％ C：8％ D：9％
E：工业用地的监测点评估价格
8、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。 A．1667元/m2 B．1765元/m2 C．1875元/m2 D．2000元/m2 9、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，__应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门 C．市、县人民政府建设管理部门 D．市、县人民政府房产管理部门
10、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。 A：8.8％ B：10％ C：18％ D：18.6％
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。 A．消费者行为调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查
D．市场需求容量调查
12、房地产评估价值对应的日期被称作。 A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租人权益价值
B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化
D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
E：工业用地的监测点评估价格 14、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。 A．直接归于该他人 B．直接归于该行为人
C．由该他人和该行为人按约定分担 D．由行为人代该他人承担
15、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。 A．18% B．20% C．15% D．25% 16、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A．间接融资 B．直接融资 C．基金融资 D．债券融资
17、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。 A．208600 B．380600 C．211400 D．239400
18、房地产具有供给有限特性，本质上在于。 A：土地总量有限 B：规划限制
C：房地产不可移动 D：价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人 B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方 D．投保人可以是法人，也可以是自然人 20、下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心
D．科技产业园区
21、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。
A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体 22、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：2044．87万元 B：4296．54万元 C：5526．56万元 D：7337．33万元
E：工业用地的监测点评估价格
23、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。 A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24
24、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。 A．15 B．16 C．17 D．20
25、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。 A．225.35 B．216.75 C．230.25 D．245.45
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。 A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%
2、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。 A．10 B．15 C．20 D．30
3、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】 A：区分计划成本和实际成本 B：区分实际成本和客观成本 C：结合实际成本来确定评估价值
D：结合实际开发利润来确定评估价值 E：结合市场供求分析来确定评估价值
4、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。 A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
5、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括__。 A．保证 B．信誉 C．抵押 D．质押
6、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是。 A：股票+债券 B：股票+投资基金 C：债券+投资基金
D：股票+投资基金+债券 E：执行层的组织协调
7、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。 A：消费者的收入增加
B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加
E：消费者预期未来的房地产价格上升
8、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。
A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等 B：土地的编号
C：土地的利用类别、等级
D：土地的权属界线，界址点及其编号 E：各级行政区划界线及房产情况
9、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的__。 A．1% B．2%
C．3% D．8%
10、从某种意义上讲，房地产价格是__。 A．个别人的价值判断 B．估价人员的主观定价 C．由市场力量决定
D．市场参与者集体竞价的结果 E．由交易双方委托经纪人确定 11、金融工具的一般特征包括。 A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性
E：决策参与陸
12、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。 、 A：消费者的收入增加
B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加
E：消费者预期未来的房地产价格上升
13、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。 A：征地管理费 B：耕地占用税 C：印花税 D：契税
E：新菜地开发建设基金
14、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。 A．他项权利 B．转移
C．所有权初始 D．变更 15、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：执行层的组织协调
16、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。
A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放 B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放 C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度 D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度 E：下调利率与加快利率市场化相结合
17、投资的特性包括__。
A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到收益 D．投资具有稳定性 E．投资具有固定性
18、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题) A：产品调查 B：价格调查
C：市场需求质量调查 D：分销渠道调查 E：促销策略调查 19、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。 A．零售商的财务能力 B．零售商的声誉
C．零售商的组合与位置分配 D．零售商的经营内容
20、土地储备贷款的风险因素有。
A：土地储备中心自有运作资金严重不足 B：房地产市场状况变化的不确定
C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支 D：土地出让计划不明确
E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险 21、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C：改建、重建建筑物及其附属设施
D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：制定和修改业主大会议事规则
22、债权人投保债务人的信用风险的，为。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险
E：执行层的组织协调
23、保险合同的终止主要包括。 A：保险期限届满
B：保险公司因解散、破产等原因而终止 C：保险标的因除外责任原因而灭失 D：当事人解除保险合同
E：保险人未履行赔偿或给付义务 24、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】
A：土地补偿费 B：安置补助费
C：地上附着物和青苗的补偿费
D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E：安排被征地农民的社会保障费用
25、国家依法确认房地产权属的法定手续是__。 A．产权登记 B．价格申报
C．获得土地使用许可证 D．房地产价格评估
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