上海某写字楼项目市场研究报告

上海中山北路写字楼工程市场研究报告

第一局部 工程投资环境分析

一、经济、、市政环境分析

1、宏观经济、、市政环境分析 〔1〕上海市宏观经济开展状况 1.1 GDP与GDP增长率

从99年到2002年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的00亿元，根本上保持每年10%左右的增长率。2002年上海人均GDP已经到达4900美元。 根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速健康开展，GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP到达7500美元左右。健康的国民经济为房地产业的开展提供了良好的运行环境。

图1-1 上海GDP与增长率变化

600040002000019992000GDP2001GDP增长率2002403510.20%455110.80%9.30%49510910.90%12.00%11.00%10.00%9.00%8.00% 数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币 1.2 外商直接投资合同金额

98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外，根本保持着较稳定的增长，2002年更是到达了亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，

还有大量的外方工作人员，而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但此外也应该看到，局部外商投资开始从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。

图1-2 上海FDI及增长率变化

15010050019981999外商直接投资合同金额数据来源：上海市统计局，单位：亿美元

58.4841.0463.973.73105.76100%50%0%-50%200020012002外商直接投资合同金额增长率 1.3 房地产投资总额

92年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升开展，经历了土地购置顶峰期、房屋建设顶峰期、投资建设低靡期和新一轮城市开展四个阶段。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活泼，2000-2002年房地产市场的投资水平均超过97年第一个波峰。

未来三年上海房地产市场将继续保持在650-750亿元水平。房地产投资市场的活泼说明了国内外资本对于上海房地产市场未来开展的乐观和信心。

图1-3 上海房地产投资总额变化

8006004002000131992841993117199419951996199719981999200020012002286土地购置高峰房屋建设高峰516投资建设低靡新一轮发展72050401631455 数据来源：上海市统计局，单位：亿元人民币

〔2〕 重大产业

上海房地产市场受的影响程度较大。97年以来，上海市房地产市场经过了顶峰、低潮、顶峰的“U〞型开展历程。为了更好的引导市场走向成熟，加强宏观，上海市出台了一系列相应的土地、房贷等方面的，取得了很好的效果。 2.1 土地

〔1〕1992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。 〔2〕1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。

〔3〕1996年，公布并实施土地使用权出让方法，加强土地市场管理。 〔4〕2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。

〔5〕2002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。 〔6〕2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步标准上海市经营性土地使用权出让工作。 2.2 购房

〔1〕1998年，住房制度改革的全面推进，售后公房可上市交易。 〔2〕2001年，新的预售标准实施。

〔3〕2001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。 〔4〕2003年，实行经济适用房价格管理方法。 〔5〕2003年，取消本市非居住房屋租售对象。

〔6〕2003年，对购置高档商品房、别墅或第二套以上〔含〕商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。 2.3 拉动

〔1〕1994年，实行蓝印户口。 〔2〕1998年，实行购房退税。

〔3〕1999年，实行购房契税补贴，由地方财政补贴0.75%的契税，按0.75%征收。 2.4 抑制

〔1〕2002年，取消蓝印户口。 〔2〕2002年，不再延长退税截至时间。 〔3〕2002年，取消购房契税补贴。

〔4〕2003年，加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作。 〔5〕2003年，央行出台?应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知?。 〔6〕2003年，房地产贷款，应重点支持符合中低收入家庭购置能力的住宅工程，大户型、大面积、高档商品房、别墅等工程。 〔7〕2003年，预售标准提高为“结构封顶〞。

〔8〕2003年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金〔指所有者权益〕应不低于开发工程总投资的30%。 〔3〕重大城市规划、市政

城市建设日新月异。随着新一轮城市改造的进行，轨道交通的建设、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区化方案实施等等一系列改变城市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继规划、启动和完工。伴随着世博会的申办成功，整个城市表达出了无限活力。

〔1〕轨道交通1、2、3号线相继开通，其他线路规划及局部施工。 〔2〕苏州河整治工程。 〔3〕浦江开发规划启动。 〔4〕世博会申办成功。 〔5〕中环线工程开工。 〔6〕一城九镇方案启动。

2、上述因素开展对房地产市场影响

〔1〕经济运行的良好趋势为房地产市场平稳开展提供了坚实根底 未来三年，城市GDP水平仍将保持每年两位数水平增长，并在调整产业结构的同时加大力度引进外资，2005年人均GDP水平将到达6500美元。上海的经济地位在国内外都将得到进一步提升，为房地产市场的平稳开展提供了坚实根底。

〔2〕产业的及时有效性为房地产市场的健康开展提供了充分保障 上海房地产市场刚刚开展10多年，尚有较多不完善不成熟不标准之处。作为城市开展的支柱产业之一，对产业开展将起到监督和宏观作用。从历年产业的公布、实施情况和实际效果来看，其具备了较强的及时性和有效性，对于城市房地产市场的健康开展起到了相当关键的作用。相信未来几年，针对城市房地产市场开展中出现的各类问题，将继续调整、公布、实施相关产业，为房地产市场的健康开展提供充分保障。

表1-1 历年产业对房地产市场的影响 产业 土地 住房制度改革 新预售标准 主要影响 标准一级市场，促进公平竞争，保证市场健康 促进房地产市场化的关键因素 保证消费者利益。但市场出现供给短缺，空置房被大量吸纳，并加快价格上涨。 内外销房并轨 非居住用房并轨 拉动 抑制 数据来源：上海中原市场研究部 吸引更多国内外客户资金，导致高档住宅在近年升温。 商铺等非居住用房热潮诞生 促使房地产市场短期内走出低谷 减小投机时机，降低泡沫成分 〔3〕规划、市政的强大力度为房地产市场的多样开展提供了强大动力 城市经济地位的定位和经济开展形势让城市产生了新的开展格局，为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，城市结合自身特点在发生着新的布局规划、开展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样开展提供了强大动力。

表1-2 上海房地产市场热点开展态势 市场热点 轨道交通周边住宅 苏州河沿岸住宅 小户型公寓 产权式酒店 〔含商务型〕 江景住宅 世博效应圈 一城九镇开展 商铺投资 全装修住宅 可售型写字楼 关键促进因素 轨道交通开展 苏州河整治 烂尾楼改造 烂尾楼改造 浦江规划 世博申办成功 一城九镇开发，轨道交通建设以及相关产业开展 内需拉动相关 装修住宅 并轨以及经济结构变化 目前开展态势 依旧是住房开展趋势 后续储藏地块少，目前向其上游延伸 市场开展过了最顶峰，进入惯性开展阶段 小户型公寓变种，炒作因素大于产品研发，市场呼唤真正的该类精品 江景豪宅毕竟是稀缺的，投资势头不减 价格上涨幅度过大过快，开发商预收了未来升值空间，投资风险相当大 未来投资新热点，一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间 市场运行态势良好，但在干预下，投资回报有所下降 住宅开展趋势，但目前市场并不标准 已从萌芽期开展到发育期，具有较大的投资价值

二、上海房地产市场环境分析

1、总体供求及价格特征

1995年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求〔1995-2000年〕、供小于求〔2000-2002年〕、供求平稳〔2002年至今〕三个阶段。在良好的经济环境和相应的拉动下，上海商品房的需求量从99年开始大幅增大。受到2001年新的预售标准，商品房供给一度出现短缺，从而出现了供不应求的市场特征。2001年下半年，受到预售标准的一批商品房集中上市，另外，楼市的利好吸引了大量的投资资金，市场供给急剧增加，短时期内就实现了供求平稳，供略大于求的市场状况。

图1-4 上海市历年商品房供求分布

3000

万平方米预售登记面积批准预售面积26851832261025002000150010005001249818446199519961997199819992000200120021915591474107514461316591453 0数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会开展历史统计资料1949－2000， 95年至今上海市商品房价格根本保持了平稳向上的趋势。但是2000年之前商品房长期处于供大于求的不景气状态，故价格涨幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅价格的拉动下，两年内商品房的价格累计涨幅达16%。

图1-5 上海市历年商品房价格分布

5000

元/平方米4120319925723198349334223866356000

30002000

19951996199719981999200020012002数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会开展历史统计资料1949－2000，

2、市场结构开展分析

2.1 市场结构开展因素的开展趋势

经济开展、城市人口开展、城市规划情况是影响城市房地产市场开展的三大因素。作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业开展均受以上因素影响。三大因素的未来开展对于市场结构开展起到相当关键的作用。

表1-3 市场结构开展的因素近期开展趋势 细分市场 影响因素 经济开展 商品住宅 城市人口开展 城市规划情况 商用物业 经济开展           因素开展趋势 GDP增长每年保持两位数 人均GDP为2005年为6500美元 居民收入快速增加 户籍人口增加150万 外地人和境外人士的比例不断提高 轨道交通逐渐完善 住宅郊区化开始显现 十五期间住宅供给7500-8000万平方米 居民实际收入不断增加 恩格尔系数逐渐降低 城市人口开展 城市规划情况 经济开展 城市人口开展 写字楼 城市规划情况              户籍人口增加150万 外地人和境外人士的比例不断提高 旅游参观人数逐年增加 期末外商业网点总数要到达3000个 市外零售总额到达100亿元，年均增长15% 期末建立3到5个市外大型配送中心 期末超过2000家的大型连锁商业企业 扩大内需继续实行 三次产业产值不断上升 ∶∶52 劳动力数量不断增加 期末第三产业从业人员占总就业人员的 50% 内环线以内，以第三产业为重点，适当保存都市型工业  内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区  外环线以外，以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，开展现代化农业和郊区旅游业 数据来源：上海中原市场研究部 注：近期是指2003-2005年。 2.2 各细分市场结构开展分析

2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，商品住宅占96.3%，商业用房占2.1%，写字楼占1.6%。非居住商品房所占比重过小，而一个成熟的房地产市场其非居住商品房所占比重应该在10%以上。 结合影响各细分市场结构开展的因素变化趋势，以及上海市“十五〞规划等已有资料，对各细分市场近期〔2003-2005年〕的市场结构〔供给规模、供给格局〕做以下预测。 表1-4 各细分市场结构开展分析 细分市场 市场结构 开展预测  住宅投资额每年500亿人民币  2000—2002年住宅土地出让可建面积为5239 万平方米 ，将在近期供给  每年将有1500万平方米以上住宅批准预售  十五期间环内：1950－2080万平方米  十五期间环间：3220－3440万平方米  十五期间环外：2330－2480万平方米  十五期间商业物业规划面积近500万平方米     十五期间市级商业区：110万平方米 十五期间区级商业区：126.5万平方米 十五期间社区配套商业：240万平方米 2000— 万平方米，局部将在近期供给  浦江两岸规划67公顷办公用地，将有局部供给  以中心城区为主  陆家嘴、徐家汇、新天地、静安区均有大规模 高档写字楼供给 供给规模 商品住宅 供给格局 供给规模 商业物业 供给格局 供给规模 写字楼 供给格局 数据来源：上海中原市场研究部 注：市级商业中心指四街四城，区级商业中心指老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、

彭浦、昌里、真如等重点规划区域。

第二局部 工程可建方案市场可行性分析

一、可建方案模式分析〔公寓局部〕

1 可售型小户型物业模式 1.1 方案模式阐述

可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。该类物业一般由酒店管理集团或专业物业管理公司管理，并能提供全部或局部酒店式效劳，业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托管理公司经营以作长线食租。

可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化开展的必然结果，其在上海的开展始于2000年，兴于2001年，2002-2003年步入加速开展期。3年的开展历程，小户型物业在产品的定位和功能上有了更多的细分和变化，从普通型单身公寓至立体空间单身公寓，从酒店式小户型至产权式酒店，小户型物业的产品概念和包装手段日渐丰富，已经成为上海房地产市场的一大热点。根据上海可售型小户型物业的性质，本报告将其大致分为两类：一类为“酒店式公寓〞，另一类为“产权式酒店〞。 表3-11 酒店式公寓和产权式酒店比拟 物业类别 酒店式公寓 产权式酒店 土地性质 产权年限 住宅 商住办 70年 50年 产品特征 居家气氛较浓，完整的住宅使用功能 可进行工商登记，亦商亦住 适合用途 居住 居住+办公 代表案例 金隆海悦 静安自由自宅 世纪时空 感性达利 数据来源：上海中瑞市场研究部

1.2 市场特征分析 酒店式公寓 .1 市场供求特征

本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包括以高端客户为主要效劳对象，有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式效劳公寓〔如雅诗阁、芝大厦等〕。从2000年开始，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以‘小户型、全装修、低总价和酒店式效劳〞为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。此类物业比拟典型的有：青年汇、、奔腾新干线、静安自由自宅等。

截止2003年5月，市场累计供给小户型酒店式公寓工程14例，共计5047套，供给的时域分布大体呈上扬之势。新年以来，金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使2003年1-5月的供给量便到达了1991套，这些工程在品质和效劳上都有明显的抬高。 小户型公寓的开发投资建立在市场需求的根底之上，在供给放量增长的同时，小户型公寓的热销程度超乎想象，大批投资客和年轻白领介入该类物业市场，多个工程甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象，2002年，市场供求出现倒挂，1：1.05的供求比反映出小户型市场的景气态势。进入2003年，小户型供给紧缺的现象已经不再，需方也逐渐趋于成熟，新上市工程的销售和预订速度略有放缓，小户型需求保持稳定。 图3-4 2000-2002年上海小户型酒店式公寓供求变化状况

单位：套20001500100050002000年供应量2001年吸纳量供求比2002年1.110.90.80.70.6 数据来源：上海中瑞市场研究部 注：2003年1-5月，上市量为1991套

.2 市场平均销售价格  地段因素明显

小户型的最终消费群体是在商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士，因此小户型物业非常注重工程的地段。有一个好的地段，不仅能够提高租金，同时也易于出租，降低投资风险。基于此，小户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显，黄金地段的工程销售价格普遍超过1万元/平方米。

 价格上升幅度高于普通住宅

2000-2003年，小户型物业在总体供给紧缺而需求旺盛的情况下，产品本身的局限性便“一俊而掩百丑〞地被人们所忽略，市场销售价格节节攀高。此外，小户型市场的操作不标准，投机炒作的因素过多，人为地抬升了该类物业的价格。据统计，城市中心区的小户型物业价格涨幅超过15%，抬升势头令人咋舌。

表3-12 上海小户型酒店式公寓销售价格情况 区域 细分区域 平均销售价格〔元/M2〕 涨幅 城市中心区 城市次中心区 城市边缘地区 CBD及附近地区 中心商业区 区级商务区 传统居住区 新兴居住区 9000-12000 11000-13000 7000-10000 6300-7000 5800-6800 18-20% 12-15% 15-18% 12% 12% 资料来源：上海中瑞市场研究部 .3 客户构成

开放带来各种新思潮、新的生活方式，家庭人口的变少直接导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人所接受，对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了小户型酒店式公寓主力购置客户，其中投资客比例略高于自住客。 产权式酒店

严格意义上说，产权式酒店是指投资者购置该类物业以后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间那么交给酒店管理公司统一出租〔经营〕，收取一定比例的返租〔经营〕收入，实现保值增值。如上所述，海南的康乐园、海航度假酒店等这类酒店物业均可作为严格的产权式酒店，它们每年为投资者提供6-7%的投资回报。而在上海，真正意义上的产权式酒店仅有年初上市的“世福汇〞一例，其为投资者承诺的年回报率为6.5%。在本报告中，我们对产权式酒店的定义作适当放宽以便更好地细分上海的可售型小户型物业，本文的产权式酒店泛指那些商办性质立项、土地使用年限为50年，亦商亦住的商务公寓，物业出租需由业主自行经营或委托管理公司代为经营。

.1 市场供求特征

从市场角度来看，可售型小户型物业的出现一方面由来于对小面积的客观需求，另一方面也是出于盘活楼盘，拯救烂尾工程的主观要求。在以‘MY CITY〞、“青年汇〞等为代表的住宅楼改造获得成功之后，一批长期停工的商住或商办大楼纷纷效仿，包装成为产权式酒店或近似的产权式酒店，其作为一种居住+办公+投资的物业类型迅速抢占楼市。

截止2003年5月，沪上产权式酒店的工程总量到达15例，共计59套，累计供给量与酒店式公寓相当。2002年至今，产权式酒店步入加速开展期，2002年全年产权式酒店供给单元3045套，2003年1-5月的供给量亦到达1888套，上海产权式酒店的供给趋旺。

与小户型酒店式公寓相同，产权式酒店的需求旺盛。相对而言，由于产权

式酒店50年的产权年限，同时销售价格和经营税费过高，该类物业的动销速度不及住宅性质的酒店式公寓。据统计，2001年和2002年产权式酒店的市场供求比分别为1：0.84和1：0.91。

图3-5 2001—2002年上海产权式酒店供求变化状况

单位：套400030002000100002001年供应量吸纳量2002年供求比1.110.90.80.70.6 数据来源：上海中瑞市场研究部 注：2003年1-5月，上市量为1888套 .2 市场平均销售价格

 产权式酒店的平均销售价格高于酒店式公寓

结合表2-1和表2-3来看，可以发现，产权式酒店的销售价格要高于酒店式公寓，同类地段的两种物业价差一般在500-1000元/平方米之间。  统一经营管理的产权式酒店价格高企

坐落在山东路近外滩的“世福汇〞作为目前上海唯一的统一经营管理、提供固定投资回报的产权式酒店，价格标准明显高于其他产权式酒店，工程销售均价为2万元/平方米。开盘5个月以来，销售过半。目前工程处于封盘阶段，预计7月推出后续可售单元。

表3-13 上海产权式酒店销售价格情况 区域 城市中心区 城市次中心区 细分区域 CBD及附近地区 中心商业区 区级商务区 传统居住区 平均销售价格〔元/M2〕 10000-20000 12000-20000 8000-10000 6500-7500 涨幅 15-18% 15-18% 12-15% 12% 数据来源：上海中瑞市场研究部 .3 客户构成

产权式酒店作为一种投资+居住+办公的房产，其销售的对象多元化，购置对象除了投资客、年轻的高收入白领、SOHO以外，另有局部以办公为目的的小型公司。相比酒店式公寓，该类产品的投资客比例更高，自住客比例减少。

表3-14 上海产权式酒店客户构成情况 客户类别 投资客 自住用户 公司用户 比例构成 60%-65% 15-20% 15-20% 客户来源 江浙+上海 江浙+上海 上海为主 客户特征 经济实力强 25-35岁的中高级白领、SOHO族 2—4人的新兴公司 数据来源：上海中瑞市场研究部

中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场特征

上海可售型小户型物业的地域分布相对集中在城市中心和次中心的商务、商业区，这些区域是大局部白领的工作娱乐场所。本工程所在的中山北路白兰路紧邻武宁路、普雄路等普陀区的商业、办公、行政中心，同时又紧靠知名学府华东师范大学，区域的地脉、人文条件决定了该区域可售型小户型物业的市场空间。

.1 中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场供求特征  烂尾工程改建而成的小户型酒店式公寓先导市场

2002年，随着小户型市场的兴起，在普陀区曹杨新村兰溪路上一例烂尾工程改建为酒店式公寓，名为摩登时代，成为中山北路白兰路周边区域内的首个小户型物业。由于市场对此类工程的推崇，该楼盘市场去化良好。  邻近地区近期出现新建的小户型酒店式公寓

近期，在中山北路、华师大对面出现一例全新的小户型酒店式公寓——中环家园，这是本区域范围内一例以住宅立项的可售型小户型物业，该盘目前已经开始正式销售。此外，位于宁夏路、曹杨路口的绿地*世家也将在8、9月份推出其小区里的一幢酒店式公寓。

表3-15 中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业的供求状况 工程名称 摩登时代 中环家园 绿地*世家 地址 兰溪路141号 中山北路3880号 宁夏路、曹杨路口 建筑楼层 15F/1 25F/1 30F/1 单位量 210 600 660 主力面积 37-66M2 39-57 M2 40-60M2 销售率 98% 75% 未销售 开盘日期 未开盘 数据来源：上海中瑞市场研究部 .2 中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场平均销售价格

 市场平均销售价格处于全市中下游水准

中山北路白兰路工程周边区域2002年可售型小户型物业摩登时代销售时期的平均价格在6700元/平方米，新建的小户型物业——中环家园以及绿地*世家的价格超过烂尾楼改建的摩登时代，平均价格分别为约7200元/平方米和8000元/平方米。总体来看，中山北路白兰路工程周边区域的小户型平均销售价格处于全市中下游水准。

图3-6 中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业价格分布〔单位：元/平方米〕

绿地*世家中环家园摩登时代50005500600065007000750080008500

数据来源：上海中瑞市场研究部 注：楼盘的价格为开盘时的价格

.3 中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业客户构成分析  投资客是市场的主力客户

可售型小户型物业作为一种投资性物业品种，其对投资客的吸引力较强。本区域投资客比重约60-70%，购置客户最主要用途是作长期食租。  投资客来自于外地及全市

上海房地产市场是一个开放性的市场，外来客来沪投资的房产品种除了高档楼盘以外，小户型也是其热衷产品。本区域内摩登时代、中环家园的客群中有诸多来自全市及外地的经商人士。

可售型小户型物业与上海其他区域关联度分析

根据我司调查，目前上海可售型小户型物业主要集中在陆家嘴区域、外滩周边区域、陆家浜路地区、南京西路地区、虹桥镇区域及本工程所在的不夜城区域，以下就本区域和其他小户型集中区域作关联度分析。

表3-16 中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业与上海其他可售

型小户型物业关联度分析 中山北细分工程 路白兰路周边区域 陆家嘴区域 外滩周边区域 陆家浜路地区 南京西路地区 虹桥镇区域 环境特质 市场特质 商业环境 交通出行 人文气氛 供给量 销售价格 市场接受度 客户构成 优势分析 劣势分析 一般 优 较优 1470〔12%〕 6700-8500 高 投资为主 教育人文优 区域形象欠佳 一般 较优 优 1030〔9%〕 10000-12000 高 投资+自住 开展前景优 缺一流商业 优 较优 优 1238〔11%〕 10000-20000 高 投资为主 城市核心 价格高 一般 较优 一般 1746〔16%〕 8500-11000 较高 投资+自住 成熟社区 供给趋饱和 优 较优 优 1144〔11%〕 10000-20000 较高 投资+自住 高尚商办区 价格高 较差 一般 一般 312〔3%〕 5800-6500 较高 自住为主 价格低 距中心城区远 数据来源：上海中瑞市场研究部 注：供给量单元格括号内数值指单元数占全市总量的百分比

未来市场竞争分析

小户型工程未来供给集中。由于小户型市场的销售活泼，投资意识在个人购房者的兴起，促使大量房地产开发商跟近开发此类物业。据不完全统计，2003年上海可售型小户型市场的供给工程将到达20例左右，包括酒店式公寓和产权式酒店的总供给量将有8000多套，供给量会升至历年的最顶峰。可见，小户型市场的未来供给集中，市场的竞争会比拟剧烈，而在不同工程的竞争之中，只有性价比高的工程才会脱颖而出。

以烂尾楼改造为主的小户型逐步向全新规划建设的小户型开展。随着一大批烂尾楼工程的改造完毕，未来市场新供给的小户型工程将以新规划新建造的小户型为主，物业的品质将会得到明显提升。

租赁市场的供给规模在扩大。目前已交付使用并进入租赁市场的小户型工程并不多，租赁市场供需维持稳定。不过2003年下半年以后，随着前期开发的一批小户型工程纷纷进入交房期，小户型租赁市场的供给量将会数倍增长，届时相互间的客源竞争便会非常剧烈，小户型的租赁需求有待快速拉动和扩大。

1.3 产品特征分析

上海市可售型小户型物业面积特征分析

.1 房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅

对于原先烂尾楼改建而来的小户型物业，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，客厅采光缺乏，影响了居室自然通风和采光。 .2 房型突破平面结构

个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。此类跃层式房型的工程有青年汇、静安自由自宅。 .3 一梯数户，走道过长

现有的可售型小户型物业，大多是几梯几十户的集中式电梯设置，如金银汇的三梯24户，圣天地的四梯22户，奔腾新干线的三梯20户，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。 .4 小户型的主力面积为35-65平方米

这两年，上海推出的可售型小户型物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65平方米。诸如青年汇、静安新格公寓的这类立体空间小房型的底层建筑面积为37-52平方米—2倍，为诸多购房人士所欢送。 表3-17 上海典型可售型小户型物业主力面积情况 工程名称 圣天地 金隆海悦 国际金融家 世福汇 世纪时空 感性达利 宝利金 主力面积 31-47M2 56-75M2 44-45M2 50-70M2 34-66M2 44-67M2 42-62M2 33-58 M2 主力总价 31-47万元 67-90万元 53-万元 45-63万元 68-132万元 62-94万元 34-50万元 35-61万元 数据来源；上海中瑞市场研究部 注：主力总价为工程销售时期价格 上海市可售型小户型物业装修标准分析

小户型物业是一种成品商品房，提供室内装修并附带局部家具。小户型物业的装修标准总体高于普通公寓，并且新盘工程的装修标准往往优于老盘工程，楼盘的内在品质正逐步提高。上海小户型物业中装修标准较高的有：金窿海悦、圣天地、万源精典、、国际金融家、世福汇、世纪时空、感性达利、骏豪国际等。

表3-18 沪上高档小户型物业典型装修材料 装修部位 电梯 地面 墙面 门窗 厨房 卫生间 空调 其他 三菱、日立、迅达、OTIS 厅卧主材为复合地板或玻化砖；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖 厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖 静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门 过道式厨房或式厨房 国内名牌或德国、西班牙、意大利等品牌橱柜和厨房电器 TOTO、科勒 美国及国内名牌空调和壁挂式分体空调， 高档小户型物业配全套家具家电 装修材料 数据来源；上海中瑞市场研究部 上海市可售型小户型物业效劳标准分析

无论是酒店式公寓还是产权式酒店，小户型的一项重要指标便是物业的效劳管理水平。目前上海的小户型物业虽然都宣称为“酒店式〞、“星级效劳〞等等，但工程的物业管理水平良莠不齐，真正到达星级标准的不在多数。

表3-19 沪上小户型物业的物业管理 工程名称 圣天地 金隆海悦 国际金融家 静安自由自宅 君悦静安 骏豪国际 世福汇 世纪时空 感性达利 宝利金 SOHO时代 数据来源：上海中瑞市场研究部

物业管理公司或参谋公司 上海世纪商务大厦物业管理 FPD第一太平戴唯斯 上海申大物业管理 新加坡United Engineers国际酒店管理集团，戴德梁行 莱坊国际 仲量联行〔物业参谋〕 太平洋国际〔物业参谋〕 上海中福酒店公寓经营管理 兴业国际港联物业公司 美国豪森国际酒店管理集团 东湖物业 陆家嘴物业〔物业参谋〕 1.4 重点案例分析 摩登时代 物业根本情况

 区域地址：普陀区兰溪路141号  开展机构：上海安天置业

 物业规模：15F/1，16000M2〔总建筑面积〕，210个单位。：  房型面积：两梯十九户/层，最小面积37平方米，最大面积106平方米，主力面积37-67平方米。

 销售价格：6700元/平方米，主力总价24—47万元。  开盘日期：2002年11月

 销售状况；销售情况良好，去化率达98%  入伙日期：2003年4月

 物业特色：1—4层为商业裙房，投资、居住、办公三合一空间 物业开展情况 类别 地理位置资源 景观资源 交通配套资源 生活配套资源 规划布局 建筑布局 物业配套 物业管理 企划思路 地处兰溪路141号 都市生活景观 兰溪路、枣阳路多条公交线路 周边生活配套设施齐全 两梯十九户格局、标准的紧凑型房型 星空会所、coffee bar 康乐中心 戴德梁行 量身定做的小户型住宅 内容 景观资源一般 公共交通和道路条件理想 宜居的生活环境 大走廊设计 针对时尚青年的物业配套 酒店式效劳 针对性强 评价

位于曹杨核心生活圈，生活、社会、教育机能成熟 规划1栋小高层建筑，物业立面现代感强，线条简洁 表达了时尚、自然、现代的建筑特点，物业间距略窄

中环家园 物业根本情况

 区域地址：上海市中山北路3880号  开展机构：上海华广房地产开发经营

 物业规模：25F/1，45000M2〔总建筑面积〕，660个单位  房型面积：五梯三十户/层，最小面积40平方米，最大面积57平方 米，主力面积为47-55平方米。

 销售价格：7200元/M2，主力总价为34—40万元  开盘日期：2003年6月

 销售状况：75%，由于刚开盘不久，其市场去化还有很大的上升空间  入伙日期：2004年9月 物业评估情况 类别 地理位置资源 景观资源 交通配套资源 生活配套资源 规划布局 建筑布局 物业配套 物业管理 中山北路3880号 眺望华东师范大优美的校园环境 中山北路高架和轻轨明珠线 商业网点不多 独幢高层建筑 五梯三十户格局，直套房型 裙楼2-3层为办公用房，地层为商业配套 有开展商自己管理 内容 景观资源丰富 交通便利 生活配套满足日常需要 基地面积不大，环境塑造能力有限 酒店标准设计 内部配套一般 物业管理较为一般 评价

紧邻华东师范大学，交通线路较多

1.5 建设方案可行性结论 时机/威胁分析 1.1 时机

 上海经济结构正处于调整期，第三产业比重不断扩大，良好的经济环境使高收入白领、新组建公司和投资客数量不断增多，许多客户为同时满足投资和自用两方面的需求，放眼于上海的高品质新建小户型物业。  中山北路白兰路工程周边区域是普陀区的商务、文化、行政中心，交通便捷，人气十足，目前本区域在规划的大力推进之下正处于上升通道。近期开发的可售型小户型物业都取得了成功，区域市场的接受度比拟高，投资气氛比拟浓，小户型市场具有冗实的客源根底。

 中山北路白兰路工程周边区域生活机能、社会机能比拟成熟，最重要的是紧邻知名学府华东师范大学，社会文化气氛比拟浓厚，高素质、高学历的年轻一族对可售型小户型物业存在价值认知的偏好，其对可售型小户型物业的市场需求存在很大的容量。 1.2 威胁

 小户型未来供给集中。据不完全统计，2003年上海小户型市场的供给量将有8000多套，未来市场竞争会比拟剧烈，风险也随之扩大。  单价飙升大大压缩了小户型的升值空间。近段时间，小户型的价格为市场任意夸大，价格出现背离价值的现象，使得小户型后市预期的升值空间变小，短期套现的风险加大。同时单价过高，逐渐抹平了小户型“面积小、总价低〞的先天优势，抬高了消费门槛。

 小户型的预期租金在2500-4500元/月，能够承受这样价格的承租群体有限，在总价日益提升的情况下，预期租赁价格可能会更高。另一方面，租赁市场的供给规模在扩大，小户型的出租率要得到保障，预期租金要得到实现，关键在于迅速拉动和扩大小户型租赁需求，一旦租赁需求缺乏的话，便会涉及整体市场。 建设方案可行性结论

综上所述，可售型小户型物业市场上扬和下抑两大因素同时共存，决定未来上海的可售型小户型物业市场不可能出现前几年抢销的火爆现象，供需矛盾的缓和将使消费者的热度回归理性，小户型市场的竞争将进入地段、价格、产品、品牌的综合竞争层面之上。本工程中的公寓大楼作为可售型小户型物业具有潜在消费群体，存在后市介入的可能性，但后市竞争的剧烈要求新的小户型工程解决原有产品的缺陷和缺乏，寻求产品的创新和优化，这是本工程小户型定位和开发的关键。

中瑞认为本工程公寓大楼开发可售型小户型物业具有市场可行性。

2、商品住宅模式 2.1 方案模式阐述

商品住宅是指由房地产开发企业投资建设，在经营性出让土地上建造的可供出售的住宅物业。 2.2 方案模式可行性分析

假设本工程公寓楼做为居家型住宅，由建筑设计的特点可知，朝向问题无法得到根本性的解决，朝北、朝东和朝西的单元日照缺乏，不符合2001年度?住宅设计标准?对日照的要求，无法取得销售许可证。

即便是朝南的住宅单元，由于核心桶位于建筑正中心，导致无法自然通风，这也不符住宅的设计导向准那么。

从居家型住宅的特点来看，居家型住宅对环境、噪音、绿化等都有较高的要求，而本工程公寓楼由于紧靠中山北路高架以及轻轨明珠线高架，交通带来的噪音较大而且无法防止，从住宅的人性化设计要求而言，该公寓楼作为传统居家型住宅开发存在很大的弊端

由此可知，即便本区域目前居家型住宅市场开展良好，本工程公寓楼改作居家型住宅的可行性极小，因此对商品住宅定位没有必要作进一步的市场研究。

中瑞认为本工程公寓大楼开发商品住宅不可行。

二、可建方案模式分析〔办公局部〕

1 标准型写字楼物业模式 1.1 方案模式阐述

标准型写字楼模式的定义及特征

本研究中的标准型写字楼物业模式是针对目前市场上出现一些特殊写字楼物业而言的，指市场上最广泛采用的写字楼物业模式。一般而言指由专业物业管理公司管理的，全部或局部用于出租的中高档写字楼物业。它具有如下特征：

 大局部用于出租，少量可租亦可售；因而可行使严格的物业管理，保证

写字楼的较高品质。

 一般位于市中区轨道交通沿线，交通极为便利。  建筑运用框架-剪力墙结构，空旷开间，可任意分割。 标准型写字楼模式案例

目前上海已形成了数个标准写字楼的聚集区域，包括南京西路、淮海路、陆家嘴、虹桥开发区、徐家汇五个大规模标准写字楼聚集区和不夜城、竹园商贸区、江苏路等次级标准写字楼聚集区。而本区域内不构成写字楼聚集区域，区域典型案例少，如绿地科创大厦等。 1.2 标准写字楼市场特征分析

上海办公楼市场在经历了93-95年的高潮后，由于过度开发造成供给过剩，进而导致97年以后办公楼市场的持续走低；但从99年下半年开始，上海房地产市场有了较大改观，随着国内经济形势的好转，写字楼市场需求上升，使写字楼价格止跌上升，写字楼市场迎来了新一轮的开展时机。进入2001年，随着中国正式参加WTO，外商在会直接投资的力度加大，上海作为中国经济的龙头，经济的开展速度加快，对写字楼的需求相应增加，写字楼市场进入了良性开展阶段。

表3-1 1996年以来上海办公用房空置面积 年份 空置面积 增长〔%〕 1996 +208 1997 +156 1998 +60 1999 –8 2000 +10 2001 –14 2002 –16 数据来源：上海统计年鉴〔2002〕 单位：万平方米

图3-1 1995年以来中房上海写字楼指数走势

16001400120010008006004002000199519961997199819992000200120022003Q11463140113081174100791290221009

数据来源：中房办公楼指数办公室

1.2.1 区域写字楼市场特征研究

普陀区的商务楼主要集中在苏州河的北面靠近静安的武宁路、长寿路沿线。本工程所在区域不构成写字楼聚集区，写字楼分布较散，供给量小且有档次的典型个案不多。我们调查了此区域内的写字楼，分别分析了供求、价格和客户构成三个方面的情况。 表3-2 区域内写字楼工程列表 工程 绿地科创大厦 So时代 地址 宁夏路、曹杨路 中山北路、白兰路 售价 〔元〕 6000-10000 5800-6800 租金 2 物管费 8 5-6 总规模 5 6 〔￥〕 〔元/M2月〕 〔万M2〕

.1 供给与需求情况

该区域主要是生活区，写字楼供给量极少、分布分散，未成商务办公气氛。

目前的办公楼主要是一些建成较早，形象陈旧的老楼，例如：中联大厦等。 近一年内只有很少新增的办公工程，其为：绿地科创大厦、so时代〔在售〕。

1.2.1.2 平均租售价格情况

平方米·天。 1.2.1.3

主力客户构成分析

由于区域内新建写字楼和老写字楼档次差距较大，导致入住企业档次也参差不齐，多为中小型的企业机构。由于沪宁高速公路的便利，主力客户构成中有大局部是贸易公司，网络公司和广告公司也占了相当比例。 区域写字楼市场与上海其他主要写字楼区域关联度分析

在这一局部中，我们从两个层面进行比拟，以明确该区域写字楼市场在上海写字楼市场中所处的位置以及其在市场方面的特点。 .1 与上海市写字楼总体市场的关联度分析 表3-5 区域写字楼与上海市写字楼比拟 区域 上海市整体 工程所在区域 数据来源：上海房地产交易中心； 入驻率 81% 约75% 租金〔￥〕  供需及入驻率情况

由于上海和工程所在区域写字楼市场在供求总量上不具有可比性，因此主要比拟写字楼的入驻率，以反映供给与需求间的关系。据抽样调查统计，2002年上海市写字楼的入驻率为81%，而根据我们调查的情况看该区域写字楼的入驻率约为75%，低于上海市写字楼市场的总体入驻率。

 平均租售价格情况

M2。 M2· M2· M2，是其租金的60%。

该工程所在区域的写字楼租金偏低，主要由于区域的环境和物业本身的档次导致，而物业的档次是最为重要的因素。 .2 与类似档次写字楼聚居区域市场的关联度分析

该工程所在区域的写字楼市场属于上海市写字楼的第二梯队，与淮海路、南京西路等甲级写字楼聚积区域有较大差异。因此，我们选择了不夜城区域和江苏路两个区域作为比拟对象，进一步研究该工程所在区域的写字楼市场。

表3-6 该工程所在区域写字楼与类似档次写字楼区域比拟 区域 工程所在区域 不夜城区域 供给总量 11 工程总数 2 12 乙级租金 乙级物管 7 入驻率 75% 70% 江苏路 20 8 18 / 资料来源：上海中瑞市场研究部 从比拟情况看，该工程所在区域写字楼的总规模、工程总数、租金、物管都偏低，但由于工程不多，同一价格档次无太大竞争，所以入驻率比其他几个区域高。

且本地块周边环境虽不如不夜城区域目前总体环境，但虽然普陀区的开展，该工程所在区域会有一定的价格潜力和升值空间。 标准写字楼市场未来竞争分析

.1 该工程周边区域标准写字楼市场未来竞争分析 表3-7 该工程周边区域未来标准写字楼市场预测 进度情况 在建工程 筹建工程 未来规划地块 So时代 不详 不详 工程或地块名称 规模(万M2) 6 / / 档次 / / / 数据来源：上海中瑞市场研究部

.2 上海市标准写字楼市场未来竞争分析

从上海房地产交易中心得到的2000-2001年综合用地出让情况看，未来三年上海市综合用地物业的供给面积将到达近450万平方米，超过1998-2002年供给低谷期，到达一个新的高潮。因此，标准写字楼的供给将大规模放量。

另外，在此前已经出让的土地中，新天地将建设400万平方米的甲级写字楼区域，南京西路将再添170万平方米的高档商务面积，徐家汇和浦东陆家嘴地区也将有近百万平方米的高档写字楼工程推出。

因此，可见未来几年内将是写字楼市场的供需同时增长的时期，未来标准写字楼市场的竞争鼓励程度将取决于供给与需求的相比照例。由于不夜城区域较高档次标准写字楼市场在区域档次和规模上均处于劣势，其他区域的标准写字楼供给也将对本工程形成威胁。

1.3 标准型写字楼产品特征分析

上海目前约有60个左右的甲级标准型写字楼和众多乙级标准型写字楼，它们在产品特征上主要有以下两方面特征

标准型写字楼平面形状及分割面积特征分析

写字楼面积的可分割性与其平面形状密切相关，在没有地块形状等其他的情况下，方形平面的写字楼是可分割性较好和利用率较高的。这也是大多数写字楼所选择的平面形状，如力宝广场。也有相当的标准写字楼采用类似长方形的平面形状，如恒隆广场。

在可分割面积方面，由于采用大开间的空间结构形式、上述的平面形状以及公用洗手间，标准型写字楼一般可以自由分隔，面积弹性较大。 上海标准型写字楼配套设施特征

由于标准型写字楼在配套设施上因档次的不同差异明显，根据本工程的总体档次定位，本研究主要分析了上海市甲级写字楼的配套设施特征。 表3-8 上海甲级标准型写字楼配套设施特征 条件 停车位 符合内容 车位必须充足，平均每150-200m²至少一个停车位，地下车库净高到达至少〔能保证类似依维柯的大客车上下自由〕 电梯 保证至少每五层有一部客梯效劳,等待时间不少于30秒，速度/秒以上 至少具备50-60瓦/m²,并配备足够的后备电力电力及承重 供给设备、承重，按有关部门规定写字楼承重每平米150kg以上 有充足 线，提供支持DDN、ISDN、ADSL电讯设备 等线路，最好做到光纤入户，并备有视像会议设备 空调系统 配套及效劳

案例 恒隆广场地下一、二、三层有500多个车位，中信泰富地下二、三层有300多个车位 恒隆广场18台迅达电梯，嘉里中心10台高速电梯分高、中、低三区 如智能化5A级写字楼 能提供四管空调系统，并可为某特殊行业租户提供24小时空调供给，并提供楼宇新风系统 配套设施要齐备，且须以效劳客户为主旨 恒隆广场的进口trane空调 如商务中心、银行、邮局、咖啡厅、餐厅等 1.4 重点案例分析 绿地科创大厦 物业根本情况

 区域地址：宁夏路251号〔曹杨路口〕

 开展机构：绿地集团 锦普房地产开发〔开发商〕  物业规模：20,000M2〔总建筑面积〕，由一栋总高29层；1-5F裙房、

6-29F办公层组成

 ·天

 物 管 费：8元/平方米·月

 出 租 率：90%

物业评价情况

类别 地理位置资源 景观资源 交通配套资源 商务配套资源 规划布局 建筑布局 交房标准

内容 近轻轨站、交通便利 无特别景观优势 轻轨和众多公交线路 中山北路商贸圈

1—5层裙楼是为绿地数码城 标准层布局合理 标准装修

评价 轻轨金沙江站，武宁路主干道通往沪宁高速公路 ———— 交通极为便利 商业资源中等

IT专业商铺、有专业特色 标准装修

 综合评价：绿地科创大厦是目前区域内最高档次的写字楼，其租金水

平低于上海市其他区域的同品质写字楼；而其较高的出租率那么主要因为绿地集团的品牌优势及绿地集团自入驻其办公，为其档次的提升都有一定的帮助。位于同一区域的so时代还在销售中，目前销售情况良好，该工程是以小户型为特色的办公楼。

1.5 建设方案可行性结论

通过以上分析，对本工程建造标准写字楼的时机和威胁进行总结，进而得到标准写字楼建设方案的可行性结论。 时机/威胁分析

.1 本地块建造标准型写字楼的时机

 上海的世界级地位和上海目前的开展机遇，使上海成为国内外公司瞩目

之地，对较高档次写字楼的需求因此上升。  目前上海写字楼市场正处于上升通道，而且是上升的初期，空置率下降，

租金稳步上扬。  随着普陀区未来的开展，将逐渐填补这一区域中高档写字楼稀缺的状

况，逐渐形成规模。

 地块所处位置交通便利，具有建造标准写字楼的根本条件。 .2 本地块建造标准型写字楼的威胁

 目前区域写字楼整体档次偏低，目前区域形象不利于较高档次标准写字

楼的开展，须依赖区域的整体建设提升区域档次。  区域未来标准写字楼供给的放量，形成竞争威胁。

 上海市高档标准写字楼未来竞争剧烈，将直接威胁本工程标准写字楼的

销售。

 在客户偏好方面，目前不夜城区域不受较高档次写字楼的客户群体的青

睐，在较高档次写字楼市场的竞争中容易处于劣势。 建设方案可行性建议

考虑目前该工程所在区域中写字楼的档次及规模优势较弱，加之未来区域和上海标准写字楼供给的大规模放量，而该区域并不受此类目标客户的青睐，因此，

中瑞建议本工程暂缓进入较高档次标准写字楼市场。

2 可售型小户型写字楼物业模式 2.1 方案模式阐述

可售型小户型写字楼物业模式是近一两年来上海兴起的一种特殊写字楼物业模式，它一出现便受到市场的广泛关注。其产生主要受两方面因素的推动：其一，是创业型及中小型私营企业的兴起，导致对略低档次的小面积写字楼需求的增加；其二，其他的投资市场的低回报率，导致购置优于租赁。因此，此种写字楼物业模式具有如下特征：  写字楼全部用于出售，有别于可租同时亦可售的标准型写字楼。  地段稍差，但近商业中心，交通方便。

 最小分割面积多在100平方米以下，主力分割面积在150平方米以下。

按照70%的得房率和上海市人均10平方米的办公面积来计算，那么小户型写字楼主要面向10人以下的小型企业。  整个写字楼的档次控制在乙级左右，与目标客户的要求相匹配，亦不会

导致本钱和价格过高。 2.2 可售型小户型写字楼市场特征分析 供给、吸纳及空置情况

可售型写字楼已经历了从进入市场到被市场接受的过程。目前上海可售型写字楼的总量规模并不算大，但却处于迅速扩大中，纵观过去半年，平均一个月就有一个多可售型写字楼工程上市销售。

截止到研究期末〔2003年5月底〕沪上小户型可售写字楼供给工程为8

个，总建筑面积到达近234，000平方米，供给单位超过2，000套。 从吸纳情况来看，各供给工程的销售进度普遍较短，销售周期在6-12个月，销售速度较快。 除去新开的国科大厦和SO时代，截止到研究期末沪上小户型可售写字楼平均去化比例为81%，空置率为19%。整体市场去化形势良好，空置比例低。 表3-9 小户型可售写字楼销售现状列表 工程名称 绿地科创大厦 虹桥银城 胜康廖氏大厦 致远大厦 上海静安新时代大厦〔精英会〕 淮海中华大厦 国科大厦 SO时代 工程地址 宁夏路、曹杨路 中山西路933号 商城路738号 斜土路768号 南京西路、泰兴路 人民路8号 控江路1029弄 中山北路、曹杨路 建筑面积(M2) 50，000 32，000 29，000 35，000 18，114 20，000 25，000 25，200 开盘时间 2002年初 销售率 100% 80% 78% 65% 90% 70% 刚开始售 刚开始售 数据来源：上海中瑞市场研究部 注：本表统计时间截止为2003年5月底。

销售价格分析

从沪上小户型可售写字楼的销售价格分布情况来看，单价范围在5，900-20，000元/平方米，均高于区域内同档次住宅工程销售价格〔胜康廖氏大厦除外〕，主要定价因素在于区域同类写字楼租金情况和住宅工程推案状况。

从该类小户型可售写字楼的分布情况来看，主要位于甲级写字楼集中区域的边缘或者更为偏远的区域。是故距离市中心主要高档甲级写字楼区域的远近也成为定价的重要因素之一。

在总价分布上来看，小户型可售写字楼总价分布在25.4-234万元人民币，主力总价区间位于50-100万元人民币。由于分割面积普遍较小，总价低于区域同档次住宅工程。这一总价区间也大大降低了企业的营运本钱，所以受到市场欢送。

表3-10 小户型可售写字楼销售价格列表 工程名称 绿地科创大厦 虹桥银城 胜康廖氏大厦 致远大厦 上海静安新时代大厦〔精英会 〕 淮海中华大厦 国科大厦 临近 写字楼区域 虹桥 虹桥 陆家嘴 / 南京西路 淮海中路 / 销售价格 〔元/ 平方米〕 6，000-10，000 均13，500 均12，000 9，000-10，000 18，000-20，000 均13，000 5，928-6，178 可分割面积 〔平方米〕 86-170 40-110 85-145 60-153 50-90 60-180 -140 总价分布 〔万元〕 102-174 60-153 90-180 78-234 装修情况 标准 装修 标准 标准 标准 装修 标准 SO时代 / 5，800-6，800 60以上 35以上 标准 数据来源：上海中瑞市场研究部 注：本表统计时间截止为2003年5月底。标准的定义为普通写字楼交房标准即指安装吊顶、墙壁粉刷、地面铺设地毯或水泥地。

2.2.3 市场主力客户构成分析

可售型写字楼的需求来自两个方面：自用和投资。

自用需求主要来自一些私营中小企业、创业公司或外地驻沪办，他们可能负担不起CBD高昂的租金，倾向选择此类地段稍差、但交通方便、价格适中的办公楼。既满足了自用的需要，同时也是一种投资。

投资需求的来源更为广泛。因为可售型写字楼的总价一般不高，最低总价一般在100万左右，而且可以以按揭贷款形式购置。因此上海的较高收入人群便是可售型写字楼的潜在客户。在目前存款利率非常低的情况下，寻求投资是大多数中产阶级的需要，而在办公楼市场复苏的今天，投资可售型写字楼应该是一个不错的选择。

另外，从行业分类来讲，技术咨询业〔包括房地产咨询和代理〕是这种需求的一大主力。因为此类公司的启动资金较少，多为私营，而且所需办公面积小小。目前这类企业的数量较多，而从上两局部分析可知不夜城区域一直受这类公司青睐，因此，假设本工程定位为可售型写字楼前景可以期待。

未来竞争分析

随着小户型可售型写字楼物业的热销，可以肯定上海市内将出现更多的小户型可售型写字楼。

从该工程所在区域看，目前在建的so 时代是一个小面积公寓式写字楼，分割面积60-120平方米，总供给量为6万M2，对本工程建造小户型可售型写字楼物业具有一定的竞争性。

2.3 产品特征分析

可售型写字楼的产品特征主要表现在其品质和标准层平面形状及其面积分割上，它们决定了写字楼的最终档次及目标客户群，直接影响其销售情况。 上海可售型写字楼分割面积特征 .1 标准层平面形状特征

由于此种物业类型要求的面积较小，对平面自由分割性的要求较低。在此统计的可售性写字楼中淮海中华大厦、致远大厦等均采用了类似方形的平面形状。也有采用类似长方形的平面形状，如绿地科创大厦，还有运用类

似住宅的版式结构的，如虹桥银城。 2.3.1.2

最小可分割面积特征

上表中列出了8个工程的可分割面积。从统计的工程看，其平均最小可分割面积为2。面积分割较小的主要原因是来自市场需求，因其目标客户是中小型企业。

一般来说，一个层面内会兼顾面积的大小分布，也有不同层面的面积大小不同，如淮海中华大厦，其较低楼层为60 M2的小面积办公间，较高楼层那么为180M2的较大面积办公间。 上海可售型写字楼配套设施特征

典型的小面积写字楼物业〔上海静安新时代大厦除外〕的内部装修及配套设施来看，主要有以下特征：

 纯办公楼一般采用名牌进口空调及小空调，如‘大金’、‘约克’。

公寓式商住物业一般采用分体式空调。  电梯一般采用进口品牌，如日本三菱、日立、OTIS。

 通讯设施一般为根本的 、 及宽带网络，电力设施与普通的住宅楼

无异，而与甲级写字楼的供电设施〔如提供后备供电〕相差较远。  办公楼的配套商务效劳差异较大，局部只能提供一些简单的商务代订效

劳，如绿地科创大厦。也有局部提供了与标准乙级写字楼相同档次的效

劳，如虹桥银城。

 两种物业的内装修一般都到达了能很快入住的标准。但一般都不办公家

具。装修品牌一般采用进口品牌及国产名牌，如TOTO、三菱、海尔。

2.4 重点案例分析 淮海中华大厦 物业根本情况

 区域地址：上海市黄浦区人民路8号〔淮海东路〕  开展机构：中华企业股份〔投资商〕

上海南嘉房地产开展〔开发商〕 李祖原建筑师事务所〔立面设计〕

 物业规模：20,000M2〔总建筑面积〕，由一栋30层高层塔楼组成，316

个公寓式办公单位

 平面结构：类似正方形的标准层平面，每个单元设有卫生间。

 销售价格：RMB12,000-18,000/M2〔含1,500 RMB/M2装修价格〕  房型面积〔写字楼〕 类别 面积区间〔M2〕 套数比重〔%〕

小套 60 50%

中套 120 41.5%

大套 180 8.5%

注：小套、中套、大套分别分布在低层、中间楼层和最高几层

 预销售率：70%〔截至2003年5月底〕  入伙日期：2004年3月 物业评价情况

类别 地理位置资源 景观资源 交通配套资源 生活配套资源 规划布局 建筑布局 物业管理 小区配套 售楼处包装 企划思路 其他

内容 淮海东路、人民路区域 外滩、陆家嘴、人民公园、淮海路、豫园 911路，320路，126路、926路、地铁一号线 临近淮海东路商圈及较多金融机构 1-3层裙楼，4-28层办公塔楼 标准层1200 M2，6梯10-12户 中启物业管理公司

3层办公商务配套，每户卫生间中高档装修 裙房底楼为售楼处 中华BOSS的HOFFICE

TRANE分体空调、INAX洁具等装修材料

评价 相邻淮海路、人民广场办公区较近 中高端以上层面景观较优

公交线路较多，步行至地铁站约15分钟 商业资源中等偏上

中等偏上，大堂规划较有特色

采用不垂直分区办公电梯，顶峰时段容易拥挤 办公物业管理品牌不强 裙房设置商业及商务设施

装修布置简洁大方，符合办公气质 较高整合了工程地理及入市时机资源 装修材料档次较高，提高物业整体售价

2.5 建设方案可行性结论 时机/威胁分析

.1 本地块建造小户型可售型写字楼的时机

 上海经济的持续高速增长，为创业型公司及中小型私营企业提供了开展

空间，需要价格适中的小面积写字楼物业。  上海、外地及海外房产投资人群对写字楼投资形式的认可，使其成为工

程的另一目标群体。  在区域需求特征方面，咨询业是不夜城区域写字楼市场的需求大户，也

是小面积可售型写字楼的重要目标客户，因此，区域内有相当需求潜力。  地块所处位置及目前区域档次符合小户型可售型写字楼的生存条件。 .2 本地块建造小户型可售型写字楼的威胁

 未来几年区域类似物业供给增加，假设无法做到差异化，可能对工程销售形成竞争威胁。  整个上海市小户型写字楼的未来竞争也很可能相当剧烈。

 此类物业对宏观经济形势的依赖性特别强，对经济的敏感性很高。因中

小企业对经济衰退的抵抗力最弱。 建设方案可行性结论

根据以上分析，地块具有建造此类物业的先天条件，且预计未来此类物业的市场需求较大，假设能与区域类似物业做到一定的差异化，前景较为乐观。因此，

中瑞认为在本地块建造小户型可售型写字楼物业具有市场可行性。

三、可建方案模式分析〔商业局部〕

为建设世界级城市，上海的商业开展目标是该市将成为“繁荣、繁华的与国际接轨的国际购物天堂〞。按照上海市“十五〞开展规划，上海将形成市级商业中心、区域商业中心和社区〔居住区〕商业以及商业街等四大层次。到2002年末，上海已经根本形成了以“三街四城〞市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为主体的多层次、多“心〞化、团组式的现代都市商业框架。

本局部将结合区域和本工程自身情况对这几种模式进行分析和比选，以此来确定本工程适合的层次属性。

1、市级商业中心市场分析

上海市级商业中心有七个，既三街四城。其中“三街〞指南京路、淮海路和四川北路，“四城〞是徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。 南京路

百余年来，南京东路以商盛店优著称，大店、名店、专业特色店各展所长，代表了上海商业一流水平：如市百一店、新世界、华联商厦、置地广场、伊都锦等，其经营理念主要为大而全，商品档次定位在中档，一直以来享有“中华第一街〞的美喻，其客源主要是旅游观光客。而南京西路在经过改造转型之后，以高档专卖为主的上海商城、梅龙镇广场、中信泰富逐步崛起，其目标是静安区域高层次客户。 淮海路

上海人引以为荣的淮海路是一条堪与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道、东京的银座、新加坡的乌节路媲美的大街，淮海路上的建筑可称得上华洋并处，淮海路的商业文化，高雅新潮，领导潮流：巴黎春天、百盛、华亭伊势丹等品牌商场，都是外籍人士、上海新贵徜徉休闲、购物的首选之地。

四川北路

多年来四川北路逐渐形成了商品档次中高兼顾、商品价位相对中低的特

色，迎合了上海市民讲究“实惠〞的心理，与追求豪华消费的淮海路和追求名店信誉的南京路形成了鲜明的对照。这一特色将成为四川北路选择合理的竞争层面、促使其进一步繁荣开展的根底。

徐家汇商圈

徐家汇商城集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米，是上海三年大变样的标志之一，是上海的城市副中心和市级商业中心。东方商厦、第六百货、大千美食林、中兴百货、太平洋百货、港汇广场、汇联商城……等十大商家环顾四周，同时，作为上海西南标志性建筑----港汇广场以及汇金广场、美罗文化娱乐中心等的相继建成开业，使得徐家汇的商业环境提升到一个新的高度，成为上海西南区域的商务、购物新都会。

豫园商圈

位于南市区东北隅，由豫园旅游商城、豫园、老城隍庙、沉香阁寺等组成，并以此为根底，向四周49公顷的范围扩大。具有明清市井建筑风格的豫园旅游商城是商业旅游区的主体：从精美的手工艺品到金银珠宝首饰、各种特色小商品到服装衣饰，可以品尝到老城隍庙特色小点心和风味小吃，有“购物天堂〞、“小吃王国〞之称。

新客站商圈

以上海不夜城为中心的商贸区面积达1.42平方公里，规划为上海城市交通枢纽、上海市级商业、商务中心、上海现代信息分港。将建成多功能、综合性、外向型、全天候的城市公共活动中心，集金融、商业、贸易、信息、旅游办公和居住功能为一体，拥有众多星级酒店和商务宾馆、设施先进的高级商务楼，大型百货商场星罗棋布。上海最大的铁路客运站座落在此，是上海人气最足的地区之一。为了进一步完善和提高城市综合功能，今后\"不夜城\"地区开展的重点将是：城市娱乐、旅游、展览及苏州河延岸的住宅开发等。

浦东新上海商业城

位于浦东陆家嘴金融贸易区张扬路上，是上海有史以来最大的商业设施建设工程，21世纪现代商务办公中心区网络的重要组成局部，占地13公顷。商业城是由以商业步行街为串联的20幢上下错落、造型优美、风格各异的建筑群组成，其中亚洲最大的百货零售企业----第一八佰伴上海新世纪商厦及其对面的时代广场这两大“商业巨人〞将谱写上海国际商

业中心的新篇章。

市级商业中心是高档百货为主体并集购物、餐饮、休闲多种业态结合体。

商业区域 徐家汇 豫园 南京西路 淮海路 业态组合 以服饰为主的百货商店、专业市场、美食城、娱乐休闲城 小商品市场、旅游商品市场、绿波廊酒楼 服装、餐饮、影院 以服饰为主的百货商店、专业市场、餐饮娱乐主要分布在支马路上。

市级商业中心是长期开展形成并与金融、商务结合的综合性、多功能商圈。

效劳对象是国内外及全市消费者。

设置地域 城市规划的历史形成的商业集聚地 功能定位 购物、文化娱乐、融、商务结合 效劳对象 国内外及客流量 50万以上 根本商业面积 30万平方米以上 中心商业区、休闲、旅游并与金本市消费者 根本设置业态与业种 大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮 旅馆、金融效劳、旅游效劳、展示、图书报刊、邮电业 配套行业

分布区域 三街 地段 淮海路 南京路 四川北路 徐家汇 四城 豫园 新客站不夜城 浦东新上海商业城 价格〔元/平方米〕 39000 31000 19000 39000 26000 16000 15000 租金〔元/平方米/天〕 23 18 7 11 16 5 3

中心商业区商铺供给量的日渐饱和，使得租金持续上扬，如南京路、淮海路沿街店铺每平方米年租赁价格已上升至近1万元人民币，销售价格

每平方米在3万多元人民币左右，不少热门店铺已形成有价无市的局面。

评判要素 区位 市场 配套 综合结论 评价 评判说明 不属于城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地 效劳对象非针对国内外及本市消费者，客流量有限， 仅限于普陀区及周边辐射地段客源，购置力属于中等消费层次， 由于该工程地块狭长，商业建筑总面积约16万平方米， 建造市级商业中心停车位及其他配套设施规模有限。 无及规划上的支持     由于该工程商业建筑总面积和区位的，作为市级商业中心模式进入市场风险较大。

2、区域商业中心模式

主要分布在城市公共交通集散地、居民聚居区或商务集聚地 十五期间区域商业中心建设的12个重点地段是：老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如。

区域商业中心最常见的是以大卖场或购物中心为核心，涵盖各种日常购物与生活所需的业态组合模式。 商业区域 中山公园 七宝商业中心 昌里商业区 业态组合 时尚休闲广场、数码城、新世界百货 大卖场、购物中心、 大卖场、综合性商场、沿街精品店

区域商业中心规划主要结合各个区域特点，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、效劳等功能，形成各自特色。

设置地域 居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边 功能定位 购物、文化娱乐、休闲 效劳对象 该地区及外来消费者 客流量 25万 根本商业面积 10万平方米 根本设置业态与业种 购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮 旅馆、金融效劳、图书报刊、邮电业 配套行业

较为成熟的区域商业中心商铺单位日租金目前为在5-10元/平方米 商业区域 中山公园 昌里 七宝商业中心 租金〔元/平方米/天〕 5-10 5-13

中山公园商圈 •位置：

东起华阳路、安西路，西至中山西路〔内环线〕，南抵武夷路，北临万航渡路。区域内建有大型轨道换乘中心。 •规模：

规划面积，其中商业面积91.22万平方米，居住面积141.51万平方米。绿化面积23.3万平方米。 •定位：

枢纽型区域商业中心 •商业设施：

长宁商城、华美达广场、新锦江商厦、康宁广场、88广场 、新宁购物中心 。

绿地西宫工程〔规划中〕 •位置：

东起武宁路，西至曹杨路，南抵普雄路，北临中山北路路。区域内建有明珠地铁站〔曹杨路站〕。 •规模：

规划占地面积约180亩。为上海绿地集团投资开发的普陀区最大的旧区改造工程 •定位：

有关资料显示为枢纽型区域商业中心 •商业设施：

为大型商务工程。包括两座星级酒店〔4-5星级〕和甲级写字楼等。〔目前规划未定〕。

其中在售工程：西门町商铺〔现房〕 总建筑面积：13260平方米

售价：1-3万元/平方米〔1-4层〕 物业管理费：40元/平方米 总价控制较合理。开展商采取“连租约出售〞经营模式，投资回报稳定。

新城商业中心分布

新城商业中心主要分布在城市规划的新镇商业中心区

业态组合

新城商业中心是由大卖场、主题购物中心、SHOPPING MALL等各种业态组合而成。 商业区域 上海莘城 业态组合 主题商业——荷兰水城 大卖场——乐购 休闲商业——千代广场 主题商业——大学城学生街、松江商业广场 大卖场——乐购 SHOPPINGMALL——开元广场 大卖场——开元广场、大润发

市场特征

对新城商业中心的规划主要与新城建设和人口导入相配套，与城市规划相衔接。

设置地域 城市规划的新中心商业区，交通便利的地段 功能定位 购物、文化娱乐、休闲、并与金融结合 效劳对象 以新城居民为主， 客流量 并辐射外来消费者 根本商业面积 12万 平方米 根本设置业态 与业种 购物中心百货店 超市、专业店 专卖店、餐饮 文化娱乐 旅馆 金融效劳 旅游效劳展示 配套行业

租赁价格

新城商业中心商铺售价目前在全市处于一个较低水平 商业区域 千代广场 松江商业商场 底层售价〔元/平方米〕 5000-8000 7800 按照投资回报率10%计算，可得新城商业中心商铺单位日租金为1.4--2.2元/平方米。

评判要素 区位 市场 配套 综合结论 评价 评判说明 该工程毗邻明珠地铁站，靠近华师大校区，文化气氛浓厚。 位于公共集散地周边。 效劳对象针对该地区及外来消费者， 客源囊括普陀区及周边辐射地段〔长宁、虹口〕。 该工程商业建筑总面积约16万平方米， 根本满足建造区域商业中心停车位及其他配套设施要求。 无及规划上的支持 ✓ ✓ ✓  由于该工程商业建筑总面积和区位符合区域商业中心模式，进入市场可行性较大。 但从周边工程的竞争及客源等方面考虑，商业档次以中高层次为宜。

3、社区商业中心模式

上海首批五个社区商业中心主要分布在大型居民社区中。

社区商业中心集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民效劳和社区效劳于一体。 居住区商业 联洋社区 临沂社区 锦绣华城 田园都市 凌云小区 业态组合 金融、餐饮、休闲、购物 综合百货商店、修配效劳中心、超市、健身房、理发店、职业介绍所、法律援助中心、医疗咨询中心 大型超市〔乐购〕、商业街 购物、效劳、休闲 购物、效劳、休闲

社区商业中心是为了满足该地区居民日常所需而规划形成的新型商业模式，它的效劳对象主要是社区内的居民。

设置地域 人流集中、交通便利的地段 功能定位 保障该地居民的日常生活，提供必要的效劳 效劳对象 当地居民 客流量 5万 根本商业面积 25万平方米 根本设置业态与业种 超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮 生活效劳、图书报刊、邮电业 配套行业

联洋社区中心 •位置：

联洋邻里中心E地块内 •规模：

用地13422平方米，建筑面积17621平方米 •定位：

一个极具特色的，集购物、休闲、娱乐、饮食及高级商务活动于一体的现代化商城 •商业设施：

中国银行24小时自助银行、中餐厅、黎 家信形象设计中心、西式快餐店、联华超市、 意大利商品展示中心、柯达数码、国大药房、 艺博画廊、Laya健身

评判要素 区位 市场 配套 综合结论 评价 评判说明 该工程毗邻明珠地铁站，靠近华师大校区，文化气氛浓厚。 位于人流集中、交通便利的地段。 客源主要为普陀区居民。 该工程商业建筑总面积约16万平方米， 根本满足建造区域商业中心停车位及其他配套设施要求。 无及规划上的支持 中心、娱乐中心

✓ ✓ ✓  由于该工程商业建筑总面积和区位符合社区商业中心模式，进入市场可行性较大。 但该定位价值不大，不能有效提升街区价值和开发商品牌。

4、专业街模式

主要集中在市级商业中心周边，交通便利处。

专业街的商业组合以特色专业店、专卖店为主，街长200米以上 商业街 七浦路 襄阳路 云南路 金陵东路 衡山路 宜山路 福州路 雁荡路 吴江路 人民路 业态组合 服装、箱包、鞋子、饰物、床上用品 服装、箱包、鞋子、礼品 特色小吃 家居、装潢、钢琴 餐饮、休闲 建材、家居、装潢 文化用品、书籍 餐饮、休闲 休闲、小吃 婚纱

专业街是导向性与市场需求量综合形成的商业组合，所提供的商品及效劳的专业性较强，效劳对象是购置专门商品，寻求专业效劳的消费者。

设置地域 商业中心周边，交通便利处 功能定位 提供专门商品或专门效劳 效劳对象 购置专门商品，寻求专业效劳的消费者 客流量 5-20万 根本商业面积 根本设置业态与业种 街长200米以上，特色专业店、专专业店30家以上，规模在2-10万平方米 卖店 金融、餐饮等 配套行业

专业街的租金跨度较大，租金的上下与经营状况直接相关

评判要素 区位 市场 配套 综合结论 评价 评判说明 该工程毗邻明珠地铁站，靠近华师大校区，文化气氛浓厚。 位于人流集中、交通便利的地段。 客源主要为购置专门商品、寻求专业效劳的消费者。 该工程商业建筑总面积约16万平方米， 根本满足建造专业街停车位及其他配套设施要求。 无及规划上的支持 ✓ ✓ ✓  考虑到该工程有两幢公寓大楼，作为商业街进入市场虽有可行性但无法对公寓市场产生带动。 所以该定位价值不大，不能整体提升工程价值。

结论：

关于商业定位的考虑：

根据以上分析可以看出，目前该工程可以作为区域商业中心、社区商业中心、商业街进入市场。

但定位为社区商业中心价值不大，不能有效提升街区价值和开发商品牌。 定位为专业街不能有效带动该工程公寓局部市场。

所以该工程最适合定位为枢纽性区域商业中心〔中高档〕。

——未来绿地西宫高级商务圈形成，作为与此核心区域的800M的有效辐射地带，作为一种梯度延伸，营建一定规模的具时尚品牌经营条件的中高档商业空间，是有其市场时机的。

——时尚品牌商业有利于带动高质量人气在这一区域的聚集，与未来绿地西宫商务圈以及金沙江路华师大文化娱乐圈照应，带动街区价值的提升最终提升工程本身的地位。

——与规划中绿地西宫的高级商务气氛融合形成时尚生活地带

——周边居住人群集中，且位于上海西北部进入市中心的要道。作为枢纽性区域商业中心的中高档商业定位，可以填补目前普陀区市场空白，同时与绿地西宫高级商务圈形成适当错位。

该定位可以最大限度地提升街区价值，拓展客源至周边地带〔长宁区、虹口区、宝山区〕，带动公寓局部市场从而提升工程整体价值及开发商品牌。