影响我国房地产价格因素分析

房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。近些年中国经济保持如此高速的发展，其背后有着鲜明的“中国特色”，即房地产行业的拉动作用十分明显。当然，由于地产经济过热导致价格过高，由此也产生了一定的社会问题。本文就简单阐述房地产行业发展现状及其在国民经济发展中的重要作用，并运用西方经济学的知识，简析影响房地产价格的因素，并就促进房地产业平稳、健康发展提出相关意见与建议。

一、房地产行业在国民经济中的重要作用

房地产业在国民经济中起着重要作用，是促进国民经济发展、改善人民生活的重要产业。由于房地产业的关联度高，其发展能够带动多个领域的发展，增加就业，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。总的来说，房地产行业在国民经济中的作用主要有以下几点：

（一）房地产业的发展能够有力带动其他产业，直接推动国民经济的增长

房地产业是消费、出口、投资这 “三大马车”的重要拉动力量。由于房地产业处于国民经济链的中间环节，具有很强的关联作用。房地产行业的发展，产业链前能够带动建材、金融保险、机械制造、冶金等领域的发展，向后则能够带动服务业、装修、家电等领域。

（二）房地产业的发展能够提高居民生活水平，改善居民生活条件

房地产业发展的好坏，直接关系到居民的生活条件与生活水平。近十年来，全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。虽然房价高居不下，但政府保障房的建设及商品房市场的日渐规范，对于改善居民的居住质量、满足人民的物质文化需求，起到了巨大的

积极作用。

（三）房地产业的发展增加了地方及中央财政收入，有利于政府更好地发挥职能

政府各项职能的实现，必须有强有力的财政收入做基础。据相关数据，我国财政收入的98%以上来自于税收。在一般的地方税收收入中，房地产业与金融服务业两大领域对税收的贡献就接近当年税收的一半。同时，在全国大部分地方，出让土地所获得的收入也成了地方财政收入的重要组成部分。

二、影响房地产价格的因素分析

房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性。因此，分析影响房地产价格因素的过程中，既要结合供给与需求的相关问题，又要结合房地产的特性，具体分析影响其价格的因素。本文结合房地产市场发展的现实状况，对影响我国房地产价格的因素分析如下：

（一）社会经济发展水平

从需求方面来说，一般来说，社会经济发展水平能够较高的国家或地区，其居民收入水平也相对较高，资金比较充裕，也就有相应的资金购买商品房居住或者投资；从供给方面来说，一地区的社会经济发展水平高，其房地产业不仅满足居住的需求，用于生产性、投资性、消费性等方面的房地产支出也会相应增加，从而满足不同客户的去求。同时，社会经济发展所带动的个人收入增加也会导致居民对住房要求的提升，从而推动房地产价格的上升。

（二）城市化进程

城市化的发展导致房地产价格不断上涨。城市化的发展必然导致人口的大规模迁移，城市规模不断扩大、数量不断增加，人口分布的高密度，也意味着对房地产的需求数量日益庞大。 一个地区的城市化水平越高，其用于居住、投资等需求的房地产数量就会增加，价格根据当地的经济发展水平，就会相应地升高。

（三）消费者的心理预期

一个地区的消费水平，受消费者心理预期的影响非常大。消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测，直接影响到房地产的市场需求，对房地产业的平稳健康发展具有非常重要的作用。对于普通商品，一般价格上升，人们会减少对它的购买，以至让商品重新降价，已达到供需的平衡。由于房地产是一种特殊的商品，集消费、投资等价值于一身，当房地产价格上升时，人们预期其价格还会上升，投资性房地产就会增加，而房地产持有人也在观望价格再涨，这样就导致了市场供给量的减少，进一步刺激了房价上涨。同样，价格降低时，投资性房地产如同股票，遭到抛售，加剧价格的下跌。

（四）政府的宏观调控

在社会主义市场经济体制下，政府宏观的调控一直对房地产业产生着深远影响。房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展。房价如果有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展。进入21世纪以来，商品房价格在平稳中不断上涨，进入2007年，出现了“爆发式”的增长。从中央政策来看，政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，也不会让房价波动过大，影响市场稳定。

（五）房地产的成本

在利润一定的前提下，成本是影响价格的最重要因素。房地产的成本，主要是土地价格和建筑成本。近年来，城市房地产业可利用土地资源由于人口剧增等因素十分紧缺，政府出台的一系列保护耕地的政策，也在一定程度上限制了商业用地、居住用地的增加。土地资源的日益稀缺，这决定了地产开发商的土地使用权获取的高成本。部分地方政府过度依赖土地出让所获得的收入，这也使得土地价格居高不下。同时，建材价格也出现了不同程度的上涨。随着生态、绿色、智能、舒适等观念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，公共活动场所的设计，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高，使住房建设建筑成本都会不断上升。

（六）利率的影响

房地产是一种特殊的商品。从金融领域对他的影响来看，利率上升，消费者及投资者贷款买房的成本就会上升，市场需求量会减少，从而影响到了房地产价格；当利率下降时，消费信贷的成本降低，房地产需求会增加，其价格也会降低。当然，利率下降，也会使得房地产商的融资成本降低，加大房地产投资开发规模，增加市场供应量，从而影响价格。

（七）投资、投机因素

由于房地产具有使资产保值增值的作用，近些年一度成为投资者投资的热点；房地产投机则是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润。若投入房地产行业的资金过多，则会出现房地产业“过热”的情况，对房地产的炒作就会使得房价升高。如果投入房地产产业的资金中存在过多的投机因素，则会滋生房产泡沫，高房价的背后也孕育着房地产业的危机。因此投资、投机因素不仅影响着房地产的价格，对房地产整个行业能否平

稳健康发展也起着至关重要的作用。

三、促进我国房地产业平稳较快发展的建议

房地产业作为影响国民经济的重要产业，必须要维护其平稳较快发展。促进房地产市场平稳健康发展，对于改善群众居住条件，有效应对国际金融危机冲击、保持经济较快增长，具有重要意义。否则，则会影响居民生活水平，甚至影响社会安定。因此政府相关部门必须制定相关政策，以保证房地产业的平稳较快发展。

（一）合理规划、集约利用土地，提高城市土地利用效率

由于人口的增长和城市化的发展，土地资源变得日益紧张。同时，城市中的土地利用效率并不高，在许多地方还出现了土地资源浪费的现象。因此，应该尽可能做到土地利用的科学有效，以缓解城市用地压力，给房地产业的发展提供充分的土地资源，防止房价过度上升。因此，科学管理、规划，加快城市城市产业用地的调整，加快棚户区的改造，是增加房地产供应量的重要措施。

（二）政府加大调控力度，进行房产税制改革，抑制投机性购房

房地产业之所以利润丰厚，是因为它作为一种特殊商品，即使在价格明显偏高的情况下仍然存在大量的需求。而这样大量的需求有很大一部分来自于投资和投机，在通货膨胀的情况下，大家都把房地产当成了一种获利丰厚、稳赚不赔的投资工具。大量投机性资金涌向房地产市场，成为影响其健康发展的隐患。因此，政府在继续完善相应的购房政策的同时，也应该拓宽投资渠道，引导资金合理有效流动。这样，一方面抑制相关的投机性购房，另一方面促使资本的合理有效利用，促进国民经济的发展。

(三)增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，完善我国的住房社会保障体系

政府要加强经济适用房的建设，同时明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式，严格控制经济适用房的流向；要扩大廉租房的覆盖面，加大廉租房投入，根据财力逐步扩大社会保障范畴，增加供给数量，从而遏制房价的过度上涨；完善限价房管理，积极引导中低价位住房开发，增加住房供给。（