关于房产测量中的面积测算实例问题分析

关于房产测量中的面积测算实例问题分析

摘 要：本文结合工程实例，对房产测量中的房屋面积测算过程经常遇到的问题进行了探讨，并提出了一些解决方法和建议。供同行参考。

关键词：房产测量 建筑面积 测算 问题分析

1、引言

我国房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘丁作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。自GB／T 17986((房产测量规范》颁布实施以来，由于《房产测量规范》还不够很完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

2、房屋建筑面积的实测

《规范》规定房屋面积测算必须以实际测绘数据为准，而目前的普遍做法不是按实地量测尺寸计算房屋面积，而是实地校核相关边长。边长在一定误差范围内按设计图纸或竣工图纸尺寸进行面积计算与分摊。与《规范》规定的按实测数据进行测算有严重的出入。造成这个问题的原因主要是：

(1)房产测量工作是由观测者使用测绘仪器(手持测距仪、全站仪等)、工具(钢尺等)、按照规定的操作方法，在一定的外界条件下进行的，不论观测者多么熟练。使用的仪器多么精密。观测方法多么合理。对同一个量进行多次观测，其结果总是有差异的。在房屋面积测算过程中，按实测尺寸计算面积，其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差，而且因为房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸中完全平行的两面墙。在实量时不同的位置就有不同的平距。所以实

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量数据的唯一性是不存在的。

(2)实测中受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积千差万别。这样的结果，无论是开发商还是业主都不能理解和接受．甚至是管理部门也不能够理解和接受。

(3)实地校核相应边长，差值在一定的较差内按图纸尺寸计算，测绘实施过程简单；而按实测尺寸计算，实施过程较复杂。测绘单位普遍认为：实测为准在目前是行不通的，实测的目的是求得测量现状与竣工图纸相“符合”而不是相“一致”，也就是实量部位的长度差不大于5cm，就认为竣工图是可信的，可以作为最后测绘报告的数据依据，测绘单位对竣工图的面积负法律责任。竣工图纸可以用数码照像的办法保存在测绘单位的资料档案中。

(4)面积数值由测量单位负主要责任，而房屋在开发商或业主手中，他们有改变房屋现状的可能，一旦现状改变了，改变后的现状面积必定与测量时的面积不同。

(5)在实测时所有的部位都测量到是比较困难的，首先实测的部位多种多样，有的不是直角而是带有一定的弧度给丈量带来困难；其次实地需测量的部位已被周边新增加的建筑物、构筑物遮挡而无法实测：再有产权人不在家或已装修而无法实测的。一栋楼有一处实测不了，应不能算作实测。

3、外墙中共有面积部位的确认

《房产测量规范》规定：外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积作为共用面积进行分摊。此条款适合南方地区，因南方地区的建筑物外墙和内墙的厚度一般情况下是相同的，外墙的一半作为共用面积进行分摊是合理的。

而东北地区一般情况下外墙和内墙的厚度都不是相同的，往往内墙是24cm或18cm，而外墙却是490mm或370mm。我们以370mm外墙、240mm 内墙、房长20m、房宽10m、共6层为例，做一下探讨。该栋楼外墙轴线的位置为：轴线外250mm，轴线内120 mm。

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按《房产测量规范》执行，外墙公摊以中线为准，则：

S公1=0．185m×楼房周长×层数

=0．185m×(20×2+(10 — 0．185×2)×2)×6

= 65．7786m2

按轴线论执行．则：

S公2=0．25m×楼房周长×层数

= 0．25m×(20×2+(10 — 0．25×2)×2)×6

= 88．5m2

二者的差值：

同时按中线分摊外墙时,把山墙的户型比不把山墙的相同户型的套内面积大，而且按套内面积分摊共用面积，则其分摊到的共用面积比不把山的相同户型分摊到的共用面积要大,靠山墙的房间面积一般都增加0．7m2以上。这两部分面积的增加，显然是不合理的。虽然购买房屋时价格上可以得到优惠，但日后的物业管理费、取暖费等都是根据产权证上的建筑面积缴纳的。把山户型的面积不公正是永久性的。

4、阳台面积的计算

阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连．根据其外围情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。

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上述阳台的概念是标准阳台的概念， 近几年，在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的，这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积?

4．1 部份覆盖的顶盖(见图 1 )

(1)没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积：

(2)投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准：

(3)投影下来的面积大于围护结构的1／2，则计算面积：不大于1／2的不算面积。

图 1 阳台顶盖与围护结构不完全覆盖情况的面积计算

4．2 隔层的顶盖

隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算面积，理由有两个：

(1)隔一层情况下，顶盖的作用不明显，起不到保护的作用。

(2)如果隔一层算有顶盖而计算面积，那么隔2、3、4、5层计算不计算?标准难掌握，因此就统一为隔层不认为是顶盖。是否为隔层是依据所依附的主体结构的结构层为准。

5、伸缩缝面积的计算

国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，

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具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。

一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为：只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为：这种算法是不合理的，做为三缝(伸缩缝、沉降缝、变形缝)是结构上的要求。作为用户没有利用上是不应计算面积的，如果用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。笔者同意后一种观点，如图二所示：

图 2 伸缩缝面积计算的三种情况

(1)A空间大，阴影部份内可以使用，且与室内相通，全部计算面积；

(2)B两边相通，但阴影部份与两边不相通，内不可以使用，则只计算相通部分的面积，阴影部分不计算；

(3)C与其中一边相通，阴影部分不相通，内不可以使用，则只计算相通部分的面积，阴影部分不计算。

6、室外楼梯的计算

室外楼梯在计算建筑面积时，按n一1层计算，底层不计算面积，与室内楼梯的自然层计算不一致，即室外楼梯是上到n层的，在室外楼梯的计算中按n一1层计算建筑面积。如果有顶盖，计算全面积；如果无顶盖，则按各层水平投影的一半计算，例如：有一楼共八层，有室外楼梯到各层，无上盖，则计算面积：s=3．5S层，其中S层为单独一层的室外楼梯建筑面积。有两种情况下室外楼梯不宜计算面积。

(1)通行到另一幢房屋的无顶盖的室外楼梯，不服务于一幢楼，不应计算建筑面积。

(2)室外楼梯的建筑材料是铁制的或木制的，也不宜计算建筑面积。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积具备的普遍性的条件中规定“结构牢固，属永久性的建筑物”，因此对于铁制、木制这样的室外楼梯是不宜计算面积的。

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7、层高与净高的区分

《规范》对层高没有很明确的定义，层高：系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

《规范》没有给层高一个明显的误差，允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2．20m以上的计算建筑面积，都包括2．20m本身，其含义是层高在2．20m或2．20m以上的计算建筑面积。在实际操作中，当量测到的层高值在2．20m 时一定要注意。

净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

当实际操作中，只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2．05m，掌握的原则：凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。经过一定的试验数据统计。算出来的层高的限差为5cm，净高的限差为3cm。

8、结束语

以上几条是作者在实际工作中遇到的一些难题，见解不一定正确，望同行们给以帮助。

参考文献

[1] GB／T 17986—1，《房产测量规范》[S]

[2] 吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术[M]．北京：中国标准出版社．2001

[3] 吕永江．《房屋面积测算中的层高问题》[J]．测绘标准化，2005，(1)：12—16

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[4] 吕永江.《商品房销售面积与套内建筑面积测量》[J]．测绘标准化，2003，（4）：l1一18

[5] 吕永江．《房屋面积测算中不同标准的比较》[J]．测绘标准化，2003，(1)：1-6

关于印发《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》的通知

湘建房[2004]391号

各市、州房地产管理局、建设局、规划局：

为规范房产面积测算，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000、GB/T17986.2—2000），结合本省实际，我厅制定《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，现印发给你们，自2005年1月1日起实施，请遵照执行。

湖南省建设厅

二○○四年十一月十日

湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则

五、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20 m以下的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于2.20 m的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、肋脚、台阶、无柱雨蓬等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

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4、房屋的天面、跳台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。

7、临街房屋、挑廊下的底层作为社会性公共道路通行的，不论是否有柱、是否有围护结构。

8、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

9、活动房屋，临时房屋，简易房屋。

10、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

11、与房屋室内不相通的变形缝。

12、底层架空用作公共休憩、绿化园艺使用的以及空中花园。

13、已计算建筑面积的楼梯得下方空间。

14、与室内不相通的阳台、挑廊、檐廊等。

15、非落地的凸窗、无油烟灶台。

16、起隔热作用的非结构墙体。

17、成套复式住宅上层为空的，其相关外围墙体。

18、无顶盖、隔层设置顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊底板水平投影面积的。

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19、地下层中的水池。

根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定：

入户花园是指至少有一面不封闭的入户过渡空间，本质上属于一种未封闭阳台；飘窗是指，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗；

露台又称晒台，指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面；挑高阳台则是指与其上盖相距超过一个自然层以上的阳台，通常被视为无上盖阳台。

从上面的黑色色粗体字部分，我们就可以知道原来上河图的D、F、J以及K户型错层的“阳台”其实应该是无顶盖的，开发商不能算面积销售：

而开发商在售楼的时候是把这四个个户型的露台当阳台出售的。也就是说在这个过程中开发商把全部不算面积的无上盖阳台，当成算一半面积的阳台出售给了业主。

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