一、物业管理前期筹备工作
1.管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
2.建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
3.依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
4.制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
5.规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
1.设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
2.安防工作：
1)保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2)保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3)门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4)充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5)做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6)建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7)配有消防系统设施设备，能随时启用。
8)小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9)加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10)车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
3.为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1)各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2)小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3)本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4)各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5)为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6)凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
7)各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8)住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
4.环卫绿化工作：
1)公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天
擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主
要道路积水、积雪。
2)生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3)二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4)做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1
次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5)聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不
同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优
雅的环境。
5.环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
1)本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾
2)本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
3)切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞
或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
4)住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，
应由家长负责。
5)凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将
视情况追究相关当事人的责任。
6)豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫
以及在公共场所大小便。
7)保持小区的安静，不得在休息时间（1200，19。00）制造噪音。
8)爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
6.房屋及设备、设施管理
1)房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，
便于做好保修工作。
2)与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
3)建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4)公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》
进行维保。
5)公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6)做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶
到现场，及时回访。
7.加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检
查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
8.积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请
保姆、请钟点工等。
9.根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
三、小区车辆管理规定
1.自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2.管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；
3.车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随
身带走；
4.机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5.不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6.不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7.不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机
动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8.不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9.保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
四、管理模式
1、便民服务（部分收费）
（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）管理小区内的商业网点；
3、社区娱乐、文化活动服务
（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；
（三）物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。
（四）便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。