法律分析：按照法律规定，宅基地所有权是集体所有，集体成员只有通过行政审批才能依法获得宅基地的使用权，一般情况，买家是同村村民，签订的合同有效，宅基地只能在本村集体内流转。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
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