买房时要看清“五证两书”指的是什么

第1种观点： 一、五证五证是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。《商品房销售(预售)许可证》配有镜框，要求悬挂，其他证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。1、《国有土地使用证》经土地使用者申请，由城市各级颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、四至范围等。2、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目符合城市规划的法律凭证。3、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4、《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)建设单位开始进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5、《商品房销售(预售)许可证》市、县房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。特别要提醒买房人的是，在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易造假。正式签订购房合同前，要看清楚您所购买(预购)的房屋是不是在销售(预售)范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。二、两书两书是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。商品房竣工交付使用时，开发商未按规定发放两书的，将按建设部2000年3月29日令第77号第二十三条规定进行处罚：企业在商品住宅销售中不按照规定发放两书的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。1、《商品房质量保证书》《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。、2、《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》通常应该包括上水下水、电、燃气、消防等设施配置的说明，以及门窗类型使用事项等。

第2种观点： 法律分析：商品房两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部件的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。法律依据：《商品房销售管理办法》 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。

第3种观点： “五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。“两书”指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。1、《国有土地使用证》经土地使用者申请，由城市各级颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围等。2、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目符合城市规划的法律凭证。3、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4、《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)建设单位开始进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5、《商品房销售(预售)许可证》市、县房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。特别要提醒买房人的是，在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易造假。正式签订购房合同前，要看清楚您所购买(预购)的房屋是不是在销售(预售)范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。“两书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，一个是《商品房质量保证书》，另一个是《商品房使用说明书》。商品房竣工交付使用时，开发商未按规定发放“两书”的，将按建设部2000年3月29日令第77号第二十三条规定进行处罚：“企业在商品住宅销售中不按照规定发放‘两书’的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款”。《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。《商品房质量保证书》作为二、购买手续不全的商品房会有什么风险？1、业主取得权属证书的期限无法确定；2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金；3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易；4、可能被以违法建设强制拆除。销售的房子如果无证不齐全，不但办不到产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记，万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开放商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖房要求归还房款。

第1种观点： 一、五证五证是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。《商品房销售(预售)许可证》配有镜框，要求悬挂，其他证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。1、《国有土地使用证》经土地使用者申请，由城市各级颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、四至范围等。2、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目符合城市规划的法律凭证。3、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4、《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)建设单位开始进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5、《商品房销售(预售)许可证》市、县房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。特别要提醒买房人的是，在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易造假。正式签订购房合同前，要看清楚您所购买(预购)的房屋是不是在销售(预售)范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。二、两书两书是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。商品房竣工交付使用时，开发商未按规定发放两书的，将按建设部2000年3月29日令第77号第二十三条规定进行处罚：企业在商品住宅销售中不按照规定发放两书的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。1、《商品房质量保证书》《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。、2、《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》通常应该包括上水下水、电、燃气、消防等设施配置的说明，以及门窗类型使用事项等。

第2种观点： 法律分析：商品房两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部件的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。法律依据：《商品房销售管理办法》 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。

第3种观点： “五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。“两书”指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。1、《国有土地使用证》经土地使用者申请，由城市各级颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围等。2、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目符合城市规划的法律凭证。3、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4、《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）建设单位开始进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5、《商品房销售（预售）许可证》市、县房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。特别要提醒买房人的是，在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易造假。正式签订购房合同前，要看清楚您所购买（预购）的房屋是不是在销售（预售）范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。“两书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，一个是《商品房质量保证书》，另一个是《商品房使用说明书》。商品房竣工交付使用时，开发商未按规定发放“两书”的，将按建设部2000年3月29日令第77号第二十三条规定进行处罚：“企业在商品住宅销售中不按照规定发放两书的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款”。《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。《商品房质量保证书》作为商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。